合肥市淮河路步行街區業態有機更新探索

湯龍騰 （安徽省城建設計研究總院股份有限公司，安徽 合肥 230051）

0 前言

《周禮.考工記》的城制中有“前朝后市”的記載，“后市”即市處宮后。漢代長安記載有九市，唐代長安有東、西兩市，這些“市”的規模相對于現在屬于比較大的，數量雖少但集中。隨著時代的發展，“市”的概念也逐漸有了質的變化：形式的變化、內容的變化、性質的變化、范圍的變化……

淮河路步行街區是合肥市乃至安徽省最為繁華的街區，周邊區域商業設施、歷史建筑和街巷是合肥老城區服務業升級、發展特色街區經濟不可缺少的區域。然過時的業態、凌亂的布局、不完善的管理制度等等一系列問題使得不再有昔日的輝煌。本文以合肥市淮河路步行街區作為案例，重點通過對該街區業態定位、業態策劃、業態空間布局規劃調整及策略的解析，探討國內城市步行街區業態的有機更新。

1 淮河路步行街區業態現狀

1.1 范圍界定

合肥市淮河路步行街區北至壽春路，東至環城東路，南至長江中路，西至宿州路，共計39.72hm2。

1.2 業態分布

淮河路步行街發展至今，雖已是省內知名的步行街區，但是受到自身發展與外界競爭日益激烈的雙重制約，在城市各類商業綜合體中拔得頭籌已經是難上加難。淮河路步行街區內現狀業態較為豐富，共有批發和零售業、住宿和餐飲業、金融業、房地產業、租賃和商務服務業、公共設施管理業、居民服務和其他服務業、文化體育和娛樂業等8個門類。通過充足的現狀調研發現淮河路步行街區業態存在眾多不合理現象。

1.2.1 業態分布不平衡

①業態種類多而雜

a.淮河路步行主街存在同一品牌多個門店的特征，同一品牌最多有6家之多，大多以服飾為主，且多為中低端品牌，容易讓消費者逛街時引發視覺疲勞和消極消費（圖1）。

圖1 淮河路步行街區現狀業態分布圖

b.勤勞巷、撮造山巷等沿街現狀有多處餐飲店；壽春路婚慶街主要集中在逍遙津路與宿州路之間，具有品牌效應的婚慶商鋪卻很少，商鋪之間沒有形成良好的良性競爭關系。

c.現狀夜市主要沿淮河路步行主街展開，營業時間一般從晚上11點次日凌晨2點左右，受季節和天氣影響較大，擺攤人數和營業時間不固定，主要以時尚服裝和飾品、玩具、各色小吃等業態為主。

②空間資源尚未充分利用

淮河路步行街區地下空間為商鋪各自開發利用，以餐飲業、娛樂業為主。雖有李鴻章故居、明教寺、清真寺、基督教堂等文化旅游資源，多數參觀者為外來游客，這幾處旅游資源極大的被閑置，暫無任何與之相關的旅游配套業態。

1.2.2 業態構成不均衡

①淮河路主街業態構成

淮河路主街長約920m，平均寬約22m，現有商業企業129戶，經營面積33萬m2，年銷售額達43億元。主要涵蓋近40個業態種類。通過前期調研，其中服飾占到主街大多數，餐飲業占到11%，娛樂業僅占到4%，綜合零售的比重有所上升到8%。所以，淮河路步行主街給人的整體感覺是服飾一條街，業態種類過于雷同。

②淮河路步行街區業態構成

通過前期調研，淮河路步行街區服飾占了一半以上的比重，綜合零售只占到2%，婚慶業占到13%的比重，這與壽春路現狀婚慶一條街的發展局面有重要關系。餐飲業只占到8%的比重，娛樂業也只占到7%的比重。

2 淮河路步行街區業態有機更新

2.1 業態定位

城市步行街區應有明確的業態定位：服務對象、服務體系、品牌效應，形成“對象—體系—品牌”于一體。根據調研的1187名對象數據看，目前的淮河路步行街區主流消費能力以300元以下為主。主要服務對象不僅是本地居民，還包括外來旅游者。因此，不能完全排斥具有合肥特色的傳統商業、傳統小吃等低檔商業進入，而是應當適當加以引導、分流、整合，同時引進時尚先鋒的世界知名品牌旗艦店，如GUCCI、LV等。故合肥市淮河路步行街區規劃定位為“合肥名片、都市之心”。

2.2 業態策劃

2.2.1 錯位規劃

規劃錯位是街與街之間規劃實現錯位的關鍵因素，從而有效避免同業的過度集中所帶來的惡性競爭。淮河路步行街區劃分為8個不同主題的街道錯位經營，分別是北油坊巷創意產業街、逍遙津娛樂休閑街、立志巷特產美食街、撮造山巷小吃街、淮河路綜合步行街、中菜市餐飲酒吧街、九獅橋娛樂休閑街、九獅河街特色小吃街（圖2）。

圖2 淮河路步行街區特色街巷規劃圖

2.2.2 效益最大化

人氣的興旺是決定商家經營好壞的決定因素，不能讓步行街區成為只是人們快步通過的通道，因此，設法延長人群平均滯留時間、充分利用地下空間，成為步行街區設計的關鍵。

①有效延長經營時間

在淮河路步行主街特定時間，如晚上10：00至次日凌晨2：00時間段劃定擺攤區域，并且采用相同的攤棚等方法，統一管理、集中銷售，使現狀夜市的“游擊戰”局面改變成為“陣地戰”。

②充分利用地下空間

地下商城未成氣候的主要原因就是大家具有選擇權，在大多數人看來，能不下去就不下去。結合地鐵2號線培育地鐵商城，充分利用地下空間、商業設施結合交通設施，使淮河路步行街區連成線、連成片。

2.3 業態空間布局

步行街網絡化布局是指利用城市道路將不同的步行街區有效聯系形成實體網絡化分布格局。它可以讓人們可以在不同的多樣化的城市步行街之間穿梭，既有利于賣方，也為步行街區帶來了更多潛在客戶流，二者達到互惠互利的作用。淮河路步行街區業態為“四橫兩縱”的網絡化布局（圖3）。4條橫向線性空間為北油坊巷——立志巷、撮造山巷、淮河路步行街、中菜市路——勤勞巷；2條縱向線性空間為逍遙津路——九獅橋街、北含山路——含山路。

圖3 淮河路步行街區業態“四橫兩縱”的網絡化布局圖

3 結語

通過對合肥市淮河路步行街區業態有機更新的經驗可以看出，城市步行街區業態有機更新是一項長期的、動態的、綜合的工程，業態更新在步行街區發展中日趨重要，不僅改善街區環境，還能提升街區自身的形象。因此在業態有機更新時，需建立在現狀業態深入分析和研究基礎上，統一“對象—體系—品牌”的業態定位，實施“效益最大化、錯位發展”的業態策劃，構筑“網絡化”的業態空間布局，從而形成適合自身發展的城市步行街區業態有機更新模式。