幾種特殊建筑構造計容面積系數(shù)計算的探討

李峰，丁建勛

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

容積率[1](建筑面積毛密度)是指一定地塊內計容總建筑面積(計容建筑面積等于基礎建筑面積加核增面積或核減面積)與建筑用地面積的比值。其作為一項典型的區(qū)劃控制技術，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后來于1961年也為紐約的區(qū)劃條例采用，它以地塊內建筑高度和體量控制，為建筑設計提供了靈活性，并且是相關規(guī)劃行政主管部門判定建筑是否符合規(guī)劃報建的重要參考依據(jù)。由其定義可看出規(guī)劃建設用地面積是固定值，總計容建筑面積計算準確性是判定容積率的前提，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，各種新型建筑結構無法從相應規(guī)范及標準直接解讀判斷，導致開發(fā)商想方設法利用規(guī)范或標準漏洞將“贈送面積”、“計容面積”“核增面積”“核減面積”等概念混淆，并且實際工作中不好把握如何計算。作者根據(jù)多年測量實踐經(jīng)驗列舉幾種容易出現(xiàn)且不易判定的建筑構造，提出自己的認識與建議。

2 幾種特殊建筑構造計容面積計算的探討

目前，規(guī)劃驗收測量中建筑物核增或核減前的建筑面積主要依據(jù)為GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、GB-T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關規(guī)定計算的、不進行面積分攤的、核定建筑物計算容積率建筑面積(簡稱計容建筑面積)的基礎面積；關于計算建筑物基礎面積的基礎上核增、核減計容建筑面積計算各省市出臺了《城市規(guī)劃技術標準與準則》與《城市規(guī)劃技術標準與準則的若干補充規(guī)定》等相關補充規(guī)定標準，對具備計容建筑面積核增或核減條件的建筑物，必須計算建筑物的核增計容建筑面積或核減計容建筑面積。核增計容建筑面積為應增計的、應參與容積率計算的面積；核減計容建筑面積為應減計的、不參與容積率計算的面積。但是我們實際工作中還是能發(fā)現(xiàn)部分建筑構造存在規(guī)范或相關標準有漏洞或者不完善的地方，主要如下：

2.1 陽臺計容建筑面積的計算

建筑物中常見標準的不封閉陽臺規(guī)范規(guī)定一般為按其維護結構外圍半算面積[2]，而往往有部分房屋在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內，建設有水平鏤空樓板或連接橫梁，或沿陽臺開敞面或主開敞面有水平橫梁、掛墻等結構體，如圖1、圖2所示：

圖1 陽臺上方有懸掛墻體、橫梁墻身大樣

圖2 陽臺上方有橫梁現(xiàn)狀圖

上述特殊情況規(guī)范中沒有明確規(guī)定，按規(guī)范要求僅將陽臺按其外圍水平投影半算建筑面積，懸掛梁體未作考慮。近些年來，開發(fā)商將此情況作為“贈送面積”“半贈送面積”的超高陽臺增加了房屋銷售賣點，而此類梁體構件位于建筑物主體結構內陽臺上下方垂直空間內。因此此種陽臺計容面積筆者認為：結構底板至其結構頂板間有水平鏤空樓板或有連接橫梁、或沿該陽臺主開敞面有水平橫梁或掛墻且其層高達到或超過兩個自然層層高的住宅跨層不封閉陽臺(包括跨層入戶花園、戶內花園、空中花園、陽光花房，基礎面積為零)，按其結構底板外緣水平投影面積的0.5倍核增計容建筑面積。有的地區(qū)也出臺了相應規(guī)定對超高陽臺加倍計算建筑面積，希望國標對類似問題加以研究，如圖3所示。

圖3 各建筑構造計算面積系數(shù)

2.2 飄窗計容建筑面積的計算

飄窗[3]顧名思義即為凸出建筑外墻面的窗戶，又稱“凸窗”或“港灣窗”。規(guī)范中規(guī)定：飄窗為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。凸出建筑結構外圍、窗臺高度大于等于 0.40 m的窗體，應認定為飄窗；凸出建筑結構外圍、窗臺高度小于 0.40 m的窗體，未凸出建筑結構外圍的窗體，窗體上(下)方凹入部分的外側以各種類型建筑材料(不包括百葉，下同)封閉的窗，均應認定為落地窗。由于規(guī)范規(guī)定飄窗不計算面積，導致開發(fā)商現(xiàn)場建設各類假飄窗，企圖不計或少計基礎及計容建筑面積。如圖4、圖5所示：

圖4是在房屋室內堆砌水泥平臺；圖5為木質板窗體平臺，這類窗體稍加改建即變更為套內空間，違反了設計飄窗的真正意義。因此，在規(guī)范沒有明確定義其建筑結構要求時，根據(jù)規(guī)范及規(guī)定與實際生產(chǎn)經(jīng)驗，筆者認為飄窗計容建筑面積分為兩種區(qū)別開來。各面積計算系數(shù)如圖6所示：

