房租暴漲的真相

閆肖鋒

“房住不炒”正面臨新問題，在限購限價房市新政的高壓下，房租卻暴漲，可謂“按下葫蘆起了瓢”。數據顯示，7月份中國十大城市租金環比均有所上漲。北京、上海、深圳的租金漲幅最大，北京7月份房租同比上漲3.1%，部分小區甚至漲幅超過30%。

表面上看，本輪房租上漲為是由中介代表的資本驅動所致，其壟斷房源，哄抬租金。北京市住建委聯合銀監局等部門于8月17日集中約談主要住房租賃企業負責人，以打壓炒作行為。而從深層看，北京房租上升的原因，資本驅動只是助推，主要還是供給減少，租房市場的底層供應量被大量抽掉，加之“共有產權房”“公租房”不能立馬跟上，造成供需面突然失衡，“3個人爭一套房變成了8個人爭”。

供給減少，資本驅動炒房，剛需不得不接盤，這個上漲邏輯在北京以外的其他城市也成立，也與非理性炒作房價的邏輯如出一轍，無非是通過壟斷房源，過去是抬高房價現在變為炒高租金，將成本轉嫁給剛需用戶從中漁利。打擊中介資本炒作只能解決租金暴漲于一時，卻難以建立抑制租金上漲的長效機制。要實現“房住不炒”，除了嚴控壟斷炒作，還要完善法規保障租客權益，但關鍵還是在于保障供給，從平衡供求面上下功夫。

首先要保障住房供給的基本面。導致北京租金上漲的直接原因是大面積拆違及其他行政法規導致的租賃面積的減少，但同時公租房、廉租房供應不能及時跟上，供需面失衡，為炒作者提供了漁利空間。數據顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

只有充分培育住房租賃市場，促進房屋租賃行業快速發展，才能從根本上解決供需失衡問題。目前，全國已有超過40座城市多次發布相關政策，細化房地產租賃市場的發展和監管，涉及租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面，但顯然，政策支持還一時難解剛需之渴。

截至目前，我國租賃人口共計1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。根據北京市政府規劃，2017-2021年，北京將建設50萬套租賃住房，并確定了39個集體土地租賃住房項目，總建設面積約321萬平方米。但由于上述租賃住房仍未大規模入市，北京市租賃住房市場仍舊供不應求。

其次要保障租房一方的基本權益。本輪上漲中，中介吃差價、“二房東囤房”以及房東見利肆意違反合同哄趕租客等行為，必須以法律來進行限制和規范，保障租客權益。

實際上，租金上漲的管控在發達國家已有參照。德國通過《民法典》《租金額度規定法》等立法渠道，對維護承租人合法權益進行保護，并對一定期限內的最近漲幅做出限制。美國的法律還規定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度；房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場才能有良性的發展。

再次要打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶占房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

“房住不炒”是增加百姓獲得感的關鍵點。治理房租亂象，需要打壓炒作之風，明確租房權益，更需要保障供給，讓1.68億租賃人口住有所居。