房地產企業會計處理與稅法差異研究

馬超

摘要：房地產企業在發展過程中需要進行科學的會計處理，但是房地產企業的會計處理與稅法之間存在著一定的差異，對企業的會計處理方式產生了較大影響。本文主要研究了房地產企業會計處理與稅法之間存在的差異，并根據二者之間的差異提出了房地產會計處理與稅法差異的應對措施，希望房地產企業在進行財務管理時，要嚴格按照國家的相關制度進行會計處理，保障房地產企業的快速、健康發展。

關鍵詞：房地產；企業；會計處理；稅法；差異

隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，我國的城市化水平不斷提升，城市人口規模不斷增加，對于住房的需求越來越迫切，我國的房地產市場也隨之火熱發展起來。房地產在銷售過程中，銷售形式較多，并且會計準則與稅法相關規定方面也存在著不一致的情況，導致房地產企業在會計處理和稅法相關規定的處理方面產生了一定的差異，很可能會使房地產企業的財務報表無法反映企業的真實運營情況。所以房地產企業在進行會計處理時，一定要對會計處理和稅法之間的差異進行充分的研究，對房地產企業的運營進行規范，促進房地產企業的健康發展。

一、房地產企業會計處理與稅法之間的主要差異

（一）房地產企業的會計處理與稅收在費用范圍方面存在差異

根據我國的會計制度和相關準則所界定的費用范圍，企業在發展過程中為了生產產品或者提供服務所產生的投入可以歸為企業的生產成本或者勞務成本的范疇，企業的生產成本或者勞務成本應當在確認產品銷售收入時計入企業當期的損益之中。如果企業的生產行為導致企業承擔了一些負債又不能確認為一項資產的，需要在發生時確認為企業的費用，并計入企業的當期損益之中[1]。但是在稅法中界定的費用范圍與會計準則存在著一定的差別，在稅法中所認定的成本指的是企業在生產經營過程中生產行為產生的成本、支出等費用。對于企業中已經計入企業生產成本的費用類型，不必在計入企業的費用統計范圍之中。會計準則與稅法在這方面的差異有時候不能夠在企業的會計報表中充分體現出來。

（二）房地產銷售收入的會計處理與稅法差異

房地產在進行銷售過程中，會計準則的規定與稅法中的規定在對于房地產銷售收入確認原則方面存在著一定的差異，尤其是對于房地產投資性企業所生產的房屋產品，會計準則和稅法在房地產銷售收入的確認方法、確認時限等方面都存在著很大的差異。根據會計準則中的規定，房地產企業開發的產品在收取預售房款時，由于預售房款不符合收入確認原則，所以房地產企業的預售房款計入房地產企業“預收賬款”項目之中，不作為房地產企業的當期利潤，等到房地產企業的產品開發完成之后，再對房地產企業的收入進行確認[2]。但是根據我國稅法的規定，房地產企業預售產品所獲得的收入要按照預計計稅毛利潤分時間段計算出房地產企業當期能夠獲得的毛利潤，扣除房地產企業相關的費用之后，計入房地產企業當期應繳納的所得稅額，等到房地產企業開發出產品結算計稅成本之后再對房地產企業的納稅額進行適當調整。會計準則和稅法中關于房地產銷售收入計算所得稅時產生的差異主要是時間性差異，所以當房地產企業的產品開發完成之后，企業在結轉銷售收入時應當將已經做過納稅調增的所得稅額進行扣除，防止出現重復納稅現象，減少房地產企業不必要的支出。

（三）會計準則與稅法在投資性房地產項目處理方面存在的差異

很多房地產企業所投資的房地產項目屬于投資性房地產項目，根據會計準則的規定，投資性房地產項目指的是企業為了賺取租金或者為了尋求資本增值而進行的房地產投資行為，投資性房地產應當具備能夠單獨計量或者出售的性質，會計賬面價值采用成本模式，實際成本減去累計折舊，再減去減值，獲得會計賬面價值。房地產企業的會計賬面價值也可以使用公允價值模式不提折舊或者進行攤銷，房地產企業的期末公允價值和原賬面價值之間會存在一定的差額，這個差額計入房地產企業的當期損益之中。但是從稅法方面來看，沒有對投資性房地產的概念進行明確規定，也沒有對公允價值計量模式進行說明，根據稅法仍然需要按照出租無形資產或者出租固定資產的方式來進行會計處理。

