投資性房地產公允價值模式計量分析

孫麗

【摘 要】投資性房地產采用公允價值模式計量更能夠體現相關性和及時性，但是公允價值模式計量投資性房地產的價值仍舊存在問題，本文從投資性房地產公允價值計量對企業資產負債表、所有者權益變動表、利潤表以及遞延所得稅的影響出發，分析探討公允價值計量模式與成本模式相比的不同。

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；成本模式

一、投資性房地產采用公允價值計量模式的政策基礎

（一）投資性房地產的確認

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產，其主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

（二）公允價值計量模式

根據國際財務報告準則第13號規定，公允價值是基于市場的計量，而非基于特定主體的計量，公允價值的計量與公司持有資產和解決或履行債務的意圖是不相關的。其將公允價值定義為在計量日的有序交易中，市場參與者之間出售一項資產所能收到的價格或者轉移一項負債將會支付的價格。

二、影響投資性房地產公允價值的因素

目前，熱點一、二線城市房地產市場明顯降溫，但供不應求的市場格局并未發生實質性轉向，三四線城市市場熱度持續提升，房價、地價快速上漲，市場已經被充分“激活”，房地產市場仍存在不穩定性。

三、投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響

基于目前中國房地產的發展形勢，我國的房地產仍舊處于上升階段，公允價值模式下的投資性房地產會比成本模式下價值更高。

（一）對資產負債表的影響

投資性房地產在由成本模式轉化為公允價值模式會增加企業的資產價值，使得企業的資產結構優化，降低企業的資產負債率。在轉換日當天，原以成本模式計量的投資性房地產按照其扣除累計折舊的賬面凈值轉出，以公允價值入賬，計入“投資性房地產—成本”賬戶，公允價值與賬面價值的正差額計入“其他綜合收益”，企業的資產負債率下降，使得企業從表面上有更加穩定的資產結構。

在后續計量過程中，公允價值上升導致資產增加與資產結構優化。短期內，投資性房地產的公允價值呈緩慢上升態勢，投資性房地產公允價值的增加會直接導致投資性房地產在資產負債表中的賬面價值上升，使得企業的資產增加；同時，投資性房地產的公允價值變動計入“公允價值變動損益”，使得當期的利潤增加，并最終通過利潤結轉，使得所有者權益增加。因此，投資性房地產的后續計量也會影響到企業的資產結構，使得資產結構優化，從資產負債表來看，企業的發展穩定、運行良好。

（二）對利潤表的影響

投資性房地產在由成本模式轉化為公允價值模式過程中，差額計入其他綜合收益，不影響企業檔期的利潤額。在后續計量過程中，投資性房地產的公允價值變動全部計入公允價值變動損益，并最終進入利潤表中，使得企業的利潤上升，企業可能通過此方式調增利潤。

以一處投資性房地產為例，假設該投資性房地產取得成本為X萬元。在成本模式下，假設其殘值為0，使用年限為Y，采用直線折舊法。在公允價值模式下，假設每年的公允價值為Xi，i=1-Y，在第n年將該投資性房地產按照當時的市場價值M處置，不考慮所得稅的影響。

第i年：成本模式下，對利潤的影響值為-X/Y；在公允價值模式下，對利潤的影響值為Xi-Xi-1；公允價值模式與成本模式相比，使得利潤多（Xi-Xi-1+X/Y）

所以截止到第i年，成本模式下，對利潤的累計影響值為-i*X/Y；在公允價值模式下，對利潤的累計影響值為Xi-X；公允價值模式與成本模式相比，使得利潤累計多出（Xi –X + i *X /Y）

第n年：投資性房地產被處置

成本模式下，利潤為出售價格與賬面凈值之間的差額，即（M- X+ n X/Y）；公允價值模式下，利潤為出售價格與賬面價值之間的差額，即（M- Xn）；公允價值模式與成本模式相比，其利潤差額為（X- Xn- n X/Y）。

到第n年投資性房地產被處置，成本模式下，對利潤的累計影響額為（M-X）；公允價值模式下，對利潤的累計影響額為（M-X）；公允價值模式與成本模式相比，其利潤的累計影響額相同。

所以可以得出結論，投資性房地產后續計量過程中，公允價值模式下確認利潤多；投資性房地產被處置當期，成本模式下確認利潤多；但是當投資性房地產被處置時，無論是成本模式還是公允價值模式，其對利潤的累計影響都是相同的。因此，投資性房地產采用公允價值模式計量能夠使得企業每年的利潤變動額比較穩定，不會出現成本模式下某年利潤激增的情況，起到利潤平滑的作用，降低企業利潤的波動性，同樣降低企業因處置投資性房地產使某年轉虧為盈的可能性。

（三）對所有者權益的影響

投資性房地產在由成本模式轉化為公允價值模式的過程中，差額計入其他綜合收益，使得所有者權益中的留存收益增加。后續計量過程中，通過利潤的結轉，使得所有者權益中的盈余公積、未分配利潤增加。

在投資性房地產被處置的當期，成本模式與公允價值模式相比，所有者權益的增加額更大，但是從投資性房地產取得到處置整個期間來看，無論是成本模式還是公允價值模式，其對所有者權益的累積影響都是相同的。

（四）對企業遞延所得稅的影響

根據稅法的規定，公允價值變動損益屬于未實現的利得和損失，在計算企業所得稅時，不考慮公允價值的變動，這就會導致投資性房地產的賬面價值與計稅基礎之間存在差異，在目前中國房地產市場的大環境下，通常是賬面價值高于計稅基礎，這也就導致了應納稅暫時性差異，使得遞延所得稅增加，本期所得稅費用增加。

在成本模式下，雖然每年的折舊額可以從企業收入中扣除，導致所得稅額的下降，但是在最終處置投資性房地產時，會繳納高額的所得稅，使得最終成本模式和公允價值模式下的所得稅額相同。

假設某投資性房地產取得成本為X萬元。在成本模式下，假設其殘值為0，使用年限為Y，采用直線折舊法。在公允價值模式下，每年的公允價值為Xi，i=1-Y，在第n年將該投資性房地產按市場價值M處置，所得稅稅率為25%。

第i年：應納稅暫時性差異為（Xi-Xi-1+X/Y），所形成的遞延所得稅負債為0.25*（Xi-Xi-1+X/Y），當期的所得稅費用增加0.25*（Xi-Xi-1+X/Y）

第n年：投資性房地產被處置，按照稅法的規定，應納稅所得額為（M- X+ n X/Y），應納所得稅額為0.25*（M- X+ n X/Y），當期將所有的遞延所得稅負債轉出，使得所得稅費用為0.25*（M- Xn）。

投資性房地產在公允價值模式下，通過對遞延所得稅負債的影響，將所得稅費用進行了分攤，使得企業的凈利潤水平更加平穩。在公允價值模式下，投資性房地產的最終處置不會導致企業所得稅費用的劇烈波動。

四、結論

房地產市場具有不穩定性，投資性房地產公允價值取得具有一定的主觀性，這在一定程度上會影響財務報表的可靠性。企業在運營困難的情況下，有可能會利用投資性房地產公允價值的變動來操縱利潤，改善企業的資產結構，偽造企業運營狀況良好的假象，企業賬面上投資性房地產的價值有可能被嚴重高估。

若企業想要采用處置投資性房地產的方式獲得現金和利潤，公允價值模式下確認的利潤比成本模式下要低，此時成本模式會使得當期的利潤激增，易起到轉虧為盈的效果。采用公允價值模式計量投資性房地產與成本模式相比，能夠更好地體現會計信息的相關性、及時性。