濟(jì)州島，房地產(chǎn)冷了以后怎么投資

本報(bào)駐韓國(guó)特派記者　馬菲

長(zhǎng)期以來(lái)，“中國(guó)人買(mǎi)下半個(gè)濟(jì)州島”的言論時(shí)常見(jiàn)諸一些韓國(guó)媒體。大批中國(guó)企業(yè)前往濟(jì)州島投資，在拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也引起了韓國(guó)人的焦慮和不安。然而，媒體報(bào)道中不乏許多夸張的成分和聳人聽(tīng)聞的言論，中資對(duì)于濟(jì)州島的投資方向，也正從扎堆投資房地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向更加多元的領(lǐng)域。

0.5%

為了扶持在韓國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為落后的濟(jì)州島，韓國(guó)政府2006年頒布了《建立濟(jì)州特別自治道及開(kāi)發(fā)國(guó)際自由城市的特別法》，除國(guó)防、外交和司法外，濟(jì)州島幾乎享有完全的自主權(quán)，并推出六大外國(guó)投資者觀(guān)光振興區(qū)，對(duì)于可建面積大于10萬(wàn)平方米，達(dá)到一定數(shù)量可出租住房的項(xiàng)目，給予可以減免稅收的政策。

2010年2月起，韓國(guó)政府又推出買(mǎi)房移民政策，凡在濟(jì)州島投資購(gòu)房50萬(wàn)美元，投資人及其直系親屬就可以獲得韓國(guó)永久居住權(quán)，能在醫(yī)療、教育、就業(yè)方面享受和韓國(guó)國(guó)民相同的待遇，居住5年后就可以申請(qǐng)永久居住綠卡。

基于韓國(guó)政府出臺(tái)的一系列優(yōu)惠政策，濟(jì)州島成為中國(guó)房地產(chǎn)商赴海外投資的橋頭堡之一，中國(guó)企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)軍濟(jì)州島，在濟(jì)州島購(gòu)置房產(chǎn)的中國(guó)人也呈顯著上升趨勢(shì)。根據(jù)韓國(guó)國(guó)土交通部的統(tǒng)計(jì)，截至去年末，中國(guó)人在濟(jì)州島持有的土地面積為944.5萬(wàn)平方米（等于9.445平方公里），與2016年相比增加12.1%。所有外國(guó)人持有的土地面積為2164.7萬(wàn)平方米，中國(guó)人位列第一，之后依次為美國(guó)和日本。投資移民制度于2010年施行以來(lái)的5年間，中國(guó)人持有濟(jì)州島土地面積增長(zhǎng)了近300倍。

然而，與濟(jì)州島1849平方公里的面積相比，中國(guó)人持有的土地面積僅為濟(jì)州島土地面積的0.5%左右，這樣的比例被稱(chēng)為“中國(guó)人買(mǎi)下半個(gè)濟(jì)州島”甚至是“中國(guó)資本蠶食韓國(guó)土地”實(shí)在過(guò)于夸張。實(shí)際上，放眼整個(gè)韓國(guó)，截至去年年底，持有韓國(guó)土地面積最多的是美國(guó)人，占所有外國(guó)人持有土地面積的52.2%，其次為日本，中國(guó)則位列第三，占比為7.5%，所謂的“中國(guó)圈地論”實(shí)在站不住腳。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期

濟(jì)州研究院研究委員高太皓向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，濟(jì)州基于島嶼的特性，是一個(gè)土地價(jià)格具有較強(qiáng)非彈性的地區(qū)。然而，隨著旅游需求的持續(xù)增長(zhǎng)，旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需求也在不斷擴(kuò)大，這也引起土地需求的激增。土地需求缺口的擴(kuò)大必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇上漲。基于以上原因，中國(guó)的資本也一直集中在以房地產(chǎn)投資為基礎(chǔ)的項(xiàng)目之中。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱，導(dǎo)致濟(jì)州島的房?jī)r(jià)逐年升高。2016年，濟(jì)州島房?jī)r(jià)年均漲幅超過(guò)7%，增長(zhǎng)率在韓國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)最高，濟(jì)州房地產(chǎn)價(jià)格泡沫何時(shí)破裂，成為韓國(guó)輿論關(guān)注的話(huà)題。然而進(jìn)入2017年，濟(jì)州島內(nèi)的房市氛圍開(kāi)始出現(xiàn)冷清氣氛，房?jī)r(jià)的漲幅也急速放緩。有分析認(rèn)為，濟(jì)州的樓市漸漸冷卻是“薩德”問(wèn)題引發(fā)中國(guó)購(gòu)房者驟減，此外，韓國(guó)自身需求量減少也是原因之一。