二、房地產會計處理與稅法差異的應對措施

（一）在處理預收賬款時搞好會計準則與稅法之間的協調

房地產企業在收到預收賬款時，無論是企業的營業收入是否得到實現，都要進行各項稅費的繳納和提取，這種做法對于房地產企業的發展會帶來一定的影響，不僅不符合稅法中的相關規定，而且還違背了企業會計的合理配比原則，如果房地產企業存在著這種會計處理方式，必須盡快進行納稅調整，合理選擇納稅方式。企業在受到預收賬款時，可以先不進行會計處理，在實際繳納時再對各項稅費進行統一的繳納，根據企業的會計核算配比原則規定，先不對這批款項進行結轉，等到企業進行營業收入確認時，再結轉相關的款項。采取這種納稅方式不僅可以滿足我國會計準則對于預收款項的相關規定，而且能夠滿足我國稅法對于企業預收款項的相關規定[3]。但是這種方式也存在著一定的不足，比如會導致房地產企業負債表上反映企業的應交稅金為負數，會計報表的閱讀者如果不進行仔細的研讀很可能會導致對企業會計處理的錯誤認識。為了解決這個問題，房地產企業的財務管理人員可以把年終預收房款預交的各項稅費結轉至遞延稅款借項，同時還要在企業的會計報表附注中對遞延款借項為不能確認收入的預收房款預交各項稅費進行詳細的說明，增加房地產企業會計核算的透明度。

（二）房地產企業要強化會計處理與稅法之間的協調

有些房地產在建設時是屬于投資性的房地產類型，但是由于某些原因改為自用的，可以以轉換當期的房地產公允價值與原賬面價值之間的差額作為房地產的入賬價值，列入企業應繳納所得稅額對企業的所得稅應繳納數額進行計算，企業的固定資產在自用期間，應當允許以公允價值作為企業資產的賬面成本計提折舊，并在稅前扣除，減少會計準則與稅法之間存在的差異，保障企業稅收繳納的順利進行。

（三）對房地產開發過程中產生的間接費用進行合理處置

房地產企業在進行房地產開發與建設過程中，會產生一定的間接費用，在對這部分費用進行處理時，企業首先要對計入房地產開發間接費用的范圍進行明確規定，明確企業的哪部分項目應當計入房地產開發的間接費用，企業的哪部分項目不應當計入房地產開發的間接費用。在對房地產開發間接費用的處理方面，會計準則和稅法的處理原則非常相似，都是按照權責發生制的原則和一般的經營常規和會計慣例對成本對象進行劃分。我國現行的稅法并沒有對房地產開發間接費用進行明確的標準規定，房地產企業在進行會計處理時，可以按照房地產行業對于間接費用的一般處理原則來進行會計核算，但是在進行會計核算時要將房地產開發間接費用和房地產開發期間所產生的費用界限明顯區分開來。把列入房地產開發成本的支出列入房地產開發間接費用是不符合企業會計成本核算要求的，把應當計入房地產開發間接費用的支出列入房地產開發期間的費用也不符合相關要求，這樣不但會對房地產企業的成本核算產生較大的不良影響，而且將會對企業所得稅造成較大的影響，也可能會被認為是企業的偷稅行為。所以房地產企業的財務管理人員在進行房地產開發間接費用核算時，一定要防止使用不正確的核算方式給企業帶來的損失，規范企業的會計處理方式。

由于房地產企業在經營模式方面存在著較大的差異，所以房地產企業在進行會計處理時與稅法核算之間會出現很大的差異，這就要求房地產企業的財務管理人員要對房地產企業會計處理和稅法之間的差異進行充分的分析，根據二者之間的差異以及房地產企業的發展狀況選擇合理的會計處理方式，為房地產企業的健康發展提供更大的保障。

參考文獻：

[1]王亞蘋，孟維揚，楊升霖，等.房地產企業會計核算中會計與稅法差異分析[J].中國房地產業，2016（8）：101-103.

[2]張天亮，張海丹，杜佳.房地產企業會計核算中會計與稅法差異分析[J].科技創新與應用，2013（10）：246-246.

[3]鐘原.房地產企業預售環節會計與稅務核算差異的稅法適用問題分析[J].經濟研究參考，2015（23）：183-185.