“營改增”對房地產企業的影響及應對措施

林濤

摘要：現階段，對于房地產企業來說，營改增得到了廣泛的應用與推廣，已經成為了對房地產企業內部普遍關注的焦點性話題，通過營改增政策的實施可以看出，可以解決企業的稅負問題，將企業的運營狀況調整至最佳，促進企業各項經營活動的順利進行。本文主要以營改增對房地產企業的影響及應對措施為論點，旨在促進房地產企業的健康發展，現作出如下論述。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；應對措施

目前，營改增的全面實施，對房地產企業產生了極其深遠的影響。在行業發展中占據著極其重要的地位，是房地產企業生存與發展的重要影響因素。營改增政策的全面實施，使房地產企業處于機遇與挑戰并存的發展局面，企業要想獲得長足的發展和進步，就必須要積極抓住機遇、并勇敢地迎接挑戰，發揮營改增政策的實施優勢，將企業各項成本保持在可控范圍內，加大發票管理力度，避免重復征稅問題的出現，順應稅制體制改革的發展趨勢，進而實現房地產發展的良性循環。

一、營改增政策對房地產企業的影響分析

（一）影響著企業的稅負

現階段，在我國房地產企業行業流轉稅中，對營業稅和土地增值稅雙重征收制度加以了大量應用，這兩種稅種屬于價內稅，一旦增加稅收，將會對商品價格產生極大的影響，而且在商品流轉的影響下，極容易引發重復征稅問題。對于增值稅來說，屬于價外稅，主要對增值部分進行征稅，解決了重復征稅問題，產品開發成本理論上也因此降低。

在營改增實施以后，稅負會降低或提高問題值得進一步探討。首先，營改增對于稅負的降低具有極大的作用，而且通過構建增值稅的進項和銷項抵扣關系，在調整企業內部結構、優化業務模式等方面發揮著不可比擬的作用和優勢，確保企業市場競爭實力的穩步提升。尤其在營改增政策實施以后，在銷售額中可以扣除土地出讓金，這對房地產企業的發展是極為有利的。由于土地成本是一二線房地產項目中較大的單項成本，這一政策保證了一二線城市企業減稅目標的實現。

例如：以浙江省某一有限公司為例，該企業是一般納稅人，房價為每平方米5萬元，土地成本每平方米為 2萬元，增值稅銷項額為（5-2）÷1.11×11%=0.297萬元，有利于該企業的稅負的降低。

其次，對于小規模房地產企業來說，由于經營規范和發展速度等因素的限制，很難適應營改增的發展[1]，稅負問題比較嚴重，加重了企業的經營壓力。比如：以上述土地出讓金抵扣銷售額為例，三四線城市房地產企業土地成本在總成本中所占的比重并不高，其減稅效果并不是十分理想。

此外，在營改增全面實施的影響之下，增值稅鏈條的形成也會出現滯后現象，加重了增值稅抵扣的難度性，比如人工費用難以開具增值稅專用發票，難免會使企業出現稅負加重問題。

（二）影響著企業的財務管理和會計核算

在營改增全面實施以后，由于增值稅的扣除，減少了企業的主營業務收入，假設11%為其稅率，原有的主營業務收入為 111萬元，在營改增實施以后，主營業務收入改變至100萬元，增值稅銷項稅為11萬元，基于此，對于固定資產價值和主營業務成本的降低也具有極大的作用，進而對企業資產和利潤等財務指標產生了極其深遠的影響。

在現行稅制的影響下，房地產企業財務管理水平處于失衡狀態，發票管理力度有所不足，與增值稅征收事務的要求不相符合。通過營改增政策的實施，會計核算工作的變化比較顯著，成本控制的難度性也比較高。

（三）影響著企業的開發成本

營改增政策在實施以后，極大地降低了企業的開發成本，降低了建筑行業的材料費用，比如水泥、鋼筋等稅收，各種材料成本的降低主要體現在：17%是水泥和鋼筋的增值稅稅率[2]，不含稅成本降低14.5%。在整個建筑行業的建筑材料中，抵扣稅款率為3%，成本降低將近3%。

同時，基于營改增政策的實施，增值稅是繳納稅費，可以解決重復征稅問題。房地產企業帶有一定的特殊性質，在企業工程成本的歸集和核算中，往往使用“工程施工-合同管理”明細科目，大大提高了稅費核算的精準性，為房地產企業成本核算的順利推進提供了極大的便利性，給予了行業發展強大的推動力量。

