中小型物業管理企業的資產運營模式探討

劉會君

摘要：中國人自古便把房子當作安家立業之本，在鱗次櫛比的房屋悄然而立的同時，物業管理行業隨之興起，并成為我國經濟市場中不可或缺的一部分。近年來，隨著市場競爭的不斷增大經濟趨勢愈加復雜導致物業管理企業舉步維艱。另一方，隨著生活水平的提高業主對業務服務的需求更加優質、更加多元化這對服務型的物業管理企業來說更是雪上加霜，所以，傳統的物業管理企業運營模式已經難以使在夾縫中求生存的中小型物業管理企業獲得長足性的發展。

關鍵詞：物業管理;業主;運營模式;改革

物業管理企業經營現狀

為加快城市化進程，我國大力推進城鎮住房制度改革和住房商品化政策促使房地產行業的蓬勃發展并帶動了物業管理行業的規模不斷擴大。物業管理行業始于20世紀80年代經30年間成立3萬多家企業，從事物業管理行業人員高達300萬余人。其中中小型企業居多。物業管理企業的業務范圍廣泛包括居民住宅、工廠、學校、政府設施等。雖然業務覆蓋面廣泛，但從企業自身的經營狀況來看整體效益收益較低屬于慘淡經營的微利行業。對傳統的物業企業而言物業費是其利潤收入的主要來源，收入來源單一并且國家對于物業費的收取也有些限制。據資料表明，超過半數的物業管理企業營業額為負數，這將導致物業管理行業邊緣化。大多數的中小型企業經濟實力弱、人才稀缺在激烈的競爭的壓力下更是茍延殘喘。所以在一定程度上制約了物業管理企業的張展更遑論取得長遠的可持續續發展[1]。企業數量激增的同時造成了行業水平的良莠不齊。另一方面由于其工作性質就業門檻低導致相關從業人員素質水平低下。致使業主對其服務水平的質疑普遍存在，導致其社會地位與行業規模的嚴重不符。所以企業必須及時的轉變運營方式，否則必然會被市場無情淘汰。

物業管理行業發展趨勢

目前，利潤點低是物業管理企業主最大的弊端，所以物業管理企業必然要向資產運營管理模式轉變。為適應我國經濟市場的轉變，一些先進的物業管理企業已經逐步向資產運營管理模式發展并取得了較好的經濟效益。物業管理企業可以利用其物業管理平臺覆蓋面廣的優勢來開展資產運營管理業務。這不但提高了對業主的服務水平還延伸了業務服務內容。并且為企業開辟了新的收入渠道在提高企業的經濟效益的同時也有利有企業的可持續性發展。

此外，大量業主的是物業管理企獲得業的利潤基礎[2]。在業務進展的同時收獲了巨大的運營資產，而物業管理企業利用這些資源積極的尋找商業合作伙伴，共同發掘新的商機，在服務業主的同時獲取豐厚的利潤推動企業的發展。

物業管理企業的資產運營模式的具體措施

物業管理企業的資產運營模式的主要價值體現在物業管理企業對其所擁有的不動產進行運作來達到增長經濟效益的目的。

加強對商鋪及停車場的管理運營

物業管理企業可有計劃的對社區周圍的商鋪進行性規劃，在為業主的生活提供便捷的同時將商鋪承租出去開設高質量的商鋪，以達到為企業增添經濟收益的目的。另外科學合理的規劃土地建立安全系數高、服務水平高的體內車場。并注重設施的日常維護消除安全隱患提供高質量的停車服務。通過繳納合理的停車費也可增加物業管理企業經濟效益。

加強所屬商業樓的管理運營

物業管理企業可對所屬商業樓進行性市場調研評估并對其環境設施進行優化加強商業樓的出租率來增加經濟收益。另外可根據業主的需求利用無租金的優勢開展商業活動。如開設幼兒園、超市、餐廳、網吧、健身娛樂會所等來為企業開拓財路。

加強在管項目的維護

從在管項目出發，根據業主的需求進一步優化服務。提供高質量的服務，另外可以對公司員工進行定期培訓來提供服務人員的素質、認識。在此基礎上可以合理的提高物業費來提高物業費的收入。

加強對所屬不動產的投資

物業管理企業應對所屬企業進行合理的規劃，對其進行風險評估適當的加強對不動產的投資[3]。在資金條件允許的條件利用技術手段更新維護設施裝備，對老舊的電子設備進行更換，提高所屬不動產科的技含量。另外加強對環境管理維護。優化出行條件提升所屬不動產的商業價值。

對現有資源的整合利用

業務管理企業由于其工作性質掌握著大量的客戶資源，所以可以對這些資源進行整合和利用，來開展新的業務。如可以根據業主的需求來提供裝飾、裝修、搬家等服務;對于想買賣房產的業戶也可根據其需求提供提供合理的信息;積極的尋求商業合作，輔助其宣傳開展商業活動。

結語

綜上所述，中小型物業管理企業的資產運營模改善了物業管理企業收入渠道單一的弊端為其開拓新的收入渠道。但值得注意的是中小物業管理企業在資金、和經驗上都處劣勢。所以，在開展新業務時，必須進行科學全面的市場調研，盡量規避可能出現的風險，并制定切實可行的業務計劃，切不可盲目擴張。同時，要注重企業內部的建設問題，招收專業人才，并對員工定期進行規范化的培訓以提高服務水平，不斷的總結經驗，不斷的改進這樣才可以使使中小型物業管理企業得到穩健的發展，并在現代化市場中占有一席之地。

（作者單位：鄭州鄭勤物業管理有限公司）

【參考文獻】

[1]黃亞濤. 中小型物業服務企業經營風險研究[D].新疆大學.2017.

[2]陶海燕.中小型物業管理企業的資產運營模式研究[J].現代物業（中旬刊）.2017（01）.

[3]鐘玲.淺析中小型物業服務企業發展策略[J].納稅.2017（33）.