論中國租購同權的可行性探討

摘 要 在各國的住房市場上，租賃住房具有不可或缺的地位。國際上租賃住房市場已經有了長足發展，而我國的住房租售市場仍處于落后狀態。本文將總結國際住房租賃現狀，通過對德國完善的租賃住房市場案例進行分析，總結國際經驗，以對中國實現“租購同權”的可行性進行探討，提出推進更深層次的住房租賃領域改革的措施。

關鍵詞 租購同權；住房租賃市場；租賃政策

一、國際住房租賃現狀

1.自有住房比率相對較低，租賃住房比例高

國際上大部分國家的住房自有率低于80%。在紐約、倫敦、東京等國際大都市，由于房價高昂，居民租賃住房比例較其所在國平均水平明顯偏高。在年齡結構上，年輕人擁有自有住房的比例低，租住住房的比例高于年齡較大的群體。

2.住房租賃來源多元化

在國際大都市及其所在國家，住房租賃的供應方除了政府部門提供的保障性住房來源外，私人部門提供的租賃住房也是重要的組成部分，并發揮著越來越重要的作用。不同性質的租賃來源在住房租賃市場中發揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。

3.法律規范較為完善，租賃市場井然有序

由于國情的差異，國際上發達國家租賃市場發展較早，各項住房租賃市場的法律規范在發展中不斷完善，由于解決居民住房問題成為國際大都市市政當局及所在國政府的施政重點，法律及行政的方式對住房租賃市場的引導力度較大，因此租賃市場穩定有序。

二、德國住房租賃案例

1.超過半數人口選擇租房

德國聯邦統計局的數字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來幾乎沒有改變。

55%的家庭不急于買房并非經濟能力不足，德國城市房價普遍不高，據調查，至少有1/3的租房家庭有足夠的資金買房。其主要原因是工作需要，除了公務員外的其他勞動者因市場、企業經營狀況等因素，工作常變動，且德國買房后續費用多、手續繁雜，而自由遷徙權受到法律保護，加之離婚率居高不下，出生率下降，人口呈負增長等社會因素，導致德國租房比例高 。

2.保證租賃房源充足的政策到位

在德國，不管是開發新房還是經營租賃，企業要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租，過了期限，才能按市場租金出租，因此德國租賃房源充足。

法律規定，德國住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售；給興建社會公租房的建筑公司以住房基金支持；對公租房的房屋面積和設計進行了具體規定，使每套房屋既能滿足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪階層支付得起租金。

由于政策的支持和嚴格保護租房者的法律法規的實施，德國租房市場中房屋質量良好，德國人偏愛租房且租房者的社會階層較高，房屋自有率僅為40%多，大大低于歐盟國家自有60%的平均水平 。

3.保護租房者的法律法規完善

良好的法律法規、政策條例規范了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權益，健全的法律體系使得德國房地產租賃市場的快速發展。

從住房租賃的認識上看，德國《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類，對以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進行了嚴格的法律規定；

從性質上看，德國《住宅建設法》為租賃住房定下了“公益”、“福利”的基調，明確規定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。

德國政府通過《住房租賃法》和《租金水平法》保護承租人的利益，通過稅收優惠，鼓勵投資群體開發適用于出租的房屋；對較低收入的家庭發放租房補貼，使其能夠享受到一定的住房標準。

4.政府成為利益的協調者

為了保障德國公民充分享受政府提供的租房“紅利”，政府在保護承租人利益的同時，還為房屋供給方制定了相應政策，鼓勵和培育德國租賃房市場的健康運作。

德國政府對投資商建設用于出租的房屋進行免稅或者直接補貼，在德國建設用于出租的房屋比建設用于出售的房屋會得到更多稅收優惠。這在客觀上也鼓勵了房地產投資商樂于開發更多用于租賃的住房。

為了避免承租者和房東的糾紛，德國政府除了通過各項法規嚴格控制房租外，還重視細化租房合同及相關程序，以最大限度避免風險和分歧，從而保護房客和房東的雙方權益。

三、國際租賃管理經驗對中國的借鑒

1.建立嚴格的法律法規體系

作為法治國家，國外政府和大都市十分重視法律法規對住房租賃市場管理的重要作用。英國、德國、美國等國家相關社會制度中并未將住房租賃人和產權人區別對待，在教育、醫療和其他公共服務與社會保障領域，通過立法使得承租人享有同等待遇，使得居民住房需求能夠以較為平均的方式在住房銷售市場和租賃市場得到滿足 ；由于在合同關系以及其他實際問題中，建立了嚴格的承租人保護制度，重視對合同中處于弱勢地位的租房者的利益進行保護，嚴厲打擊租賃市場的投機行為。

2.充分發揮政府和市場的共同作用

首先是充分發揮政府有形的手的作用。一是直接建設公共住房或廉租房，如美國紐約仍然在土地出讓時要求開發商按比例修建出租房；二是實行租金控制，英國是最早實行租金控制的國家，英國等歐洲國家政府曾經在較長的時期內積極地參與到租賃住房的直接建設、擁有與運營當中。

其次是政府的經濟調控手段，往往從住房租賃的供給和需求兩個方面加以調節，以稅收政策為主，也包括資金補貼等手段。稅收政策是主要的調控手段，房屋租賃管理中運用的主要稅收政策有： 稅收減免，稅收抵扣額度。

最后，金融手段也應得到充分運用。為房屋出租者提供低利率貸款或貸款利息償還補助是增加出租住房供應的一種重要的誘導政策。

四、總結與建議

我國應該結合中國國情，借鑒歐美等國經驗做法，建立一套完整的租賃市場法律體系。國家應該加快立法進程，繼續豐富和完善租賃市場法律體系。根據各地試點的完成情況制定相關的法律草案，并公開向各界征求意見，將租房者的權利法律化，使租房者和購房者處于相同的法律地位，享有同樣的權利。

參考文獻：

[1]http：//www.globalpropertyguide.com/

[2]施繼元，李濤，李婧驊.構建住房租賃市場之國外經驗借鑒[J].中國房地產，2017（32）：28-32.

[3]施繼元，李濤，李婧驊.國外住房租賃管理經驗及對我國的啟示[J].軟科學，2013，27（01）：31-36+46.

作者簡介：戴夢云（1996年～），女，福建人，江西財經大學旅游與城市管理學院工程管理專業。