淺談財務管理視角下的房地產企業納稅籌劃

【摘要】目前，大多數企業努力的尋找利潤高、成本低的發展渠道，爭取在激烈的市場競爭中獲得有利的地位。作為我國重要的支柱性產業與重稅產業，房地產企業正努力制定有效的納稅籌劃來實現企業經營最優化、經濟最大化的戰略目標。本文將從納稅籌劃方案中重大的幾個環節進行對房地產企業財務活動的闡述，例如從籌資活動、投資活動、經營活動等環節，為房地產企業納稅籌劃提供有效的建議。

【關鍵詞】財務管理 房地產企業 納稅籌劃

房地產行業從改革開放以來，呈現出飛躍的發展趨勢，同時也給一些不良企業進行偷稅、漏稅等違法行為一個滋生的空間。對此，為了整改房地產行業的納稅情況，國家對房地產企業作為稅務重點征管對象，通過有效的宏觀調控手段來加強對房地產企業的稽查力度。企業在遵循稅收法律的前提下，科學地制定納稅籌劃方案，能有效的降低企業的成本支出比重，從而將企業的經濟價值實現最優化。

一、納稅籌劃的簡介

在遵循國家相關的稅收法律法規基礎下，納稅籌劃的主要內容是納稅人依據政府部門制定的納稅政策導向，將企業所有納稅環節通過一套科學的籌劃方案進行安排與完善，從而實現企業經營的目的與降低成本支出，這是大部分企業普遍使用的一種財務管理活動。

納稅籌劃應遵循以下原則：第一，合法性。我國法律規定稅收是宏觀調控的一種重要的途徑，有效的調節社會經濟。相對于偷稅漏稅等違法行為，納稅籌劃是在遵循國家的法律法規基礎下，納稅人為了降低企業稅務負擔而制定的一套科學的財務管理方案。第二，前瞻性。作為企業基本的義務，納稅是國家對企業的經濟行為進行一個應稅事項的評估。企業可以在應稅事項未發生前，通過納稅籌劃對各項活動進行一個科學的籌劃與優化，從而實現企業的經濟效益最大化。第三，及時性。納稅籌劃的制定安排在企業對未來發生的經濟行為進行一個納稅的評估與安排，降低了因社會環境變化所導致偷稅漏稅的情況的出現的風險。

二、籌資環節的納稅籌劃

（一）納稅籌劃中的籌資方法

企業實現節稅目的具體在由債務融資產生的債券利息、借款利息，通過納入當期費用中的稅前支出，有效減少企業的納稅額。另外，在稅后利潤中的權益融資的紅利、應付股息等稅收不能實現節稅效果，從而不能達到稅收擋板的目的。對此，企業的所得稅增加會出現在權益融資、縣教育債務融資等。但企業凈資產的增加與稅負降低沒有必要的聯系。權益資本的報酬在負債利率高于股盈時，會因債務比例的提高而下降，從而企業的獲利空間不斷削弱。對此，資本結構對預期稅負以及收益的影響是企業制定納稅籌劃的一個考慮因素。

（二）納稅籌劃中的籌資框架

企業資本組成結構與比重分配共同構成了企業的資本結構，包含了債務資本與權益資本。科學的債務融資方式有利于實現低成本的資本支出、節稅以及增加凈資產的收益效率。同時，房地產企業必須承擔因債務融資方法產生的償債風險。對此，房地產企業必須通過調節負債比例來合理控制負債與資本收益的關系。

三、投資環節的納稅籌劃

（一）納稅籌劃中的企業組織形式

企業組織形式主要有兩種，第一種是以合伙企業、公司制企業、獨資企業等為主的單重的選擇層次，第二種則是建立在企業擴建基礎下，成立子公司的選擇層次。房地產企業主要發展方向是公司制企業、獨資企業以及合伙企業這三大組織形式，其中納稅決策所要考慮的因素有以下幾項：第一，公司制企業與合伙企業、個人獨資企業的納稅范圍不同。前者需要同時征收個人所得稅與企業所得稅，而后者僅需征收個人所得稅；第二，合伙企業因不具備法人資格而無法獲取國家的稅收優惠政策。公司制的組織形式是企業普遍采取的形式，能有效的應對投資規模大、資金投資額高等因素，從而提升企業自身的市場競爭力。另外，企業所成立的子公司與分公司在一定程度下有不同的差異表現：第一，相對分公司而言，子公司具備法人資格；第二，子公司有資格獲取地方的稅收優惠政策，而分公司與總公司使用無差的稅收政策；第三，集團通過建立子公司來有效控制成本的支出。根據原公司與新成立的公司所在的地區、費用支出比例等因素，房地產企業應充分考慮自身情況來選擇有利的組織形式以及納稅籌劃方案。