除了受到政治因素的影響之外，韓國(guó)是競(jìng)選政體。當(dāng)?shù)卣畬?duì)于外資的態(tài)度很可能由于競(jìng)選需要而呈現(xiàn)搖擺態(tài)勢(shì)，這也使得外資不可避免地面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。熟悉東道國(guó)的政治、法律以及風(fēng)土人情，是在濟(jì)州投資的中國(guó)企業(yè)所擁有的共識(shí)。

中國(guó)投資趨于多元化

韓國(guó)國(guó)土交通部今年初發(fā)布了以今年1月1日為基準(zhǔn)的韓國(guó)標(biāo)準(zhǔn)地皮公示地價(jià)。濟(jì)州連續(xù)3年位居韓國(guó)地價(jià)增長(zhǎng)率首位，上升幅度達(dá)到16.45%。分析認(rèn)為，這要?dú)w功于位于濟(jì)州島西歸浦的神話(huà)主題公園和第二機(jī)場(chǎng)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的顯著效果。

負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)濟(jì)州神話(huà)世界項(xiàng)目的中國(guó)藍(lán)鼎集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，目前，濟(jì)州神話(huà)世界占地250萬(wàn)平方米，度假區(qū)內(nèi)豪華酒店、主題公園、國(guó)際餐飲和零售、會(huì)展、娛樂(lè)場(chǎng)和休閑設(shè)施一應(yīng)俱全，能提供一站式服務(wù)，可滿(mǎn)足包括觀(guān)光、商務(wù)、情侶或家庭等國(guó)內(nèi)外不同類(lèi)型、不同年齡層游客的度假體驗(yàn)需求。

韓國(guó)濟(jì)州島知事元喜龍?jiān)硎荆瑵?jì)州島歡迎中國(guó)企業(yè)加大對(duì)島內(nèi)新能源、信息通信、文化、健康產(chǎn)業(yè)、會(huì)議產(chǎn)業(yè)、研究所等領(lǐng)域的投資開(kāi)發(fā)。

“濟(jì)州并不需要與本土企業(yè)角逐的中國(guó)資本，而是希望可以引進(jìn)創(chuàng)造新需求、新項(xiàng)目的中國(guó)資本。”高太皓認(rèn)為，農(nóng)業(yè)、化妝品產(chǎn)業(yè)等是比較推薦的投資項(xiàng)目領(lǐng)域。他舉例表示，中國(guó)新生活集團(tuán)與濟(jì)州地區(qū)的鄉(xiāng)土企業(yè)UrbanFarmers股份有限公司之間的合作就是典型。Ur?banFarmers作為濟(jì)州島本土化妝品企業(yè)中的知名企業(yè)，在推進(jìn)具有香草植物體驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)，天然化妝品工廠(chǎng)，觀(guān)光體驗(yàn)設(shè)施等項(xiàng)目的香草植物主題公園的建設(shè)中，與具有中國(guó)國(guó)內(nèi)大型物流網(wǎng)的新生活集團(tuán)簽署合作諒解備忘錄。中方承擔(dān)項(xiàng)目總投資額500億韓元（約合人民幣3億元）中的300億韓元。

為了更好實(shí)現(xiàn)共贏，中企也一直致力于融入和造福當(dāng)?shù)亍＝刂?017年底，藍(lán)鼎集團(tuán)在濟(jì)州總員工人數(shù)中，當(dāng)?shù)鼐用袼急壤s為79.4%，濟(jì)州神話(huà)世界2020年全面開(kāi)業(yè)后，預(yù)計(jì)80%的員工為濟(jì)州島民。現(xiàn)階段，藍(lán)鼎濟(jì)州為需要宿舍的職員提供公司內(nèi)部宿舍，同時(shí)通過(guò)與鄰近的居民簽合同，提供村民的住宿設(shè)施作公司外部宿舍用，推動(dòng)與地方社會(huì)的雙贏。▲