圖4飄窗照片之一

圖5飄窗照片之二

圖6各建筑構造計算面積系數(shù)

(1)飄窗：①飄窗進深不大于 0.60 m且窗體凈高小于 2.10 m，窗臺高度不小于 0.45 m，各面積系數(shù)均為0；②飄窗進深不大于 0.60 m且窗體凈高小于 2.10 m，窗臺高度小于 0.45 m，基礎面積系數(shù)為0，核增系數(shù)0.5，計容面積系數(shù)為0.5；③飄窗進深不大于 0.60 m且窗體凈高大于 2.10 m，基礎面積系數(shù)為0.5，計容面積系數(shù)為0.5；④飄窗進深大于 0.60 m，凈高大于 2.10 m，基礎面積系數(shù)為0.5，核增系數(shù)為0.5，計容面積系數(shù)為1；凈高小于 2.10 m，基礎面積系數(shù)為0，核增系數(shù)為1，計容面積系數(shù)1。

(2)落地窗：①落地窗進深不大于 0.60 m且窗體高度小于 2.20 m，基礎面積系數(shù)為0.5，計容面積系數(shù)為0.5；②落地窗進深不大于 0.60 m且窗體高度大于 2.20 m，基礎面積系數(shù)為1，計容面積系數(shù)為1 ；③落地窗進深大于 0.60 m，高度≥2.20 m，基礎面積系數(shù)為1，計容面積系數(shù)為1；高度小于 2.20 m，基礎面積系數(shù)為0.5，核增系數(shù)為0.5，計容面積系數(shù)為1。

2.3 花池、結構板、空調掛機擱板建筑面積計算規(guī)定

花池、結構板、空調掛機擱板顧名思義分別為在建筑物中設置的用于種植花卉、房屋結構支撐及放置空調室外壓縮機的建筑構件。規(guī)范中花池及結構板沒有其相關定義，即沒有關于花池及結構板的面積計算規(guī)范，而規(guī)范中僅明確主體結構外的空調室外機擱板(箱)不應計算建筑面積。因此，很多小區(qū)將這個概念引入到建筑物中來，但又沒有按花池、結構板、空調掛機擱板的設計標準來施工，花池、空調掛機擱板等有的設置在陽臺內側，其底板與房屋、陽臺高度一致。如此一來，花池后期多數(shù)會改為陽臺等可利用空間。有的地區(qū)出臺了關于對花池、結構板及空調擱板的計算建筑面積細則，希望國標對類似問題也加以研究與決定[4，5]。真假空調掛機擱板現(xiàn)場與真假花池現(xiàn)場如圖7、圖8所示：

圖7 真假空調掛機擱板現(xiàn)場照片

圖8 真假花池現(xiàn)場照片

因此，根據(jù)實際生產(chǎn)經(jīng)驗筆者認為為使上述三種建筑構造基礎面積及計容建筑面積系數(shù)計算更合理規(guī)范，其建筑構造計容面積系數(shù)為：

(1)凸出建筑結構外圍(不含陽臺)的無上蓋或上蓋高度大于等于 2.20 m，且具備下列條件之一，如無圍護物或與室內不相通或進深小于等于 0.60 m的花池或結構板屬建筑結構外圍的附屬物，均不計算基礎面積(基礎系數(shù)為零)，均不核增或核減計容建筑面積。

(2)花池、結構板、空調外掛板等飄出建筑結構外圍有圍護結構(不包括百頁)；陽臺結構內、外側與陽臺樓板高差小于 0.5 m，進深超過 0.8 m；則基礎面積系數(shù)為0.5，核增系數(shù)為0.5，計容面積系數(shù)為1.0；

(3)位于建筑主體結構內部、上蓋高度大于等于 2.20 m、有圍護結構的花池或結構板，無論其進深大小，其水平投影面積應計入建筑主體結構面積，不單獨計算基礎面積、不單獨核增或核減計容建筑面積。則基礎面積系數(shù)為1.0，核增系數(shù)為0，計容面積系數(shù)為1.0。

3 結 語

建筑工程計容建筑面積測繪計算是一項精細且煩瑣的工作，政策性強，精度要求高，涉及城市規(guī)劃管理系統(tǒng)實現(xiàn)、居民居住環(huán)境適宜性等切身利益，筆者根據(jù)多年實際工作經(jīng)驗，從技術層面探討和總結了上述幾種特殊的建筑構造的計容面積計算系數(shù)的一些建議，希望通過與同行的探討及交流，找到一個更為合理的測繪計算方法[6，7]。