智慧酒店設備節(jié)能與運維一體化整體解決方案

文/陳淑紅(浙江慧控科技有限公司 )

1 項目簡介

慧控酒店建筑面積4.3萬㎡；樓上25層，地下兩層；擬建各色客房約320間、套，并配備中餐廳、特色餐廳、全日制餐廳等餐飲配套;各類大小會議室7個、大型宴會廳1個;酒吧、健身房、室內游泳池等齊全的配套設施。

2 樓宇自控系統(tǒng)

2.1 系統(tǒng)概述

慧控酒店項目的樓宇自控系統(tǒng)對如下內容進行監(jiān)控：空調冷熱源系統(tǒng)、空調及新風系統(tǒng)、送/排風系統(tǒng)、給/排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)。

2.2 系統(tǒng)設計思路

2.2.1 系統(tǒng)目的及節(jié)能效益分析

建設樓宇自控系統(tǒng)的目的在于為酒店的使用者提供舒適、可靠、安全的生活環(huán)境，對建筑內的各種機電設備的正常運行提供高效的管理，同時考慮節(jié)約運行能耗，延長設備的使用壽命，減輕操作管理人員勞動強度，從而達到減少整個建筑運行費用的目的。因此，酒店的BA系統(tǒng)應體現(xiàn)舒適安全、自動控制、高效管理、節(jié)能降耗等特色。

2.2.2慧控酒店節(jié)能效益分析

1）空調機組

①全年有98%的時間是在設計負荷的80%以下運行。

②全年有80%的時間是在設計負荷的55-60%以下運行。

機組及空調器在實際運行中安全系數(shù)較大，如果按空調實際最大負荷為設備容量的85%考慮，則可以得到：

①現(xiàn)有的空調機組大約有98%的時間是在設備容量65%的負荷下運行。

②現(xiàn)有的空調機組大約有80%的時間是在設備容量45%的負荷下工作，有90%的時間是在設備容量50%的負荷下工作，如選用2臺空調機組有90%的時間僅需1臺工作。

根據(jù)負荷計算，1臺空調機組的制冷是可達到空調最大負荷的62.5%，在實際運行時，夏季有90%以上的時間僅需開啟1臺機組，另外10%的時間需同時開啟2臺機組。

在24 ℃．25℃不同室溫下，夏季累計負荷相差異833836kW·h，即室溫變動1℃，負荷相差8.3%，若采用定值控制將室溫控制在設定值，則可以減少負荷8.3%，折合費用P6＝15.56萬元。

除上述節(jié)能效果外，按時間設定程序的啟停、最優(yōu)啟停控制、對照明系統(tǒng)的照度控制（見智能照明系統(tǒng)）等也能產(chǎn)生一定的節(jié)能效果。

2.2.3 系統(tǒng)原則

本方案所提供的BAS系統(tǒng)和設備，系統(tǒng)的建設同時符合先進性、安全性、可靠性和容錯性、可擴展性、可集成性、開放性和互操作性、經(jīng)濟性、易操作性。

3 系統(tǒng)監(jiān)控內容

3.1 冷熱源系統(tǒng)

1）監(jiān)控內容：

①機組手/自動狀態(tài)、運行狀態(tài)和故障狀態(tài)、啟停控制；

②冷凍水泵/冷卻水泵的手/自動狀態(tài)、運行狀態(tài)、故障狀態(tài)、啟停控制；

③冷凍水泵/冷卻水泵累計運行時間，發(fā)出定時檢修提示；

④冷凍水總管（冷凍水/空調熱水）供、回水溫度壓力和回水流量；

⑤分集水器溫度、壓差，旁通閥開度調節(jié)；

⑥冷卻塔風機的運行狀態(tài)、故障報警、手/自動狀態(tài)、啟停控制；

2）控制內容：

①定時控制：按照預先編排的時間程序控制系統(tǒng)啟停；

②根據(jù)控制器內部存儲的機組累計運行時間，對機組進行時間均衡調節(jié)，系統(tǒng)為優(yōu)先權設計：需要啟動時，開啟累計運行時間最短的機組；需要關閉時，關閉累計運行時間最長的機組；