二、營改增對房地產企業的應對措施

（一）加強內部控制建設

在營改增政策實施以后，要嚴格管控企業內部的財務問題，特別是票據管理問題，要嚴格按照國家的稅收統籌計劃來進行。房地產企業要配備可行的營改增的應對措施，彌補企業財務管理方面存在的缺陷，避免出現稅務問題。同時，房地產企業制定完善的會計核算制度，加大票務管理力度，高度重視稅收方面的基礎財務工作，做好企業內部增值稅發票的開具和管理工作，財務工作人員要嚴格約束自己。同時，還要根據營改增對稅負的影響程度，對房地產銷售策略不斷做出調整，配備可行的增值稅稅務籌劃方法。

例如：在建筑工程材料的采購成本管理方面，企業在采購主體的選擇中，要優先選擇一般納稅人，為獲取17%的進項稅額提供相應的便利條件。

（二）落實全面稅收籌劃管理

首先，在開發成本方面，由于受到營改增政策的影響，一定程度上會增加企業的開發成本。因此，企業要想將自身的開發成本保持在可控范圍內，要嚴格控制和籌劃建筑材料方面的問題[3]；其次，要做好材料的籌劃工作，建筑材料與供應商選擇有著緊密的聯系，企業在開發成本中很難實施稅收籌劃，所以企業要提高對供應商選擇的重視程度。在材料供應商的選擇問題上，企業要對能夠開具增值稅專用發票的供應商加以優先選擇，確保生產成本的持續降低，從而確保企業經濟效益的穩步提升。

需要注意的是，在供應商的選擇上，企業還要深入分析材料的一系列相關因素，比如價格和質量等。

（三）加大增值稅發票管理力度

在營改增政策實施以后，在企業經濟活動的記錄中，包括增值稅發票這一環節，財務核算的原始依據，也在審計機關和稅務機關執法檢查中得到了一定的體現。企業在獲取增值稅專用發票時，要對獲取發票進行深入檢查，確保發票開具項目的齊全與完整。房地產企業要遵守相關法律法規，結合企業自身業務特點，配備可行的增值稅發票管理辦法，高度重視發票開具、獲取以及保管等事宜，嚴格規范發票管理，將企業潛在風險保持在可控范圍內。

（四）調整企業經營戰略，調整開發銷售模式

在裝修工程費用允許進項稅抵扣的影響之下，對于中高檔住宅（精裝房）來說，獲取進項稅抵扣額具有一定的便利性，其售價也比較高，房地產企業在經營戰略的制定中，要充分發揮出精裝房的進項稅抵扣的作用，將進項稅抵扣來源擴展開來，還要充分考慮企業的資金與管理能力。

例如：以浙江省某有限公司為例，該企業處于中高等管理水平，有著較多的開工樓盤[4]，對人員的需求也比較大，并對裝修過程質量和人員管理提出了全新的要求。在商品房供給結構的影響之下，該企業結合自身實際情況出發，控制企業各項管理成本，踐行了稅負節約目標的實現。

此外，房地產企業要提高對銷售工作的重視程度，與客戶要保持密切的交流與溝通，要盡可能滿足客戶實際需求，為房地產企業贏取更多的利潤。

三、結束語

綜上所述，營改增對于房地產企業的影響是非常大的，在降低稅負、提高經濟效益等方面發揮著不可比擬的作用和優勢，也是提高企業競爭實力的關鍵所在。因此，房地產企業要正確使用營改增政策，加大增值稅發票管理力度，不斷調整企業的經營戰略，加強全面稅務籌劃管理建設，強化內部控制效能，將企業的經營風險保持在可控范圍內，進而實現房地產企業可持續發展的戰略性目標。

參考文獻：

[1]任童童.淺析“營改增”背景下房地產企業的稅負變化及應對措施[J].商，2016（27）：182.

[2]李雪.淺談“營改增”對房地產企業的影響及應對措施[J].中國集體經濟，2016（09）：77-78.

[3]張印.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].財經界（學術版），2016（02）：278+280.

[4]汪波.如何應對即將實施的房地產行業營改增[J].中國總會計師，2015（04）：122-123.