房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革效應(yīng)分析及實施建議

王倩鈺

【摘要】開征房產(chǎn)稅可以促進(jìn)我國的稅收制度結(jié)構(gòu)趨向優(yōu)化、彰顯社會公平。這一方面能夠提高直接稅的比重，使稅制結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化、地方稅體系得到完善；另一方面直接面向個人住房課稅，對調(diào)節(jié)收入分配格局也有一定作用。本文通過對比上海、重慶兩市試點(diǎn)改革方面的政策，分析兩市改革的異同以及取得的成效，發(fā)現(xiàn)存在的問題，以及進(jìn)一步深入改革的需要。從目前反饋的結(jié)果來看，改革仍然存在各方面的制約與障礙，并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，需要整體布局，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題，提出加快房地產(chǎn)稅立法、完善相關(guān)保障措施等改善建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革 滬渝試點(diǎn) 效應(yīng)分析 稅制完善

一、上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革效應(yīng)研究

（一）上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案對比

上海、重慶于2011年1月28日開始實施對個人住房開征房產(chǎn)稅。根據(jù)出臺的方案，上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)明顯存在不同：第一，在處理存量和新增住房征稅上，重慶市對本地居民擁有的存量獨(dú)棟商品住宅征稅，而上海市對存量房不征稅。第二，對于稅率的分級，重慶市劃分三個等級，上海市則是兩個等級。第三，在免稅面積方面，重慶市是根據(jù)家庭面積，而上海市以人均面積作為標(biāo)準(zhǔn)，

兩市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案也有相同的方面：第一，房產(chǎn)稅試點(diǎn)整體上力度比較溫和，稅率都不高，都限制征稅范圍、對象，避免增加普通居民的負(fù)擔(dān)。第二，都推出差別化稅率，這樣可以保障普通居民的正常購房需求，并對住房投機(jī)需求進(jìn)行打壓。第三，房產(chǎn)稅作為地方稅，兩地都將房產(chǎn)稅收入用于當(dāng)?shù)毓卜?wù)支出。

（二）上海、重慶兩地房產(chǎn)稅改革效果

1.房地產(chǎn)市場調(diào)控效果評析。一是重慶的試點(diǎn)改革對投機(jī)需求的打壓遏制、促進(jìn)住房消費(fèi)趨向合理有著一定的效果。房產(chǎn)稅試點(diǎn)也在一定程度上限制了商品房價格和高檔住宅價格，但是僅僅想通過房產(chǎn)稅就實現(xiàn)對房價的限制是難以實現(xiàn)的，必須要和貨幣政策、行政手段相互協(xié)調(diào)配合、綜合調(diào)控。二是從房價來看，上海、重慶效果不同。試點(diǎn)以來重慶房價增幅減慢了，對上海房價的抑制沒有起到明顯的鮮果。

2.增加地方財政收入效果評析。房產(chǎn)稅有利于完善稅制結(jié)構(gòu)，增加地方政府的財政收入，對政府職能的實現(xiàn)有促進(jìn)作用。但是從兩地試點(diǎn)改革的效果來看，由于征稅范圍較小，稅率不高，房產(chǎn)稅沒有實際大幅度增加地方財政收入，當(dāng)前還難以成為地方主體稅種。從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可以得出，滬渝兩地實行房產(chǎn)稅以來，房產(chǎn)稅稅額有了較大幅度的增長，但占總體地方財政比重仍然很低，盡管有所增長，但影響甚微，沒有帶來具體實質(zhì)性的變化。

二、我國房產(chǎn)稅改革的主要問題

（一）計稅依據(jù)不合理

上海重慶兩市均以房屋的交易價格而非價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，這沒有突出房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一個重要屬性，即按財產(chǎn)的現(xiàn)有價值征稅。但是當(dāng)前的房產(chǎn)稅更類似于商品稅，容易產(chǎn)生稅負(fù)的不公平。同時商品稅比財產(chǎn)稅更加容轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，即房地產(chǎn)開發(fā)商完全有可能將房產(chǎn)稅通過價格的方式轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這不利于抑制房價回落到一個合理的水平。這一問題主要是由于過去基礎(chǔ)工作不足和數(shù)據(jù)缺乏造成的，房產(chǎn)登記和管理制度不健全，相關(guān)部門沒有建立有效的信息共享，沒有高接受度的房產(chǎn)評估辦法，那么政府為了避免過高的征收成本和過激的價值爭議，只能以交易價格作為其計稅依據(jù)。