③按照正確順序一次連鎖啟停設備

啟動順序為：對應冷卻水、冷凍水管路上的閥門立即開啟；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動延遲2min～3min啟動；制冷主機延遲3min～4min執(zhí)行。

停止順序為：立即切斷主機電源；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動延遲2min～3min關閉；對應冷卻水、冷凍水管路上的閥門立即關閉。

④根據(jù)空調水供、回水總管壓差，PID調節(jié)旁通閥開度，保持集分水器供水壓力穩(wěn)定；

⑤中央站彩色動態(tài)圖形顯示、記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其他的歷史數(shù)據(jù)等。

3.2 空調及新風系統(tǒng)

①機組定時啟停控制：根據(jù)事先排定的工作及節(jié)假日作息時間表，定時啟停機組。自動統(tǒng)計機組運行時間，提示定時維修。

②監(jiān)測機組的運行狀態(tài)、手自動狀態(tài)、風機故障報警、溫度。

③過濾網(wǎng)堵塞報警：當過濾網(wǎng)兩端壓差過大時報警，提示清洗。

④回風溫度自動控制：以回風溫度設定值作為控制目標，以回風溫度測量值作為過程變量，以控制閥門作為執(zhí)行器，采用閉環(huán)控制方案一進行PID調節(jié)，使回風溫度保持在設定值的附近。

⑤連鎖控制，風機啟動：回風風閥打開、水閥執(zhí)行自動控制；風機停止：回風風閥關閉、水閥關閉，在冬季水閥則保持30%的開度，防止凍裂。

⑥報警功能：風機啟停失敗、風機故障任一報警均可發(fā)出風機系統(tǒng)故障報警，這些硬件故障報警和軟件報警都能在手操器和監(jiān)控中心電腦上顯示出來，以提醒操作員及時處理。待故障排除，將系統(tǒng)報警復位后，風機才能投入正常運行。

⑦啟停時間控制：從節(jié)能目的出發(fā)，編制軟件，控制風機啟／停時間；同時累計機組工作時間，為定時維修提供依據(jù)。

3.3 送/排風系統(tǒng)

1）監(jiān)控內容：

①風機運行狀態(tài)、故障報警、手/自動狀態(tài)、啟停控制；

②地下車庫CO濃度監(jiān)測；

2）控制內容：

①根據(jù)監(jiān)測CO濃度與風機實時聯(lián)動，當CO濃度高于設定值時啟動送/排風機；反之則關閉送/排風機。

②時間程序自動啟/停送/排風機，具有任意周期的實時時間控制功能。監(jiān)測送/排風機的運行狀態(tài)、故障信號、手/自動狀態(tài)，并累計運行時間。

3.4 給/排水系統(tǒng)

1）監(jiān)控內容：①生活水泵運行狀態(tài)，故障報警；②潛水泵運行狀態(tài)，故障報警、手自動昨天；

③集水井的超高/低液位檢測報警；2）控制內容：

①監(jiān)視水泵的運行狀態(tài)，故障報警狀態(tài)；

②累計水泵運行時間；

③監(jiān)視集水井的超高、超低液位狀態(tài)，超過設定液位時，進行液位報警；

3.5 變配電系統(tǒng)

BA系統(tǒng)通過電力通訊接口與其通訊。

系統(tǒng)實現(xiàn)如下監(jiān)控要求：

①系統(tǒng)啟動后通過彩色圖形顯示，顯示狀態(tài)和報警信息，顯示每個測量參數(shù)值；

②各參數(shù)都有列表報告，趨勢圖顯示和報警顯示；

③軟件對用電負荷進行累積計算，并打印報表，以供物業(yè)管理部門所用；

④對高低壓配電的電流、電壓、頻率、功率因數(shù)、有功功率、電度等進行監(jiān)測，對變壓器油溫、高溫報警、故障報警進行監(jiān)測，對發(fā)電機運行狀態(tài)及故障、電壓、電流、功率因數(shù)、頻率、用電量等進行檢測并作記錄、統(tǒng)計和比較。

3.6 電梯監(jiān)控系統(tǒng)