（二）納稅籌劃中的企業投資形式

依據相關的法律法規規定中，直接投資人享有不同類型的稅收優惠政策，例如授權減免、免檢所得、免稅收入等，但間接投資人的納稅籌劃空間僅涉及股息利息所得、印花稅等部分內容。對此，投入資產、投資風險以及資產變現能力等因素都是房地產企業需要考慮的地方。

四、經營環節的納稅籌劃

（一）納稅籌劃中的開發建設階段

房地產企業本身沒有明確的成本對象，因此每個對象的所得稅支出額與成本的大小都與成本分攤方式的選擇有一定的關聯，同時也不一定長期使用統一的分攤形式。對此，房地產企業采取成本分攤形式時，因根據自身的經營情況來抉擇。房地產企業所投資的建筑房產一般經由委托施工單位或是簽訂建造施工合同來進行建造的，很少是自行施工而成的。據稅法規定，建筑公司的營業額計算與建筑公司所提供的勞務范圍有關，一般僅提供建筑業勞務，則不包含房地產企業購買的設備款項，施工單位則將合同收入進繳納為營業稅中，避免了因購置供暖設施、冷卻塔等較高價值的費用轉嫁給房地產企業。

（二）納稅籌劃中的銷售階段

作為納稅籌劃中的主要部分，銷售環節是企業最為重視的階段。預售未完工產品與銷售已完工產品是銷售中的主要兩大階段，其中在預售階段中所產生的房款、押金、首付款等預收賬款等，企業應根據稅法規定及時繳納銷售階段所產生的稅費。在自營與銷售兩種經營方式中，企業若在預售期獲取較高利潤則選擇自營形式，降低土地增值稅的費用。根據稅法規定，土地增值稅的減免情況應符合以下條件：納稅人將自行建造的住宅出售他人，并且增值稅的費用低于項目扣除金額的20%，若超過20%，稅率的計算則由增值額的比重來計算。對此，房地產企業需要綜合平衡稅負與收益的關系，合理制定銷售價格。

（三）納稅籌劃中的保有階段

房地產企業的投資領域從房產銷售慢慢擴展到寫字樓、賣場、餐飲會所等，同時企業所采取的稅率是在房產原值減到10%～30%之后的稅基下的余額，約為1.2%。出租房產中的稅率是12%，稅基為稅收收入。針對投資聯營的房產，企業應考慮投資的空間來制定有效的投資方案。

五、利潤分配環節

（一）納稅籌劃中的利潤總額

利潤總額扣除所得稅后的利潤即為企業的凈利潤，通過應納稅的支出抵減企業的所得稅。同時根據稅法規定，在納稅年度后出現的虧損，應由不超過5年的轉結期間進行彌補。

（二）納稅籌劃的股東分配

在個人投資房地產企業中，所得稅的費用應按照企業獲得的資本利得以及現金股利的20%稅率進行計算，個人所得稅則按照10%稅率進行計算。同時據財政部規定，資本利得稅不向個人征收。對此，企業可以通過發放股票形式替代資本，從而減輕稅負的目的。

六、結束語

作為房地產企業提升自身的競爭力、實現經濟效益最優化的主要渠道，納稅籌劃成為企業財務管理活動的主要形式之一。納稅籌劃工作中主要包含了籌資環節、投資環節、經營環節以及利潤分配環節等，房地產企業應考慮不同環節之間的因素來制定高效優質的納稅籌劃方案。合理科學的納稅籌劃方案不僅有利于企業提升納稅意識來依法履行納稅義務，同時也能提升企業經營實力與財務管理的能力。

參考文獻

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作者簡介：高翔（1977-），男，漢族，天津，本科，中級會計師，研究方向：納稅籌劃。