重慶房地產開發與發展趨勢研究

王建波

【摘要】作為一個生活節奏比較慢的城市，房地產行業推動了重慶經濟發展，它是重慶地區的支柱型產業。本文主要論述重慶房地產開發現狀，對其未來發展趨勢加以分析，以期該地區房地產行業呈現良好發展態勢。

【關鍵詞】重慶 房地產開發 發展趨勢

O前言

重慶素以“山城”著稱，又有“江城”“霧都”之名。作為“一帶一路”和長江經濟帶重要聯結點，該地區經濟發展呈現良好態勢，給房地產行業也帶來來一定的發展契機。但高端物業成交縮水、土地價格回落等也使重慶房地產行業面臨相應的挑戰，而其自身發展又不具備穩定性和延續性特征。

1重慶房地產開發與發展現狀

作為我國重要經濟組成部分，房地產行業發展始終呈現復雜性特征。當前，無論是全國，還是重慶房地產行業都將面臨結構調整。前些年，房地產行業遭遇了嚴峻的市場環境及政策壓力，既有來自于市場化間接調控和行政化限購令的干預，又受到信貸及影子銀行體系監管等諸多外部因素制約，甚至開發商供給端及購房者需求端抑制等，都使房地產市場存在諸多不穩定性。

重慶市房地產開發市場受房產稅、差別信貸利率和地方房價調控目標等外部政策及市場環境影響，導致前些年無論是該地區的房地產建設投資，還是銷售都出現了明顯回落。

據重慶市統計局分析，今年第一季度，重慶房地產市場整體并無太大波動。區域商品房開發面積1704.00萬平方米，同比增長74.7%，其中住宅新開工面積1277.10平方米，增長87.1%。主城片區商業地產銷售面積62.90萬平方米，同比增長9.9%，待售面積同比減少6.9%。

購房者在經歷了長期的宏觀調控之后，不斷觀望房地產市場，了解到重慶市房價相對穩定，僅呈現小幅下降，成交量明顯下降。加之，政策的透明性，很多有潛在購房需求的人群不再觀望，紛紛融入房地產市場，使房地產行業成交量呈現上漲趨勢。在市場調控大環境下，伴隨著房地產行業的局部微調，也會使有剛性購房需求的人快速涌入到房地產市場中來。例如，投資客由北上廣深轉移至重慶，增加了房產成交率及房地產市場熱度。

近年，黨和國家也加大了對房地產行業的關注度。而習近平總書記更是金句頻出，以一句“房子是用來住的，不是用來炒的”道出我國房地產開發及發展過程中存在的隱憂。雖說，中央對房子的居住屬性進行強調，但各地區房地產調控政策仍參差不齊，武漢、成都、重慶等熱點二線城市政策不斷收緊，政府也加大了限購限貸力度，并通過出臺各項監管措施等，對投資投機性購房行為進行抑制，未來房地產市場調控政策也將更加嚴格。

前些年，人們低估了重慶的房價，2015年，該地區房價收入比低于6，遠低于北上廣深等城市。加之，該地區相對寬松的外部政策，很多投資者將目標轉移到重慶市有規劃利好的新區，導致房價一度飆升。房價的上漲也使本地居民紛紛參與進來，進行投資性購房。凡此種種都不利于重慶房地產行業發展。

2重慶房地產開發與發展前景

目前，重慶市房地產政策仍然比較寬松，但隨著購房需求的提升，該地區可能會出臺限購政策，對不合理投資投機行為進行遏制。因重慶地區擁有豐富的待開發土地資源，哪怕去周期化低也不會對房地產行業產生太大影響。將往年平均去化速度作為已知指標，可推算出去周期化時間為兩年。而重慶市房地產行業也將朝向供求平衡的方向發展，但隨著外來人口增多，與日俱增的購房需求會增大房地產成交面積。該地區新興產業的聚集和發展也使產業人口和資本不斷導人，購房人群和需求將會持續增長，房價和成交規模則繼續保持平穩小幅上升。

2.1供應量增加，總體供求關系趨于平衡

2017年，重慶市主城開發用地建筑面積成交量為2596萬平方米，同比增長15.1%，改變了供應量連續三年縮減的局面。土地成交建筑面積比商品房成交面積高5.5%，使土地供應滿足了商品房成交量。因房價上漲，重慶市政府在2017年增加了土地供應，確保房地產市場供需平衡。因而，2018年，商品房供應量充足，供求關系也趨于平衡。

2.2土地價格促使房價上升

政府為重慶市房地產開發提供了充足的土地供應，有效緩解了供求失衡情況，但因土地價格上漲比較快，導致房價也隨之上漲。該過程中應關注樓面地價、地房比、溢價率這三個指標。2017年，重慶主城樓面地價均價為4628元/m2，同比上漲46%，價格是2015年的兩倍。一年之內，該漲幅便會被傳導至商品房市場，使主城區整體商品房價格上漲；地房比是近年來房地產行業中的一個熱門概念，它指的是特定周期內某區域土地成交價格與該區域商品房平均成交價之比。2011年-2015年，五年間，重慶市房價一直保持在平穩狀態，并未出現大跌或大漲情況。2016年，當主城地房比由30%上漲至43%時，重慶主城房價上漲。2017年重慶市地房比更是達到49%，而2018年主城房價也將上漲。溢價率對土地稀缺程度進行反映，體現開發商的房地產市場預期。土地成本的上漲，使開發商將壓力轉至購房者。

2.3供應結構失衡，核心區漲幅大

眾所周知，在房地產行業發展過程中，土地成交結構不均衡是導致重慶市商品房市場結構失衡的根本原因，也會造成局部房價大幅度上漲。去年，重慶市開發用地多集中在主城，土地成交總量雖然在上漲，但多數在內環外。而內環以內的土地成交量相對較少，已沒有充足的土地資源可供應，這使得內環房價的走高成為必然。

2.4行業聚集度不斷提高，逐漸步入寡頭競爭時代

重慶主城區商品房成交金額排名前10位房地產企業入圍門檻從2016年的42.01億元攀升至2017年的85.47億元，各房企的規模增長迅速。規模擴張、加速周轉已是當今各房地產企業的核心發展策略，促使其市場占有率紀錄不斷被刷新。

2016年重慶主城區商品房成交金額排名前10位房地產企業的累計成交額708. 21億元（占重慶主城區商品房成交金額的35%）躍升至2017年的1327.62億元（占主城商品房成交金額的41%），行業聚集度進一步提高。同時，排名前10房企已有土地儲備充足，且土地成本普遍較低，支撐其未來行業競爭中占據主導地位，保障其業績穩定增長，房地產行業逐漸步入寡頭競爭時代。中小規模房地產企業將面臨更為殘酷的發展環境，生存空間不斷被壓縮。

3 結語

綜上所述，重慶經濟的快速發展為該地區房地產行業開拓了廣闊了發展空間。政府和房地產企業要立足于重慶地區房地產開發實際情況，加大房地產行業品牌建設力度，結合人們的購房需求，通過政府管理部門、行業協會、企業、社會等多方聯動，推動該地區供給側結構改革及需求結構的全面升級，從而不斷提高房地產開發建設質量，使我國房地產能夠平穩發展，滿足普通老百姓的住房需求。

參考文獻：

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