本設計電梯系統(tǒng)的監(jiān)控對象包括客梯、消防電梯等多種類型電梯設備，其監(jiān)控要點：

①電梯運行狀態(tài)（DI）

②電梯故障報警（DI）

③系統(tǒng)實現(xiàn)的監(jiān)控功能：

④電梯運行狀態(tài)監(jiān)視及顯示（動畫）。

⑤開列歷史記錄及維護保養(yǎng)清單。

4 BA系統(tǒng)和相關專業(yè)的配合

4.1 系統(tǒng)供電

BA系統(tǒng)電源要求單獨設置，由低配直接引出，不能與動力、照明等合用。BA系統(tǒng)電源箱設在中央控制室，至各現(xiàn)場控制器的電源均由BA系統(tǒng)電源箱引出。一般BA主機采用UPS供電，DDC采用就地取電的方式供電。

4.2 BAS和電氣設備的I/O信號接口要求

按系統(tǒng)設計方案，BA必須對大樓內的機電設備(各種水泵、各種風機，照明開關等)進行監(jiān)視、控制和管理，所以BA和大樓的這些機電設備要建立一定的I/O信號連接。

對信號屬性的要求：

①運行、故障報、手/自動狀態(tài)提供無源干接點信號，所有信號平時常開，動作時常閉；

②啟停控制啟動電流最大不得超過2A，采用24VDC/AC繼電器控制，繼電器電源由控制箱提供；

5 智能照明系統(tǒng)及節(jié)能方案

5.1 節(jié)能方案的構成

智能燈光控制系統(tǒng)

①方案中采用DSI和DAIL數(shù)字調光技術，以實現(xiàn)精確調光。通過調光、照度檢測、紅外感應等手段，可降低能耗30%左右。

②網(wǎng)絡控制、照明控制輕松省力，方便物業(yè)對大樓的走廊、會議室等公共區(qū)域一站式的管理和監(jiān)控，可降低人工15%左右。

③延長燈具壽命。

④省設計、易維護。

⑤施工簡便，并可節(jié)約30%以上的強電線材。

⑥方便與其他系統(tǒng)聯(lián)動，如安防，BA、消防報警系統(tǒng)等。

⑦高效節(jié)能燈具。

燈具配合感知光、感知人以及初期照度補正等節(jié)能方法，與T8電感鎮(zhèn)流器式燈具相比較，照度、面積相同條件下，節(jié)能56%。

5.2 照明系統(tǒng)設計

5.2.1 大廳、餐廳及公共區(qū)域照明控制

控制通常有以下幾種方式：

①定時自動調用場景：劃分成多個不同時段，每個時段對應一個場景模式（如上午模式、下午模式、晚間模式、等）。

②亮度傳感器恒定照度自動控制：利用亮度傳感器，根據(jù)外界光線自動調節(jié)燈光亮度，從而維持恒定照度（預先設好如300lx）。

通過比較，綜合了上述兩種方式，即恒照度+場景控制的方式。用多功能傳感器做恒定照度控制；用彩色觸摸屏做場景控制，主要是考慮到某些特殊場合的應用，如領導視察、貴賓來訪、記者攝像、重大節(jié)假日等，可能需要臨時改變現(xiàn)場的燈光亮度。這樣用戶可以根據(jù)自己的需求隨心所欲地對燈光進行控制，非常方便靈活。

采用高效節(jié)能熒光燈具及智能燈光控制系統(tǒng)（“熱感自動控制器”對燈具進行自動開/關控制）綜合節(jié)能效果可達45%以上。

5.2.2 宴會廳照明控制

該區(qū)域面積大，回路多，功能多，有活動屏風，控制配合智能調光系統(tǒng)且簡單方便。

為方便操作，采用了多點控制。在幾個入口處分別安裝1個觸摸面板，控制各自的區(qū)域。同時在燈光音響控制室安裝1個觸摸屏，對整個區(qū)域進行總控。

觸摸面板預設“準備、會議、投影、全關”場景。用戶可根據(jù)需要，進行“一鍵式”操作。也可在某場景下對燈光進行微調。

觸摸面板有可更換改寫的顯示標簽，可以適合每個用戶不同的顯示要求。

5.2.3 地下車庫

采用高效節(jié)能熒光燈具智能燈光控制系統(tǒng)（“熱感自動控制器”和“可編程定時器”對燈具進行自動、定時開/關控制）

①以車輛進出來控制。②以管理人員的控制。以上工項綜合節(jié)能可達45%以上。

6 能耗計量管理系統(tǒng)

