淺析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化建設(shè)速度的加快，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其能否穩(wěn)定健康的發(fā)展，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的各個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)本身是典型的資金密集型企業(yè)，具有前期開發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模巨大、資金回籠速度慢、受政策影響明顯的特征，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的現(xiàn)金流管理水平。然而，從當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的分析都局限于對(duì)現(xiàn)金流量表的表面分析以及事后的分析，并沒(méi)有很好的進(jìn)行事前安排與控制，缺乏一套系統(tǒng)的分析體系；加之目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平有限，企業(yè)的戰(zhàn)略決策與現(xiàn)金流管理并不吻合，出現(xiàn)大量囤地，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏不合理等問(wèn)題，以致于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金利用不合理、財(cái)務(wù)費(fèi)用高甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的宏觀背景下，系統(tǒng)的分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理就顯得十分有必要了。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流分析體系

一、研究背景

現(xiàn)金流管理是企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的一項(xiàng)重要職能，良好的資金周轉(zhuǎn)和高效率的資金利用是確保企業(yè)生存與發(fā)展，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的重要保障。一旦現(xiàn)金流發(fā)生斷裂，企業(yè)將面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至有破產(chǎn)清算的可能。我們所熟知的美國(guó)安然公司的破產(chǎn)以及新加坡上市的亞洲金光紙業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的一個(gè)重要原因就是企業(yè)高負(fù)債和長(zhǎng)期為負(fù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量使企業(yè)現(xiàn)金流管理惡化。這些公司的失敗的教訓(xùn)讓我們認(rèn)識(shí)到對(duì)現(xiàn)金流的管理已經(jīng)迫在眉睫。所以加強(qiáng)現(xiàn)金流管理是每一個(gè)企業(yè)必須重視的問(wèn)題。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷上行，已經(jīng)達(dá)到了2005年以來(lái)的最高點(diǎn)。截至2018年一季度末，房企上市公司整體負(fù)債率小幅上升，達(dá)到79.42%，較2017年年報(bào)的79.08%繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率位居申萬(wàn)28個(gè)一級(jí)行業(yè)中第三位，僅次于銀行和非銀金融。可以說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)走的是一條典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式。從正面來(lái)看，高負(fù)債可以使企業(yè)通過(guò)借入資金彌補(bǔ)擴(kuò)張規(guī)模所急需的現(xiàn)金，但是，過(guò)高的負(fù)債也會(huì)帶來(lái)很多負(fù)面的影響。首先，高負(fù)債率不利于房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資活動(dòng)，如到期不能還本付息，會(huì)損害自己名譽(yù)，加大融資成本的難度；其次，高負(fù)債會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)高的利息費(fèi)用使得企業(yè)負(fù)擔(dān)更大的融資成本，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開工多個(gè)樓盤項(xiàng)目，而當(dāng)企業(yè)的某個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不順或是發(fā)生虧損時(shí)，則會(huì)同時(shí)影響其他開工的項(xiàng)目，現(xiàn)金得不到保障，無(wú)力支付利息，甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的原則

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理原則是指在企業(yè)必須遵循的制度規(guī)范和監(jiān)管策略等，現(xiàn)金流管理原則大致可分為以下幾種：

（1）系統(tǒng)原則現(xiàn)金流貫穿于企業(yè)現(xiàn)金流入流出的每個(gè)階段，能夠反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，凈利潤(rùn)含金量以及償債能力等，這其中不僅包含了現(xiàn)金流的收回，也同時(shí)包含了現(xiàn)金流的支出，這才構(gòu)成了一個(gè)現(xiàn)金流的有機(jī)整體。所以企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)不能孤立的只解決一方面問(wèn)題，要遵循系統(tǒng)原則，將現(xiàn)金流作為一個(gè)有機(jī)整體來(lái)分析。

（2）成本效益原則

成本效益原則是指，企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)，要從企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展角度考慮，不能只局限于眼前效益，要兼顧效益和成本的均衡。

（3）平衡原則

企業(yè)的現(xiàn)金流入量小于流出量，說(shuō)明企業(yè)入不敷出，資金周轉(zhuǎn)情況不理想，存在著一定的財(cái)務(wù)危機(jī)；而現(xiàn)金流入量遠(yuǎn)高于現(xiàn)金流出量也并不代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，過(guò)多的閑余資金也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金利用率低，限制企業(yè)的發(fā)展。這就要求企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)遵循平衡原則，把握現(xiàn)金流入和流出的平衡狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)資金利用率的最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性

（1）現(xiàn)金流管理可以維持企業(yè)的日常活動(dòng)

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常現(xiàn)金流活動(dòng)中，企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)實(shí)現(xiàn)從貨幣資本到房產(chǎn)商品資本最后再回到貨幣資本這一循環(huán)過(guò)程。可以說(shuō)，企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)都是為了資本最后能夠增值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入。良好的現(xiàn)金流管理不僅能夠保證企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的持續(xù)，還能夠在企業(yè)進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張和擴(kuò)大資本時(shí)提供充足穩(wěn)定的資金需求。

（2）現(xiàn)金流管理可以提高企業(yè)資金使用效率

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有前期開發(fā)規(guī)模大，資金投入量多且開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金都來(lái)自銀行貸款，那么，如何對(duì)企業(yè)自有資金和外部融資資金實(shí)現(xiàn)有效利用和結(jié)合，進(jìn)一步減輕企業(yè)財(cái)務(wù)利息負(fù)擔(dān)，并提高企業(yè)的自由資金使用率，就必須依靠良好的現(xiàn)金流管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（3）現(xiàn)金流管理可以降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開發(fā)金額大，回收期長(zhǎng)，并且多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，企業(yè)除了合理利用自有資金的同時(shí)，應(yīng)該借助外部融資來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)減輕企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，但是，過(guò)高的利息費(fèi)用也加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，良好的現(xiàn)金流管理能夠控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置。

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作者簡(jiǎn)介：

馬夏鵬（1994-）男，浙江東陽(yáng)人，研究方向：會(huì)計(jì)專碩，財(cái)務(wù)管理方向.