城市土地增值收益分配理論與價值構成體系

邱娟

摘要：城鄉化的快速發展是近些年國家的一個重要決策，我們可以看到許許多多的地方都在不斷征地與重建，越來越多的房地產企業、工廠都在不斷地發展，這樣隨著經濟的不斷發展，城市化進程的不斷增加，土地也將會成為一種非常稀缺的資源，其價值也會不斷的提高，為此引發的土地增值收益分配之間的矛盾也會越來越嚴重。所以，對城市化進程中土地的增值內在規律深入探析，將有利于建立合理的土地增值收益分配關系，對于我國城鎮化的穩定發展以及城市的經濟的不斷發展有著非常重要的意義。

關鍵詞：城市化進程；土地增值；收益分配；探析

1.前言：

如何對利益相關者之間進行分配的規定，其也就是實現對分配對象、分配主體、分配比例及分配方式之間進行界定。城市土地的總增值額在此過程扮演著分配對象這以角色；中央政府、地方政府和土地使用者這就是我們所說的分配主體；其中把產權、貢獻等因素進行考慮就是分配比例，應該獲得比例多少的問題；用什么樣的方法來進行分割就是分配比例。所以，本文對我國的土地分配制度做以充分的研究。

2.國城市土地增值收益分配的理論分析：

（1）我國城市土地增值收益分配的基本原理：我國城市土地增值分配基本經歷了以下幾個發展階段：以勞動價值論為基礎的分配、以主觀效用為基礎的分配、以供求為基礎的分配、以生產要素的貢獻為基礎的分配。由于土地價值不能由勞動價值決定，所以勞動價值為基礎的分配理論不能應用到城市土地增值收益分配中來。以主觀效用和供求為基礎的分配思想，重點是價值的外在表現形式——價格的變動，也不適宜引入到城市土地增值收益分配中來。因為城市土地增值收益分配是以城市土地當時社會歷史條件決定的、具有一定客觀性的價值為基礎的。城市土地增值來源主體有中央政府、地方政府、宗地的使用者、宗地外的個體及組織、整個社會五個方面。各級政府的投資和政策，宗地使用者的投資顯然會影響土地價值。宗地外的個體及組織由于外部性的影響效應對特定宗地的價值也會產生影響，由于無法進行區分，因而應該統一由政府代為收歸全社會所有，然后進行投資或轉移支付回歸于社會。整個社會的經濟發展、人口增長帶來的土地增值當然也應該由政府“收之于民，用之于民”。因而，也可以最簡單地劃分城市土地增值的分配主體：政府和宗地使用者。因此，按貢獻分配是我國城市土地增值收益分配的基本原理，通過“按貢獻分配”與“按需要調節”，來兼顧公平與效率。按貢獻分配指城市土地增值收益分配以各利益主體對城市土地增值的貢獻率決定的，貢獻多的獲得多的份額，貢獻少的獲得少的份額，保證了分配的公平，這是基本的指導思想；同時，在具體的市場條件下，要采取靈活的機制來調節各利益主體的獲利份額，兼顧效率。如目前在公房上市轉讓中，政府對原公房使用人的讓利行為，被稱為“放水養魚”，是為了適應當前平抑整體房價，促進存量房流動的需要來設定的城市土地增值收益分配的措施。

（2）我國城市土地增值收益的本：我國城市土地增值收益分配的本質是權利的界定與分配。收益的分配是由收益主體間權利的分配決定的，有什么樣的權利架構，權利的邊界如何劃分，就會有什么樣的收益分配的模式。從西方資本主義社會而言，19世紀以來，所有權逐步由神圣不可侵犯的“絕對性”轉變為考慮社會公共利益的“所有權社會化”。在所有權絕對性的條件下，私有土地的增值無論其來源怎樣，都由土地所有者全部獲得，從而出現了亨利？喬治所指出的“社會越進步，民眾越貧困”的現象。“所有權的社會化”則要求對個人的土地所有權進行限制.，要考慮社會公共利益的需要；社會公共利益是要求維護社會公平，調節社會收入過度差距的，所以私有土地的增值就必須在土地所有者和社會間進行分配，而不能全部成為土地所有者的“不勞得利”。因此，在土地私有的條件下，“所有權的社會化”是土地自然增值回收歸于社會的產權基礎。我國的城市土地屬于國家所有，城市土地增值收益分配的產權實質是所有權的收益權能與使用權的收益權能的劃分問題。當城市政府將土地出讓給土地使用者時，政府獲得的土地出讓收益是所有權收益權能的具體體現，土地使用者利用土地進行經營獲得收益是使用權收益權能的具體體現，但是土地持有階段的增值收益則難以在所有權的收益權能和使用權收益權能間明確劃分。以馬克思主義地租理論為指導，認為絕對地租的增值是所有權收益權能的內容，而應該由政府獲得；地差地租的增值則應該在“按貢獻分配”與“按需要調節”的原理指導下，在所有權收益權能和使用權收益權能間進行合理分配。

3.土地價值的構成體系：

按照馬克思主義的觀點，土地資本和土地物質“有不可分離的偶性”，那么土地價值也就由土地資本價值和土地物質價值耦合而成。“投入土地的資本，稱為土地資本，它屬于固定資本范疇。為投入土地的資本以及作為生產工具的土地由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地農場支付的利息，可能形成租地農場主支付給土地所有者的地租的一部分，但這部分地租不構成真正的地租。真正的地租是為了使用土地本身而支付的，不管這種土地是處于自然狀態，還是已被已開墾。”

由此可以看出，土地資本的折舊和利息與真正的地租一起形成租金，其中折舊和利息部分是土地資本價值的補償（這部分資本是融合于土地物質的部分）。而真正的地租則由于土地產權的可壟斷性隱含在土地之中而形成的價值，它主要是通過絕對地租和壟斷地租來實現的。土地資本價值并非投入土地的資本和勞動的簡單量的疊加，還有某種集聚效應在發揮作用，是與周圍一定區域的土地價值凝聚在一起共同形成其土地資本價值。

4.結束語：

通過對市地增值機制的探討，可以確立城市地產增值管理目標，選擇能夠保證城市土地增值機制運行的微觀政策和措施體系，保障城市地始終處于良性運營和循環之中，最終實現持續增值目標。同時，根據土地價值理論及增值機制，結合現階段我國區域經濟和社會發展目標要求，兼顧效率與公平，制定滿足政府、土地使用者以及社會公眾利益需要的土地增值收益分配制度，促進城鄉統籌發展和城市經濟社會協調可持續發展。

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