淺析房地產開發企業投資決策分析與成本控制

劉瑋

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，全國各地房地產企業不斷的興起，已經逐漸的成為了我國經濟支柱產業之一，而且隨著我國經濟市場的環境變得越來越復雜，進而增大了房地產投資的風險，這就凸顯出了房地產投資決策經濟分析的重要性，房地產成本估算是否正確、是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。本文主要探究了造成房地產開發企業投資決策不當的原因、投資決策的不當對成本控制造成的影響、提高投資決策正確性的有效措施以及對房地產開發項目進行有效成本控制的措施。

關鍵詞：房地產；投資決策；成本控制

房地產開發企業投資決策對企業的經濟效益有著決定性的作用，決策的確定關系著企業的財務管理和成本控制。而且由于房地產企業的項目具有資金投入量大，周期長、不可移動性、綜合性強以及政策影響比較大等特點，除此之外房地產企業還是投資風險高、回報高的行業，所以，這就對房地產開發企業投資決策分析與成本控制有較高的要求，只有正確的投資決策和有效的成本控制，才能為企業帶來最大的經濟效益，實現企業的可持續發展。

一、造成房地產開發企業投資決策不當的原因

（一）外界環境變化因素。外界環境因素的變化，通常會對房地產開發企業的投資決策造成不利的影響，環境因素的變化會引發多種投資風險，一是通貨膨脹、物價上漲，而引發的建材價格的上漲，導致工程造價的提高；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險；三是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從開發變為購買，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。

（二）開發商因素。開發商主觀投資失誤也會造成房地產開發企業投資決策不當，由于其對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差，進而影響投資決策。如有的開發商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際并未如愿；有的開發商在決策項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，或者對市場的估算以及項目自身優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商經營實力不足，如開發實力、管理能力、行銷能力等，項目運作中難以實現預期的經營業績。

二、投資決策的不當對成本控制造成的影響

首先，金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地產項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響；其次，房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，使收益難以達到預期目標；最后，項目開發團隊人員的素質對成本的影響也比較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。

三、提高投資決策正確性的有效措施

（一）建立完善的評估指標體系。要想使房地產開發企業投資決策更具科學性和正確性，就要建立完善的評估指標體系，將評估指標體系作為指導，在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價，每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度，控制適當的建筑容積率，可以減少房地產開發項目的單位造價。

（二）擇優選擇規劃方案。在進行決策之前，必須進行充分的市場調查研究，結合項目的具體情況，保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合，制定出多個方案進行比較，從中選出最優方案。在進行方案的優選工作時，一定要注意各個方案之間的可比性，根據項目的實際情況，選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

（三）提高項目抵御風險的能力。房地產市場是一個資金密集型的行業，資金的投入量比較大，而且經濟市場的任何動向和國家的宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。

四、對房地產開發項目進行有效成本控制的措施

（一）透過目標成本控制方案進行投資決策。開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究，如果盲目進行投資，不僅使企業的利潤得不到很好的保證，而且極易導致企業的虧損，嚴重者會導致企業的倒閉。因此，利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前，要經過反復測算，在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后，才能確認這個項目是可行的。

（二）做好前期預防工作。將前期預計有可能發生的損失直接記錄到日常經營成本中，這樣也是變相控制成本。房地產開發項目投資決策的分析和成本控制是一個相對復雜的過程。為了使提出的決策更為合理，可實施性更強，必須要綜合財務數據方面的估算和預測。在此尤需注意的是，在具體評估預測過程中，應盡可能的因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。

五、結語

房地產投資是一項巨額的經濟性投資，作為一個投資者來說，目標是獲得更多的利益和社會的認可，其主要是對成本的控制和對風險的預防和管理。必須增強風險意識，對投資風險的大小進行理性的判斷。

參考文獻：

[1]王長鳴.房地產開發企業在決策設計階段成本控制的研究[D].沈陽大學，2014.endprint