6.1 系統(tǒng)結構

建筑能耗智能監(jiān)測信息化管理系統(tǒng)的拓撲結構如圖1。

1）主控層：主控層位于計算機機房或值班室，一般配置高性能、高可靠性計算機服務器、UPS不間斷電源等。建筑能耗計量監(jiān)測管理系統(tǒng)軟件安裝在服務器上，通過軟件的人機界面和各種管理功能實現(xiàn)對整個建筑能源系統(tǒng)的實時監(jiān)控。

2）中間層：中間層位于現(xiàn)場層與主控層之間，主要完成現(xiàn)場層設備與主控服務器之間的網(wǎng)絡通信聯(lián)接、數(shù)據(jù)交換、通信協(xié)議轉換和提高系統(tǒng)的實時性、兼容性和擴充性。

3）現(xiàn)場層：現(xiàn)場層主要任務是將現(xiàn)場的各種建筑能源設備的運行參數(shù)進行采集和測量，并將采集和測量的各種數(shù)據(jù)上報給能源區(qū)域管理器。

6.2 系統(tǒng)組成

圖1 建筑能耗智能監(jiān)測管理系統(tǒng)的拓撲結構

能耗監(jiān)測及分析管理系統(tǒng)計算機硬件系統(tǒng)主要設備有實時通訊服務器、歷史數(shù)據(jù)服務器、接口服務器、Web服務器、其它應用服務器、操作員工作站、工程師工作站、CPS網(wǎng)絡授時裝置、網(wǎng)絡路由設備等。軟件信息系統(tǒng)主要包括：計算機操作系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)庫軟件、能耗監(jiān)測軟件系統(tǒng)綜合管理平臺和其它配套信息系統(tǒng)軟件。

6.3 系統(tǒng)特點

本系統(tǒng)要求采用分布式部署，技術特點表現(xiàn)在以下幾個方面。

1）分散式結構設計

整個系統(tǒng)在進行聯(lián)合大組網(wǎng)的基礎為不同的終端儀表先進行自組網(wǎng)，監(jiān)測儀表的位置完全取決于設備的位置，不受任何其他限制，更加靈活和滿足不同現(xiàn)場需求。

2）聯(lián)網(wǎng)式結構設計

每個終端儀表通過RS485總線連接在能源監(jiān)測終端上，進而通過以太網(wǎng)或RS485聯(lián)入樓宇控制信息系統(tǒng)中。整個系統(tǒng)現(xiàn)場控制域內的通訊總線為無主式的，點對點同層通訊，結構直觀簡單，使用方便快捷。

3）開放式結構設計

具有系統(tǒng)集成功能。同時其集成設備和第三方接口界面設計，已令系統(tǒng)可與其它廠家的設備聯(lián)上，使它成為整套樓宇建筑管理系統(tǒng)的一部分。

4）實時監(jiān)測

系統(tǒng)可以同時采集不同能耗類別的數(shù)據(jù)，如：水、電、空調、燃氣表、熱量表等數(shù)據(jù)并進行本地存儲，該數(shù)據(jù)與控制中心進行數(shù)據(jù)交換，系統(tǒng)具有極強的實時性強。

5）跨網(wǎng)絡平臺訪問

整個系統(tǒng)的配置和管理可以通過本地和遠程兩種方式進行，節(jié)省安裝維護人員。本系統(tǒng)的人性化設計及強大的WEB發(fā)布功能也使系統(tǒng)可以在更大范圍內被分布利用。

6）安全性高

系統(tǒng)支持APN和VPN技術，提供超強的數(shù)據(jù)安全性選項。為了防止網(wǎng)絡病毒的攻擊和網(wǎng)絡數(shù)據(jù)干擾，系統(tǒng)設計特有的包過濾功能和抗病毒機制，保證高可靠度的網(wǎng)絡傳輸。

