“借名買房”物權問題分析

汪沛潔 于建威

摘 要：隨著房地產行業的繁榮興旺，市場怪相頻出，尤其一種“借名買房”現象尤為矚目。由于“借名買房”行為的產生，導致房屋實際權利人與登記權利人不一致，致使房屋權屬糾紛日益增多。在本文中，對“借名買房”物權說進行分析，針對幾種困境進行闡釋，并提出風險規避方法。

關鍵詞：借名買房；物權；風險規避

“借名買房”就是房屋的實際出資人借用他人名義購買并登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人被稱為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名人被稱為名義購房人或出名人。“借名買房”原因有多種：有為了規避限購限貸；有為了購買經濟適用房；有為了購買拆遷安置房；也有不是為了規避法律和政策，例如情侶在結婚之前一方以另一方名義買房等。

一、物權說的憑借

借名人與出名人雖然在借名協議之下產生了債的關系，但是在這個債權合意中，雙方當事人已經對物權的歸屬產生了預定，并且在借名協議產生之后，借名人就實際支付房屋價款、實際占有房屋、實際掌握房屋產權證書，雖然產權證書登記人并不是借名人，但是借名人實實在在享受房屋的使用價值，而這也就是物權說的憑借。當然，如果雙方合意，且雙方并不在意形式上的缺陷，也并不存在道德上的風險，那么在這種情況下，更有利于市場或經濟效率。

二、物權說的困境

物權說[1]的困境其實也就是“借名買房”糾紛多發的點，眾所周知我國不動產采用登記主義[2]，不動產一經登記就有了對抗的效力，而在此基礎下，出名人的登記就會對借名人產生一定的威脅，也就是風險。雖然借名人會通過各種手段來規避這種風險，諸如：選擇親朋好友作為出名人；親朋好友不具有出名資格，便與有出名資格的人以各種形式進行約定，待時機成熟辦理過戶手續。如果親朋好友信守承諾、遵守約定在達到條件時進行不動產轉移登記，那么也就不存在物權上的糾紛，然而事與愿違，在實際生活中由于人際關系因素、社會經濟因素等等，常會造成對簿公堂的結果，可以歸結為以下幾點：

（一）限購限貸情況，借名人始終沒有資格落戶

借名人本身由于限購限貸政策，沒有購買房屋的資格或購買房屋的資格用盡，仍然借用他人之名購買房屋，設若其購房資格不僅在購買時無法獲得，而且在計劃轉移登記時仍然沒有取得購房資格，這種情況下借名人仍然不能取得房屋所有權。例如，借名人甲在一限購地區由于沒有購房資格，于是利用借名協議通過出名人乙購得房屋，此時出名人乙獲得外觀上的房屋所有權，借名人甲通過借名協議實質擁有該房屋，若在借名協議約定時點時，借名人甲仍沒有購房資格，則借名人甲與出名人乙之間仍無法辦理房屋所有權變更登記，借名人甲始終無法獲得該房屋全部意義上的所有權。

（二）出名人不承認借名協議或約定存在

借名人支付房屋對價之后，出名人將該房屋登記在自己名下，假使出名人與借名人之間為親戚關系進行口頭約定，或者出名人與借名人未訂立借名協議，或者借名協議內容約定不明，在這些情況下出名人很可能利欲熏心、心存僥幸，不承認存在借名關系或者只承認雙方存在借貸關系。

（三）出名人擅自處分登記在自己名下房產

在“借名買房”情況下，房屋的不動產權登記簿上登記的姓名是為出名人，其具有權利外觀，足以使第三人信任房屋為其本人所有，在這種情況下出名人為利益驅使未經借名人同意將名下房屋變賣，第三人由于不知情購買該房屋，符合善意取得[3]，并最終取得該房屋物權。此時借名人的權益受到損害。

（四）出名人登記的房產被司法機關采取強制措施

在借名很長一段時間之后，借名人仍無法將房屋轉移登記到自己名下，在這個期間內，出名人假如涉及案件導致名下房屋被查封，或者個人債務未償還名下房屋將被拍賣等強制措施時，借名人由于無法作為第三人參與到案件中來，自身權利即將受到損害。[4]

三、物權說困境的解決途徑

（一）了解欲購房屋性質，明晰借名購買是否違反政策性規定

借名人需要在借名買房之前，了解清楚欲購房屋的性質，房屋是否能夠上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，對社會公共利益產生損害。以防將來因借名買房事宜產生糾紛，出現無法取得房屋所有權的情形。

（二）簽署借名買房協議，保留好借名買房協商、洽談證據

與被借名人簽訂借名買房協議，就借名買房的事實及房屋所有權的歸屬進行明確約定。同時，保留好與被借名人就借名買房之事的具體溝通記錄，以備產生糾紛之需。

（三）實際支付購房款，保存好支付記錄、款項收據等

妥善保存購房款支付記錄、購房款收據、發票、契稅完稅證等憑證，以證明實際交納了購房款及契稅、公共維修基金等。此外，建議借名人保留一切與借名買房相關的證據材料，比如物管繳費證據、房屋財產險保險合同、其他相關人員的證人證言，可以確保在發生糾紛之時保障自己的權益。

（四）借名人需要實際占有使用房屋

司法實踐中，法院在認定當事人之間是否存在借名買房的事實時，通常會考量涉案房屋的實際使用人是誰。因此，在借名買房后，建議借名人在所購房屋中實際居住，以增強存在借名買房事實的證明力。

（五）關注購房政策，確保自己的購房資格

有時候即便是法院認定借名買房合同成立，但若借名人未取得購房資格，仍可能會導致借名買房合同履行不能，無法辦理房屋過戶登記手續。因此，建議借名人關注購房政策動態，及時匹配購房資格，以獲得權利之保障與充分救濟。

（六）提起執行異議申請被駁回時

借名人在發現出名人登記的房產被司法機關采取強制措施被執行時，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第24條第（一）項和第25條第（一）項之規定：由于借名買房人不是不動產登記簿上所記載的權利人，故法院會駁回借名買房人的執行異議申請，此時借名買房人可以向法院提起執行異議之訴。

參考文獻：

[1]梅仲協.《民法要義》.中國政法大學出版社，2004年版.第168頁.

[2]《物權法》第九條第一款規定，我國不動產物權的設立、變更及消滅，除法律另有規定外，均以登記為生效要件.

[3]謝在全.《民法物權論》（上冊）.中國政法大學出版社，2011年版，第49頁.

[4]向亮.借名買房標的房屋權屬確認規則研究[D].福建師范大學，2016.