深圳房貸調查：樓市調控持續收緊 國有行利率不降反升

閆軍

8月以來，各地房地產利率消息暗潮涌動。據媒體報道稱，廣州多家銀行不同程度的下調了首套、二套房貸利率上漲幅度，隨后，上海房貸利率下調“半日游”，媒體報道，有個別銀行有所松動后，涉事銀行火速辟謠，紛紛稱，“未調整”。

央行釋放流動性，貨幣穩健寬松政策持續，這讓“樓市放水”的傳言顯現，同樣處于房價高地的深圳地區房貸利率有何變動？《投資者報》記者走訪多家銀行了解到，8月以來，銀行房貸利率不僅未有松動，以中國銀行、農業銀行等為主的國有大行反而上調了房貸利率。

“目前農行首套房利率上調16%，二套房上調至21%。”農行位于深圳福田區某營業網點的信貸經理向《投資者報》記者表示，近期剛剛分別就首套、二套房貸利率上調了1%。

“目前還未看到深圳房貸政策的松動跡象，銀行資金依然緊張，放款時間是一個衡量指標，上半年銀行放貸排隊時間大約5、6個月，現在有所縮短，大約3個月左右，但是放寬速度依然很慢。”深圳中原董事總經理鄭叔倫向《投資者報》記者介紹，按照以往經驗，銀行放款速度在一個月以內，或許有可能出現房貸利率下調的情況。

房貸利率無松動

日前，據媒體報道稱，廣州市匯豐銀行率先降低了首套房房貸利率，由上浮25%降至上浮15%；二套房方面，工商銀行、建設銀行和浦發銀行都從上月的上浮20%降至上浮15%。隨后，上海市也傳出個別銀行房貸利率下降，不過被當事銀行否認。

記者從中原地產研究院方面獲悉，截至8月中旬，深圳地區銀行房貸額度依然緊張。多數銀行首套房房貸利率上浮范圍在10%～20%之間，二套房房貸利率則基本上浮20%左右。

“我們行現在執行首套、二套利率均上浮20%的政策，目前還沒有接到對房貸利率調整的通知。”光大銀行深圳某營業網點工作人員表示，如果與開發商有合作的樓盤可能會有一定的優惠，但僅限新房。

興業銀行深圳營業網點信貸經理則表示，目前該行首套房利率上浮15%，二套房則上浮20%，近期有可能上調。

對于可能上調的原因，該信貸經理介紹，總行對房貸投放有額度要求，一般來講，下半年額度會相對緊張。此外，深圳市基于房地產調控的考慮對各家銀行放貸情況也有相關要求。

對于深圳地區銀行是否會跟進廣州的下調？招商銀行某網點信貸經理給出否定的答復。他表示，不同地域政策之間沒有任何參考價值，該行依然執行首套房貸利率上調15%、二套上浮20%的政策，還沒有調整的通知。

此外，《投資者報》記者了解到，國有大行上半年房貸利率普遍低于股份制銀行、城商行，投放額度較大導致下半年增速放緩，進一步提高資金成本。“現在深圳已經有國有行個別網點將房貸利率上浮至30%。”一位股份制銀行信貸經理透露。

鄭叔倫介紹，此前同業競爭激烈時期，房貸利率經常打折，現在政策調控與各家銀行對房地產投放額度的把控雙重作用之下，銀行額度有限，自然以盈利為主，則用上浮利率來提高資金門檻。不過長期來看，利率調整對房價的影響有限，房貸一般都長達20年以上，分攤到每個月的利息并不會影響當前房價的走向。

不過也有剛需表示，從嚴控炒房行為來看，提高二套房利率有一定的作用，但首套房利率上浮顯然是提高了剛需的購房成本。

再出嚴厲政策

7月31日，深圳發布的《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“《通知》”）。這份被稱為 “深四條”的文件，再次表明政府“房住不炒”的決心。

上述《通知》主要包括了四個方面的內容，可概括為：暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房；商務公寓一律只租不售；個人、企事業單位新購買的商務公寓五年內限售；居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房三年內限售；購房人離婚兩年內申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成。

此外，《通知》還表示，將嚴厲打擊擾亂市場秩序的違法違規行為。深圳市房地產主管部門將進一步加大市場整頓力度，聯合市場監管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產市場亂象專項行動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構、自媒體惡意炒作、發布虛假信息、擾亂房地產市場秩序等違法違規行為。

事實上，不僅地方政府不斷加碼房地產政策，四大一線城市中，銀行房貸利率在深圳地區也是最高的。融360數據顯示，今年7月，北京及上海的首套房貸利率水平與6月持平，分別為5.47%、5.16%；廣州則出現微降，為5.55%；深圳則繼續上漲，7月深圳首套房貸款平均利率為5.60%，環比上期上升1.63%，利率平均值較上期上漲9BP；二套房貸款平均利率為5.88%，利率平均值較上期上漲11BP。

整體利率增速或放緩

從當前走訪銀行的反饋不難看出，政策調控對房貸利率的影響較大，市場暫時不會出現房貸利率大幅度下行的局面，尤其是嚴厲政策頻出的深圳地區。

不過另一方面，房貸利率環比增速確有下降趨勢。融360監測數據顯示：2017年7月至2018年7月一年時間內，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%附近。近一年內房貸利率環比增速呈現震蕩下滑趨勢，表明房貸利率在保持上漲的過程中，上漲幅度在不斷縮小。按照數據趨勢推算，未來2～3個月內，環比數值會向零趨近，房貸利率仍將保持小幅上調直至穩定。

對此，融360分析師預測，個別一線城市銀行下調首套最低利率，平均利率出現小幅下降，全國城市利率仍以上升為主，預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況。

此外，一位業內人士向《投資者報》記者表示，政策對炒房行為高壓政策不會改變，市場中擾亂秩序的行為將會受到嚴厲處罰，針對炒房行為的懲罰舉措也更加靈活，比如已有部分城市延長了提前還款期限，針對提前還款收取更高違約金，通過提高房屋頻繁交易的成本，以達到減少炒房的目的。