6.4 系統(tǒng)功能

能效管理軟件系統(tǒng)為決策層、管理層和操作層分別提供了不同的功能（見圖 2）。

其具有如下特點：

①自行按設定時限對每個終端管理儀表進行自動抄表，減少人工抄表帶來的種種不便；

②對所有監(jiān)測設備進行統(tǒng)一管理，進行量化運行監(jiān)督、指導；

③不同個性化的系統(tǒng)服務滿足不同客戶及管理者的需求，快速適應市場變化；

④分級管理權限功能：不同客戶及不同層次的管理者對系統(tǒng)具有不同的管理權限，做到系統(tǒng)信息的有效保管和真實有效性；

⑤自動統(tǒng)計、打印日用量/費用報表，月用量/費用報表，方便了解使用情況；

⑥查詢、打印用戶月交費單、交費清單功能，提高收費可信度和說服力；

⑦系統(tǒng)自動監(jiān)測功能不僅對系統(tǒng)所有用戶的使用情況一目了然，當系統(tǒng)某處發(fā)生故障時還可報警提示；

⑧自診斷恢復功能和抗干擾設計使系統(tǒng)的運行更加穩(wěn)定可靠；

⑨計量歷史數(shù)據(jù)可以用作能耗分析、節(jié)能監(jiān)測的依據(jù)，滿足物業(yè)管理對制定合理運行管理流程的需要；

⑩采用TCP/IP數(shù)據(jù)通訊傳輸技術，可與樓宇控制系統(tǒng)等進行數(shù)據(jù)信息相互傳輸與共享，為系統(tǒng)運行和設備管理提供及時有效的數(shù)據(jù)參考；

7 系統(tǒng)集成管理系統(tǒng)

7.1 系統(tǒng)概述

以信息集成（對信息的采集、取用和綜合管理）為核心的綜合信息應用管理軟件系統(tǒng)借助于計算機網(wǎng)絡和結構化布線技術，將樓宇自動化、通信自動化、辦公室自動化等彼此隔離的系統(tǒng)集成在一個相互關聯(lián)、統(tǒng)一協(xié)調的系統(tǒng)中，實現(xiàn)酒店內各種信息、資源和任務的共享，滿足當今與未來商務活動和酒店物業(yè)管理、人員管理的要求。

圖2 能效管理系統(tǒng)功能結構

圖3 BMS系統(tǒng)運行結構

BMS是一個采用分層分布式結構的集散監(jiān)控系統(tǒng)，總體分為三層。最上層為監(jiān)控管理中心，負責整個系統(tǒng)協(xié)調運行和綜合管理；中間監(jiān)控層及各分系統(tǒng)，具有獨立運行能力，實現(xiàn)各系統(tǒng)的監(jiān)測和控制；下層為現(xiàn)場設備層，包括各類傳感器、探測器、儀表和執(zhí)行機構等。BMS系統(tǒng)運行如圖3所示：

BMS各層之間通過以太網(wǎng)或現(xiàn)場總線進行通信，每層內部通過通信總線或電纜進行連接，對應的通信網(wǎng)絡包括BMS中心局域網(wǎng)和分系統(tǒng)控制總線。

系統(tǒng)集成的主要任務是BMS監(jiān)控管理中心的硬件連接和軟件設計。分系統(tǒng)監(jiān)控計算機除了完成本系統(tǒng)的監(jiān)控和管理功能外，各自通過以太網(wǎng)或其它接口與BMS中心相連接，交換和共享信息。

7.2 系統(tǒng)集成的組成

BMS系統(tǒng)由1臺BMS服務器、若干臺監(jiān)控管理工作站組成。設立在消控中心，服務器通過BMS服務程序將各子系統(tǒng)與服務器相連，完成樓宇自控系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、能耗計量系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、智能一卡通系統(tǒng)等多個子系統(tǒng)的監(jiān)測及控制，各子系統(tǒng)可獨立運行，并可通過網(wǎng)絡或串口直接通訊，數(shù)據(jù)共享（見圖4）。

第一層次為子系統(tǒng)縱向集成，目的在于各子系統(tǒng)具體功能的實現(xiàn)。對于BA子系統(tǒng)，如電梯系統(tǒng)、生活飲水供應設備、鍋爐控制系統(tǒng)等智能化設備需進行部分網(wǎng)關開發(fā)工作，其它子系統(tǒng)的縱向集成多為子系統(tǒng)正常工作，沒有過多的技術難度，但從工程管理、技術協(xié)調上仍應滿足系統(tǒng)集成的需要。