（二）稅基窄，稅率低

上海、重慶兩市的試點(diǎn)中房產(chǎn)稅雖然對發(fā)揮了調(diào)控房價、增加地方財政收入、調(diào)節(jié)貧富差距起到部分作用，但是沒有能夠充分發(fā)揮其籌集收入的作用，這主要是由于稅制設(shè)計的不合理造成的。除計稅依據(jù)，稅基過窄、稅率過低也是主要原因。上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中只針對增量房征稅對存量房沒有涉及，這雖然確保了實施的簡單可行性，卻造成了新舊購房者之間的不公平，這與稅收制度的基本原則背道而馳。重慶的試點(diǎn)方案僅針對高檔住房和別墅征稅，范圍太小，效果輕微。重慶、上海的房產(chǎn)稅稅率均在0.5%和0.6%的幅度，這與國際大形勢的發(fā)展規(guī)律相違背。稅基窄、稅率低使得房產(chǎn)稅收入規(guī)模小，難以成為地方財政收入的主要支柱，這也導(dǎo)致了房產(chǎn)稅改革效果不顯著。

（三）整體稅收結(jié)構(gòu)不健全，缺乏嚴(yán)密的法律法規(guī)

我國是稅負(fù)較重的國家，那么開征一個稅種，不僅應(yīng)當(dāng)考慮到如何開征、如何制定合理征稅方案，也應(yīng)當(dāng)有全局觀念和整體意識，對其他稅種也要做出相應(yīng)的調(diào)整。在滬、渝兩地的試點(diǎn)中，僅僅開通了房產(chǎn)稅這一項稅收，缺少健全的保障措施，也沒有配套的住房信息系統(tǒng)，缺乏科學(xué)的評估機(jī)制。財產(chǎn)登記、評估技術(shù)等一系列問題尚未解決。另一方面，房產(chǎn)稅在立法上存在缺失。我國現(xiàn)行的關(guān)于房產(chǎn)稅的地方法律規(guī)范多年未曾修改，與現(xiàn)在快速發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)己經(jīng)嚴(yán)重背離。

三、房產(chǎn)稅改革的相關(guān)建議

為進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革在全國范圍內(nèi)進(jìn)行，應(yīng)針對以上的弊端問題，提出一系列具體的改革措施。

（一）完善房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

建立起以市場價值為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅體系，要求建立完整的評估體系和一系列配套制度，以及規(guī)范的市場條件和良好的交易環(huán)境。因此，要將房產(chǎn)稅推廣全國，需要做好三方面的準(zhǔn)備：一是，完善房產(chǎn)信息登記制度；稅收、土地、房產(chǎn)等部門應(yīng)該相互配合，建設(shè)完善的房產(chǎn)信息等級制度。二是，健全房產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)。在借鑒他國家經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我國國情，制定出合理、統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估制度。三是，將房產(chǎn)評估工作外包給第三方，培訓(xùn)一批專門的房產(chǎn)價值評估人員來確保評估價值的公允性。

（二）擴(kuò)大稅基，提高稅率

為進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅在全國范圍的實行，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，合理調(diào)整免稅項目，慢慢擴(kuò)大征稅面，稅基范圍涵蓋全部區(qū)域，對所有的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅。過低的稅率導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入規(guī)模小，難以成為地方財政收入的主要支柱，這也導(dǎo)致了房產(chǎn)稅改革效果不顯著。在今后的改革中，應(yīng)當(dāng)逐步適當(dāng)?shù)奶岣叨惵剩瑢崿F(xiàn)稅收的縱向公平和政策目標(biāo)。并且可以實行比例稅率，較容易被公眾所接受同時也更能體現(xiàn)稅收公平，目前大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅也采用比例稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)。

（三）完善整體稅收結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房產(chǎn)稅立法

一方面，在開征房產(chǎn)稅的同時，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整其他稅種的稅負(fù)，在后期稅率的提高的同時可以結(jié)合我國國情和相關(guān)政策制定一系列的減免稅政策，如考慮合理的起征點(diǎn)，對特殊群體的照顧等。另一方面為實現(xiàn)房產(chǎn)稅在全國范圍開征，必須要解決技術(shù)難題，要建立科學(xué)客觀公正的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，要構(gòu)建居民個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)。使各地方征收房產(chǎn)稅能夠從宏觀方面進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管，避免產(chǎn)生一些偷稅、漏稅現(xiàn)象，造成稅收收入的減少。還要當(dāng)加強(qiáng)和相關(guān)部門的配合，房地產(chǎn)稅不能單純依靠稅收部門，必須和其他相關(guān)部門加以配合，包括工商、金融和公安部門等。另外對于房產(chǎn)稅的概念、征稅主體和納稅主體的范圍、稅率的確定、一些減免稅條款等具體內(nèi)容，必須有法律法規(guī)作出明確具體規(guī)定。

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