2018年房地產將迎來歷史性變化

馬光遠

2016年底，筆者對2017年房地產的總體預判是：6月份房地產可能會出現重大變化，中國的高凈值人士應該減持房地產。事實如何呢？先是“3-17”政策，各種限制性的手段無所不用其極，高層不斷強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，并且將防范房地產泡沫列為中國經濟的五大風險。事實上，這樣的基調意味著，房地產作為最好投資品的歷史基本宣告結束。在政策的打壓下，包括一線在內的熱點城市開始降溫，在新房限價的情況下，二手房市場博弈出現了明顯的逆轉，到2017年年底，北京等城市的二手房出現了量價齊跌的局面，筆者預判的“巨變”成為現實。

但出乎筆者意料的是，由于貨幣化補償等政策，導致房價快速上漲的熱度向一些供應量很大的四五線城市蔓延，甚至小縣城都出現了搶房子的現象。這樣的結果是，盡管熱點城市降溫，但四五線城市的火熱讓整個市場的數據再次創下歷史新高，無論是房地產銷售，還是土地市場，2017年突破2016年的高點已經成為定局。2017年前11個月商品房銷售額已經突破10萬億大關，115481億元，增長12.7%，已經創造了歷史新高；從土地市場看，2017年前11月，房地產開發企業土地購置面積22158萬平方米，同比增長了16.3%，2017年前10個月國有土地使用權出讓收入35959億元，同比增長了37.3%。在銷售業績上，短短一年時間，中國房企巨頭的規模從“3000億時代”迅速跨入“5000億時代”，碧桂園銷售額已經突破5000億元大關，恒大、萬科也在向5000億邁進。

但是，2017年房地產數據創歷史性新高，幾乎成為房地產上半場一曲驚艷的絕唱。筆者對2018年房地產市場的基本判斷是：2018年將是本輪房地產最困難的一年。原因有二：第一，政策調控的效應將在2018年全部顯現，隨著四五線去庫存周期的結束，市場將陷入非常困難的局面；第二，房地產企業也好，購房者也好，還是吃瓜群眾，對房地產的思考仍然停留在過去的思維，沒有意識到隨著政策邏輯、市場邏輯、經濟周期和房地產自身周期的變化，房地產上半場已經結束，下半場正式開啟，而下半場無論在政策環境、盈利模式，以及競爭路徑和理念上，都和過去20年完全不同，房地產正在迎來真正的歷史性巨變。

房地產迎來歷史性巨變，絕非虛張聲勢的妄言，而是實實在在的事實，這種巨變可以從三個維度觀察：

第一，房地產的基本矛盾變了。用十九大報告中的話，就是房地產的基本矛盾變了，房子短缺的歷史基本結束。房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源錯配導致的不均衡不充分的問題。房子夠了，但好房子少，優質城市的優質房產仍然稀缺，這將是長期的，特別是隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。

第二，房地產的“靈魂”變了。十九大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏，房地產政策從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策，這是一個巨大的變化。根據十九大的描述，未來的房地產政策將告別調控周期，進入到制度建設周期，這也意味著，“二次房改”已經啟動，對中國房地產市場的一系列重大問題進行高屋建瓴的頂層設計，構建與我國發展階段，與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監管等一系列制度的重構。這意味著，房地產的制度環境將和上半場完全不-同，房地產過去的利益格局將被顛覆。

第三，房地產行業的價值鏈變了。中國房地產靠規模競爭的階段已經逐漸過去，決定一個企業未來的，是是否具有卓越的理念和面向未來的競爭模式，而不是僅僅靠規模。下一個30年，面對新的科技革命對人類生活以及很多行業顛覆性的變化，房地產行業的自我革命剛剛開始，房地產企業是什么？做什么？非常重要。房地產企業靠簡單蓋房子賺錢，那一定會很快被淘汰，房地產企業的定位應該是為城市居民提供高品質的生活，成為高品質的服務商。開發商必須考慮下半場“我是誰”這個最基本的問題。在互聯網和消費時代，誰深度介入城市人的生活，誰能夠為城市人提供高品質的服務，誰就能夠成為真正的贏家。這意味著，沒有跨界思維，只知道蓋房子的企業，在下一個周期會摔得很慘。

因此，筆者所言的中國房地產行業的歷史性巨變，絕非很多人淺層次理解的房地產只是告別了快速增長周期。而是面對一個新的歷史大周期，面對人工智能、大數據、物聯網等對我們生活的顛覆性變化，新的科技革命對生活的改變，房地產行業在一個歷史大變局中主動以及被動的自我革命。這無疑是巨大的挑戰，但又何嘗不是巨大的歷史性的機遇？

因此，歷史性巨變，不一定等于房地產的好日子結束。特別是，筆者在過去的文章中一再強調，在中國的人口紅利、市場紅利、制造業紅利和全球化四大紅利結束之后，下一個30年真正還有很大潛力的就是“城市化”，城市化的成敗將決定中國兩個15年的目標能否實現。中國在下一個30年要跨越中等陷阱，進入發達經濟體行列，關鍵是能不能以灣區和城市群為中心推動中國城鎮化“質”的飛躍。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點，房地產仍然處在產業的風口，房地產作為最好投資品的日子慢慢終結，但房地產作為老百姓財富配置的主要工具之一的周期沒有結束。中國城市的軟硬件升級會成為下一個30年全球最大的經濟事件，對于那些已經做好準備的房地產企業，這無疑是千載難逢的歷史機遇。

責任編輯：朱玲Email：zhu8090@l 63.com