第二層次為橫向集成，主要體現(xiàn)各子系統(tǒng)的聯(lián)動和優(yōu)化組合，在確立各子系統(tǒng)重要性的基礎上，實現(xiàn)幾個關鍵子系統(tǒng)的協(xié)調優(yōu)化運行，報警聯(lián)動控制等再生功能。

第三層次為一體化集成，即在橫向集成的基礎上，實現(xiàn)中央集成管理系統(tǒng)（BMS），即實現(xiàn)網(wǎng)絡集成、功能集成、軟件界面集成。

8 運維管理云平臺

8.1 系統(tǒng)結構

8.1.1 結構體系

構建智能物業(yè)綜合運行管理系統(tǒng)平臺，通過集團系統(tǒng)平臺的頂層設計，反向制定各接入子系統(tǒng)的功能和性能標準，為擁有眾多種類繁多、功能各異的機電設備和監(jiān)控系統(tǒng)的物業(yè)集團構建管控一體化信息化平臺，是本系統(tǒng)的建設目標。

通過智能物業(yè)綜合運行管理系統(tǒng)項目的實施，整體實現(xiàn)的功能為：

①消除信息孤島、夯實系統(tǒng)基礎，并以此為基礎，構建上層智能化應用；

圖4 IBMS系統(tǒng)集成層次分析圖

圖5 物業(yè)綜合運行管理系統(tǒng)平臺構成

②以此平臺為依托，與企業(yè)內其他信息系統(tǒng)對接，形成互聯(lián)互通的綜合運行管理系統(tǒng)；

③減少管理環(huán)節(jié)，優(yōu)化管理流程，建立客觀的評價體系（如能耗、設備質量等）；

④以最終目標平臺為出發(fā)點，明確各子系統(tǒng)的功能點，減少不必要的設備投資（統(tǒng)一平臺）；

⑤積累實時和歷史數(shù)據(jù)，為數(shù)據(jù)研究和反向優(yōu)化奠定基礎；

⑥引入移動互聯(lián)、智能設備等應用，提升物業(yè)管理的整體品質；

⑦加快系統(tǒng)的故障處理，在節(jié)省人力的同時，提高應急反應能力；

⑧整套系統(tǒng)將分為數(shù)據(jù)的獲取和傳輸、遠程監(jiān)控平臺部署應用、移動端巡檢管理應用、

能源管理及反饋優(yōu)化等模塊，系統(tǒng)的構成如圖5所示：

8.1.2 云平臺網(wǎng)絡結構

在系統(tǒng)中，可為每個實時數(shù)據(jù)變量設定限值，當數(shù)據(jù)超限時將生成報警事件，報警事件是巡檢人員的工作信號，一旦收到該信息，巡檢人員需作出相應的回應。

在當前移動互聯(lián)時代，基于移動端的系統(tǒng)應用是必備功能要求，而構建遠程監(jiān)控平臺在移動端的應用，可采取兩種策略。一種是按業(yè)務需求，構建全新的移動端APP；另一種是通過XML數(shù)據(jù)接口的形式，為已有的移動端APP平臺提供基礎數(shù)據(jù)支持。

8.2 系統(tǒng)功能

1）對設備設施和基礎服務平臺的數(shù)據(jù)實時獲取并分析，結合策略管理、資產(chǎn)管理、運維管理等大數(shù)據(jù)工具，以及運維平臺和智能手機APP管理，綜合展現(xiàn)動態(tài)的運維云平臺。

2）實現(xiàn)設備設施運維的快速流轉，實時監(jiān)控，實現(xiàn)數(shù)據(jù)“反哺”，以更好的服務社會為目標，共創(chuàng)、共享、共贏。

