房地產企業輕資產運營戰略轉型必要性分析

文/重慶大學建設管理與房地產學院 張藹元 徐 波 王 林

張藹元，重慶大學建設管理與房地產學院碩士研究生

徐 波，重慶大學建設管理與房地產學院副教授

王 林，重慶大學建設管理與房地產學院碩士研究生

1 重資產運營模式分析

重資產模式指企業在運作過程中將運營資金大量投入車輛、生產線、生產建筑等有形資產，通過增加企業生產能力，培養企業運營能力，進而拓展市場以實現穩定的盈利能力。從企業整體資產結構看，重資產模式直接體現為固定資產占資產總額較大。我國房地產行業發展較早的廣東省，在開發模式上最早借鑒香港全價值鏈模式，即籌資、拿地、開發、銷售、運營管理等產業鏈所有環節均由1家房地產企業獨立進行。隨著我國房地產行業逐漸成熟，市場環境不斷變化，傳統重資產模式弊端日益顯現，主要表現在以下方面。

1）過度依賴土地 土地是重資產運營模式的開端，是房地產企業生產產品的基礎。土地的稀缺性及不可替代性使其成為我國房地產企業一項基本生產要素。然而，經過數十年開發建設，我國有限的土地資源日益稀缺，近幾年一線城市幾乎處于無地可供的狀態，其他城市的土地供應規模也不斷縮減。土地市場大量需求和少量供應的失衡導致土地購置成本急劇上升，而商品房庫存量居高不下又讓其銷售價格增長受限，導致土地增值空間和溢價能力受到極大限制。

2）資金投入巨大 房地產行業需大量資金投入，每個項目涉及資金高達數億，不但增加了企業融資壓力，還為企業帶來巨大財務風險。由于房地產開發企業需要主導項目開發的全過程，各項資金投入僅1家企業負擔，無法實現與其他企業的風險共擔，單個項目的虧損或使整個企業全軍覆沒。

3）融資渠道有限 重資產運營模式下房地產企業的資金鏈主要來源于銀行貸款和預售款。從我國內地房地產企業資金結構看，一般銀行抵押貸款和預售款占比超過70%，而自有資金占比較少。隨著限貸限購措施不斷出臺，企業獲得銀行抵押貸款和預售款的難度越來越大。

4）盈利模式單一 傳統的重資產運營模式過于依靠資產增值獲取收益。縱觀我國房地產市場，土地與房產一直是房地產企業最主要的利潤來源。但這種單一盈利模式面臨較大風險，可持續能力較差，受宏觀調控、市場行情等因素影響較大。隨著房價增速放緩及國家對閑置土地的治理，房地產企業傳統盈利模式已無法為企業帶來利潤。

2 發展現狀與困境

經過30多年的高速發展，我國房地產企業面臨的行業形勢大不如前。土地資源稀缺、建設成本上漲、政府調控收緊、行業競爭加劇等外部環境的變化使房地產企業發展進入瓶頸期，也使傳統重資產運營模式受到嚴重阻礙，無法適應全新的市場環境。

2.1 土地成本上升，利潤空間壓縮

土地儲備歷來是房地產企業高度重視的戰略資源。土地成本是構成房地產項目開發成本最重要的因素，占比較大。經過10余年的不斷開發建設，城市土地資源被不斷透支，可以預見未來土地市場的供應將逐漸減少（見表1）。

表1 國有建設用地供應面積

政府土地供應急劇減少和企業對土地資源的大量需求導致供需嚴重不平衡，土地價值快速上升。尤其在城鎮化水平較高的一二線城市，土地供應捉襟見肘。2016年，由于土地供應減少，房地產開發企業新增土地儲備面積開始下降。與此同時，全年成交價款依然大幅上升（見表2）。全國各大城市不斷涌現的地王同樣說明企業拿地成本在快速抬升，企業高價獲取土地的代價是利潤空間大幅壓縮。

表2 全國土地成交溢價

根據中原地產研究中心的統計數據， 2016年上半年我國內地排名前120名的房企平均凈利潤率縮減至8.15%；2016年前3個季度我國內地房企平均利潤率已經跌至7.8%，這是內地房企利潤首次跌破8%。在A股127家上市房企中，2016年前3季度凈利潤同比下滑的房企達44家，其中10家企業在主營收入上升的情況下出現利潤同比下滑。這說明我國房地產企業利潤率有下滑趨勢，企業盈利能力差強人意，企業必須改變現有運營模式，為企業盈利尋找新的可能性。

2.2 調控政策加碼，長期需求放緩

我國城市化進程是房地產行業快速發展的原始驅動力。隨著人口增長和城市外擴速度放緩，出現房地產需求動力不足現象，這對我國房地產行業發展影響巨大。此外，國家在限貸限購、稅收等政策層面的宏觀調控在很大程度上抑制了市場需求。

由于政府調控力度加強及城市化速度放緩，市場需求增速逐步放緩，極大阻礙房地產行業的持續增長。房地產企業應轉變傳統重資產運營模式，逐漸轉向輕資產運營，從傳統銷售轉變為銷售+運營管理，增加企業收入來源 ，分散經營風險。

2.3 行業競爭激烈，生存壓力巨大

近幾年，我國房地產市場的集中度呈快速上升趨勢，市場份額逐漸向排名靠前的大房企集中。2016年，10強房企銷售金額在全行業的占比達18.7%，為歷年之最，且該數字還有不斷上升趨勢（見表3）。

