地產公司采購和付款內部控制淺析

摘要：房地產企業有其特殊性，采購與付款是其內部控制的重點。從房地產企業的實際情況出發，梳理出采購與付款環節內部控制存在的不足，表現為管理制度不健全、組織結構與崗位設置不科學、采購范圍規范不當、施工過程控制不力、招標不規范、工程款支付控制不到位等。

關鍵詞：房地產企業；地產公司；內部控制；采購與付款

一、研究背景

國內的房地產行業經過了20多年跨越式的快速發展，由其在2000年以來，房地產業成為國家新的經濟增長與消費點，拉動了整個國家經濟的飛速增長、促進并提升周邊行業的穩步發展，且大大提升了人民群眾的生活水平。但應注意的是，這些年來，房地產行業存在不同程度的“過熱”現象，特別是在一些地區投資和土地供應量方面陡然增大，整個市場價格上漲趨勢過快，房地產行業存有較大的潛在風險。縱觀國內整個房地產市場，我們不難發現其內部控制狀況還不令人滿意，內部控制相對不足，會計信息也缺乏準確性，這不僅阻礙了管理效率，同時也帶來了巨大的損失。

近年來在房地產行業不斷擴張的情況下，企業粗放式的經營管理被高額利潤所掩飾。房地產開發企業一般集中在項目規劃和不斷擴張方面，而忽視了內部管理和成本控制。只要項目在手，就光注重利潤和好處，忽視了利潤是由不合理的市場價格上升所導致。管理層在加強企業內部控制的同時，還應增強企業的整體競爭水平，創造企業良好的運作環境，提升企業抗風險能力，只有這些方面的真正落實才能確保一個企業健康、穩步發展。

二、地產公司采購和付款內部控制問題

（一）管理制度不健全

（1）項目招標管理制度。它包括了如下內容：一方面規定了企業招標的人員及分工，其中人員由管理層組成招標小組，負責各方面的招標工作，并能對最終決策進行抉擇。另一方面，規定了招標管理的全部內容，包括招標程序的流程、適用范圍以及最終決策權等。其中對于標書技術的規范以及投標單位是否具有資格認定沒有進行詳細規定，為此整個流程實際操作的有效性會在一定程度上受到影響。

（2）管理預算制度。它包涵了如下內容：由領導層組成項目負責組，對所有參與預算的項目進行綜合客觀的評定，并制定相應的預算目標。明確規范預算的具體內容、適用范圍、預算調節及考核內容等等。由于 地產公司的所有預算工作都由財務部門負責，它涉及的范圍有較強的局限性，因此缺乏整體預算的管理性，特別在工程項目方面由其顯得突出。

（3）財務管理制度。該管理制度規范了企業內部財務管理方面的具體工作，所有資產資金的管理以及納稅和成本費用的管理都在其規范中。

（二）采購的范圍存在缺失

材料作為工程的重要組成部分，據統計，在整個工程造價方面，材料費占了百分之六七十，其質量的好壞直接影響工程的整體質量，同時控制好材料的價格也就直接控制好了工程造價。自行采購的好處還體現在材料及設備的安全有效性方面，為確保整個工程質量的安全性奠定了堅實的基礎。對于地產公司來說，在材料及設備采購和價款支付方面沒有得到很好的控制，這一部分的缺失，將會大大影響整個企業的內部控制效果。為了防止此類問題的發生，應該改變這種對外承包的現狀，由企業自身承擔對材料和設備的采購工作，也是提高地產公司內部控制極為有效的手段。

（三）招標環節存在不規范

地產公司雖然在招標環節方面有專門的制度，可是我們不難發現整個招標環節還不夠規范，由其是在以下四個方面：其一，對于投標單位是否符合招標的資質沒有進行相關認證，無法保證投標單位的整體實力水平。有的企業資質不明確、企業業績也虛報、財務不透明化等原因，這些因素將影響整個招標過程。其二，在招標文件中對于項目的內容不全面，對于審計及預算不合理，對于風險評估也是簡略的描述，這類標書將影響整個招標的質量，浪費評標小組的時間。其三，對于標書的編寫者，大都由項目部來完成，其它部門不能進行相應的監督與約束工作，整個過程缺乏公平性。其四，由于房地產的招標都由內部企業進行參與，所以整個環節會偏向于內部企業。為了實現雙贏的目的，在招標方面應該考慮到有實力的企業，這樣才能發揮招標真正的意義，也是地產公司下一步所要做的重要變革。

三、加強地產公司采購與付款環節內部控制的對策

（一）加強制度建設

地產公司對于材料的采購以及付款環節上只用規定進行相關約束，可是規定只是規定，達不到制度的效果，它所規定的只是各崗位的劃分、審核的具體內容，不像制度一樣直接起到內部控制的作用。地產公司要想長遠發展，必須完善制度的建設，在崗位劃分、審查力度、人員配制、預算整合、材料設備的采購、進度的管理、款項的撥付等環節進行嚴格的制約，這樣的制度建設將會給企業帶來良好的管理環境，所形成的內部控制就能確保企業穩步發展，提升企業的競爭力。

（二）完善采購的范圍

地產公司現行的采購仍是外包方式，該方式極易導致材料及設備質量問題，致使潛在問題的產生。為了避免風險，地產公司應自行采購材料與設備，施工方只能負責安裝與維保。自行采購應分成采購與審核兩部分，由不同的部門，不同的負責人經手，防止舞弊現象的發生，通過這種相互牽制，相互制約的方式，在材料與設備這類原材料上確保質量安全關。對于一些重要的大型設備及批量較大的材料由采購部負責采取招投標方式進行，選擇價格優、品質好的貨源供應商，簽訂買賣合同。監理單位對于采購的材料與設備進行認證，簽字確認后投入使用。

（三）規范招標管理

（1）嚴格審查投標單位的資質是否符合標準。審核投標單位在人力、物力、技術、業績等相關方面的實力情況，通過層層篩選，除去競爭力低下、空有表面的企業，選擇有實力能做事的企業來競爭。

（2）對企業的招標信息進行詳細的制定與編寫。招標信息的制定必須要集合所有參與人員共同商討決定，其中對工程有及其重要的內容例如：工程的質量方面、工程的技術方面、工程的進度方面以及工程的成本和費用支出等詳細情況必須直接體現在招標信息中。其中最為重要的是對工程合同的詳細內容進行仔細確定，這樣才能科學、合理規范的把握前期招標工作。

參考文獻：

[1]古淑萍.現代企業內部控制的新制度經濟學探討[J].經濟問題探索，2016（6）.

[2]蔣宗良.內部控制目標具體化與應用分析[J].財會通訊：綜合（中），2015（5）.

作者簡介：李成程（1992-）男，遼寧蓋州人，研究方向：會計專碩，財務管理方向.