3）基于動態(tài)可定制化工作流程，延伸擴展開各種業(yè)務子模塊，如運維平臺、手機APP、故障申報、維護成本預算、維護驗收、維護流程監(jiān)管等。

根據(jù)系統(tǒng)的實施目標和智能建筑運維分析系統(tǒng)的建設，設計出如下的系統(tǒng)的功能。

8.2.1 開發(fā)商云應用功能

云端將酒店機電設備數(shù)據(jù)、物業(yè)維修記錄、住客投訴等信息進行收集和分類，進行大數(shù)據(jù)的分析，經(jīng)運維分析后提供設備故障率和客人投訴等報表，為開發(fā)商后期項目提供更優(yōu)質住宅做出參考資料，對有助于開發(fā)商后期機電、弱電和物業(yè)的品牌選擇。

8.2.2 物業(yè)公司應用功能

1）設備管理

集成內樓宇自控系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、能耗計量系統(tǒng)，獲取設備運行信息、照明開關時間信息和設備故障信息。實現(xiàn)設備運行管理、維護保養(yǎng)管理的全生命周期管理，對設備事件進行記錄、統(tǒng)計和查詢，為設備建立完整的設備資料，以保持智能化設備的完好率、減少突發(fā)性故障、消除設備故障隱患。

2）消防管理

系統(tǒng)集成消防系統(tǒng)，并對接物業(yè)軟件獲取消防責任人和區(qū)域、記錄消防設備配備信息和定期檢查信息。將消防系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)和視頻監(jiān)視系統(tǒng)進行聯(lián)動控制，自動檢查消防通道是否暢通，消防器材是否完好，消防水源是否滿足要求，危險品存放是否安全，煙感、噴淋是否完好。

3）安防巡視

系統(tǒng)集成巡更系統(tǒng)，巡更人員在所屬區(qū)域內進行安防巡視，可對發(fā)生事件、安全問題，違章情況等事件進行處理和記錄。

4）GIS 視圖

運用GIS地圖技術，立體的展現(xiàn)建筑空間結構，真實的還原建筑設備位置和實時狀態(tài)，點位化的交互控制，其獨特的視角效果和GIS分析功能可以便捷的管理設備，快速的反應設備情況，使操作人員通過簡單的途徑即可完成。

5）3D視圖

運用3D引擎技術，對建筑進行分層建模，建立樓層結構3D模型圖。強悍的3D顯示效果，根據(jù)區(qū)域分布實時的展現(xiàn)動態(tài)值，隨時把握系統(tǒng)情況。3D化的視覺效果減少了數(shù)字枯燥的視覺疲勞，享有更加舒適的使用感。

6）報修管理

物業(yè)管理人員通過接收維修申請，經(jīng)過平臺自動核實后根據(jù)維修情況，確定維修人員、維修時間。維修人員維修后記錄維修結果、物料使用信息和確認信息。維修物料使用信息中所用物料數(shù)據(jù)能夠在物料管理中查詢，并通過接口提供數(shù)據(jù)給物業(yè)財務軟件，作為結算依據(jù)。

7）保養(yǎng)管理

設備保養(yǎng)管理是對所有設備保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)記錄進行管理。系統(tǒng)根據(jù)保養(yǎng)計劃生成保養(yǎng)、檢修工作單，在系統(tǒng)中生成提示信息，提醒物業(yè)人員對設備進行保養(yǎng)操作，從而延長設備的使用壽命。根據(jù)實際情況大型設備的保養(yǎng)有時采取外包的方式，能夠記錄保養(yǎng)工作的摘要信息。

8）資產(chǎn)管理

建立設備檔案信息，存儲各項機電設備的原始檔案，增刪改設備的各項信息如規(guī)格、型號、安裝生產(chǎn)日期、安裝位置等等，定義設備保養(yǎng)周期等屬性信息，根據(jù)生成的保養(yǎng)計劃自動提示到期需保養(yǎng)的設備，并建立設備故障率檔案管理。

9）能耗統(tǒng)計

公共設備和物業(yè)辦公設備的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，建立水、電、氣等能源分類信息，定期錄入，根據(jù)使用類別和時間統(tǒng)計水、電、氣的消耗量、將抄表結果傳送至物業(yè)管理軟件供計費處理。

10）職能管理

平臺設置權限管理功能，根據(jù)不同的崗位設置不同的權限，確保信息處理的安全性。

11）服務監(jiān)督管理

物業(yè)管理中支持投訴信息登記、處理、反饋的管理。