表3 歷年10強房地產企業市場份額

近幾年房地產行業的并購速度逐年上升。由于企業資產規模快速增長，單個企業收購金額也直線上漲。未來，土地資源等行業資源的稀缺性逐漸上升，龍頭企業為保持領先優勢，加緊搶占行業資源，為后續發展預留空間，其收購風潮將愈演愈烈。在此情況下，部分房企可通過積累，建立開發、建設、招商、運營管理和房地產金融等產業鏈上某階段的專業優勢，成為某環節上最具競爭力、最具規模經濟的企業，實現品牌效應。分工明確，專業化程度高也是輕資產運營的顯著特征。

3 輕資產運營模式分析

以土地增值作為主要利潤來源的重資產運營模式已不能完全適應當前市場形勢，房地產企業的輕資產運營轉型是理性和科學的選擇。

3.1 模式

房地產行業的輕資產運營模式指開發企業在房地產開發過程中只扮演運營者或投資者角色，其他環節交給專業公司運營，放大自身優勢，提高效率，以輕資產模式放大杠桿作用。綜合現有研究成果，常規房企輕資產運營模式如表4所示。

表4 房地產企業輕資產運營模式

3.2 特點

與傳統重資產模式相比，輕資產運營模式具有以下優勢。

1）專業分工明確 在開發建設、銷售、物業管理及幕后資本金融支持等價值鏈各方面都有專業參與者。在高度專業分工下，參與者專注自己的領域，讓部分企業聚焦于產業鏈某個環節，發揮企業自身在品質管理、成本及品牌價值等方面的優勢，從而獲取更高利潤收益。同時，通過收益繼續加深在本領域的優勢，并將該優勢提升為企業市場競爭的關鍵能力。專業化運作使企業對市場形勢的判斷更準確，可降低企業經營風險。

2）融資渠道多元 房地產開發存在投資規模大、回收變現慢等特點，導致許多房地產企業資金周轉困難甚至倒閉。輕資產模式能有效緩解這一難題，且多家企業參與同一項目，多方共擔風險，分享收益，使房地產企業的風險得以稀釋。輕資產模式下房地產企業不再負責全部資金籌集工作，通過組建基金的方式籌集項目所需資金，大大降低自身對項目資本的投入，也減輕對銀行資金的依賴。企業在獲取充足資金的同時降低融資成本，以小資本撬動大資本，分散風險，獲取更高收益。實現融資渠道多元化，既保證了房地產企業的資金需求，又使融資成本得以平衡。

3）盈利模式轉變 輕資產模式下，房地產企業與其他企業合作開發，不再依靠土地與房產增值獲取超額收益，盈利模式發生轉變，由資產收益模式轉向費用收益模式。在通過售賣房屋獲取收益分成的同時，企業也可對項目進行全程管理，通過提取管理費與超額收益提成獲取利益。這種盈利模式相較于資本增值型盈利模式而言，對市場政策的依賴較小，收益來源更廣泛、穩定。

4）提高企業效率 輕資產運營模式下企業自身效率優勢被放大，效率高的企業獲得更高回報。輕資產運營能使企業將資本集中到投資效率更高的部分，并有效規避風險，實現資本的高效配置。

4 輕資產運營轉型必要性

經過多年發展，傳統重資產運營模式逐漸暴露缺陷。隨著房地產市場環境的變化，房地產企業需轉變原有發展思路，適當借鑒輕資產運營優勢，緩解當前企業發展面臨的困境。房地產企業輕資產運營轉型能解決以下發展困境。

1）緩解企業資金危機 輕資產模式能擺脫重資產投入，將房地產開發企業從全程管理的傳統模式中解放出來，利用合作、入股、品牌輸出等方式縮減開發企業的參與環節，從而達到資金投入大幅縮小的目的，減輕企業的資金壓力。

2）弱化對土地資源的依賴 輕資產運營的開發模式能讓企業在不持有土地情況下，通過合作開發等方式參與房地產項目開發，一定程度上減輕了企業對于土地使用權的依賴。房地產企業可在土地開發權持有增量減緩甚至下降情況下，保持多項目開發。

3）提升企業盈利能力 擺脫重資產束縛后，因資本投入更少，房地產企業財務決策更靈活，同等情況下獲得更高利潤回報，凈資產利潤率等財務指標得到大幅改善。同時，改變了企業單一的收入來源，為企業提供更多營業收入渠道，如開發管理費、運營維護費等。

4）削弱市場波動的影響 輕資產模式將企業營業收入的組成由單純銷售轉變為各環節管理及整體利潤分配，降低土地資源在企業資產構成中的組成占比。營收渠道多元化在分散運營風險的同時，也減輕了市場變化對企業的影響。

5）優化資本結構 輕資產運營可減輕企業對重資產增持的依賴程度，通過豐富的融資渠道，降低高息負債占比。輕資產模式下的企業具有更高的現金儲備、研發投入。輕資產模式克服了重資產運營劣勢，優化房地產企業資產結構，增強企業風險承載能力，提高企業資產運作效率。

由于房地產企業傳統重資產模式無法適應當前市場形勢，而輕資產運營則可在一定程度上克服房企困境，因此，進行輕資產運營轉型有利于房企的可持續發展。

5 結語

本文論述了我國房地產行業的發展特點，企業面臨資金需求量大、融資壓力上升、土地成本上升、利潤空間壓縮、調控政策加碼、長期需求放緩、行業競爭激烈、生存壓力巨大等發展困境。傳統的房地產企業重資產運營模式存在過度依賴土地、資金投入巨大、融資渠道有限、盈利模式單一等問題，無法繼續適應全新的房地產市場環境。為尋求可持續發展，實現企業利潤增長，保持市場競爭地位，必須進行輕資產運營轉型，從而緩解企業資金危機，弱化企業對土地資源的依賴，提升企業盈利能力，削弱市場波動對企業的影響，優化企業資本結構。