地產調控再收緊

文 │本刊記者 宋慧芳

備受關注的中國經濟年中大考，中央政治局會議上明確指出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。

每年7月的中央政治局會議，總要受人關注。它是中國經濟的年中大考：總結上半年的走勢，擬定下半年的方略，許多重大調整往往此刻出臺。

今年異于往常之處在于，中國經濟遇到了一系列的問題，中美貿易戰的沖擊，P2P連環爆雷，實體經濟供血不足，就業隱患若隱若現。

7月31日，中共中央政治局召開會議，在分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作中指出，“當前經濟運行穩中有變，面臨一些新問題新挑戰，外部環境發生明顯變化。要抓住主要矛盾，采取針對性強的措施加以解決。下半年，要保持經濟社會大局穩定，深入推進供給側結構性改革，打好“三大攻堅戰”，加快建設現代化經濟體系，推動高質量發展，任務艱巨繁重。要堅持穩中求進工作總基調，保持經濟運行在合理區間，加強統籌協調，形成政策合力，精準施策，扎實細致工作?！?/p>

其中對于作為國家支柱性產業的房地產行業，會議明確表示，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

下決心解決

本屆領導集體共計召開了70次政治局會議，《中國經濟信息》記者仔細查閱了歷次會議內容，其中涉及房地產的僅10次，發現大部分會議都是一句話帶過，而這次關于地產的表述共計66個字，為歷來最高，提到了房地產的各種問題，顯示重視程度不一般。

另外，下決心解決，這一表述應該是向市場傳遞一個信息，本屆政府對于解決房地產市場存在的問題是下?定了決心不會輕易改變的，也就是會改變過去歷年中相機抉擇的調控策略，之前是時松時緊、大跌大松、大漲大緊，而現在是下決心房地產問題是必須解決的問題，并不會因為外部或者宏觀環境改變而輕易改變。

截止7月31日，人民幣對美元匯率貶值4.8%，債券違約事件發生31起，合計債券余額321億元。然而作為支持國家經濟的支柱房地產和基建行業投資增速大幅回落，上半年基建投資僅增長7.3%，增速比去年同期回落13.8%，拉低了整體投資增速，增加了經濟下行壓力。

至此時機，國家央行放水，財政政策寬松，過去的前車之鑒，資金必會流入具有保值或升值的房地產行業。

然而，今年以來，由于供需不平衡等因素的影響，部分二、三線城市房價上漲較快，引發了“搶房”“一房難求”等市場亂象，6月新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲城市為63個和66個，是去年下半年以來房價上漲城市數量最多的一個月。在目前穩經濟下貨幣政策正實施趨松、而房地產行業卻正處于低庫存階段，如果調控政策放松或者調控政策沒有從嚴，房價則很容易出現上漲，這對我國經濟的發展以及房地產行業的發展也并不是好事，因而預期房地產行業后續“走老路”式調控政策放松并不可取，調控從嚴一定程度也還是合理的。像過去以放松房地產調控對沖經濟下行壓力的可能性不大。

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者，和之前的中央對房地產的內容相比，此次會議明確了房地產市場是有問題的。要求下決心解決問題。房地產長效機制已經在租售并舉，房住不炒等環節開始快速落地。預計2018年后續將有更多制度性政策發布。此外房地產稅等調控政策也將在2018年加速落地。整體看，房地產調控已經出現了質變。

易居研究中心總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時也同時表示，此次中央政治局會議，用“下決心”三個字形容政策動向，充分說明當前房地產調控的基調，即調控常抓不懈。從此類政策來看，充分說明上半年房價略有抬頭的情況下，房地產市場管控繼續有持續的內容。

去掉“過快”的國家遏制

“此次會議強調遏制房價上漲的調控目標，在當前復雜宏觀經濟形勢下釋放出中央高層堅定解決好房地產市場問題的信心和決心?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

本次會議中對于房地產行業要求“堅決遏制房價上漲”，這比以往中央和地方的調控政策“堅決遏制房價過快上漲”的表述少了“過快”兩字。不過，這并不算對“房價預期下降斜率最大”的政策表態。2015年，中央曾提出“適當降低商品住房價格”，2011年底，政策目標為“促進房價合理回歸”。

華創證券分析師袁豪認為，就目前國家對房價表態情況，表明政府對于房價的管控更嚴的趨勢，預計后續的房地產行業調控依然會保持從嚴韌性。

但需要注意的是，一方面，本次會議提出了“要保持經濟社會大局穩定、保持經濟運行在合理區間”，穩經濟訴求之下也隱含著房地產行業的穩定；另一方面，本次會議中也首次提到了“促進供求平衡”，這在過往會議中基本沒有提過，表明政府也意識到供需矛盾也是房價上漲的重要原因之一，過往調控政策的松與緊都只在需求端操作，但實際上本輪房價上漲中供給端的問題更為突出，或預示后續控制房價也可能從供給端出手，可能包括土地、預售證、限價和長租等方面。因而中央“遏制房價上漲”在當下宏觀環境下很合理，而預期房地產行業后續“走老路”式調控政策放松并不可取，尤其是預期需求端調控政策放松，而中央強調“促進供求平衡”也表明了供給端調控政策可能會有所修正。

中央關于房價的歷次表態

直觀來看，表述比較嚴厲，調控決心不變，結合近期深圳等地的嚴調控措施的出臺來看，在房地產銷售增速、資金來源增速已跌破投資的背景下，未來房地產投資下行壓力突出。不過政策層的決心還要考慮落地情況。比較歷屆中央政治局會議的表述，可以清楚的看出：類同本次調控表述的有2012年7月的政治局會議——都提到了調控的“決心”，都直接提到了遏制“房價”。然而，參照2012年7月后房地產市場的表現來看，無論是銷售、價格，還是投資，都處于底部區間，并未繼續下行，甚至很快在年底就迎來了要切實防止的“房價反彈”。

在中信證券研究部分析師陳聰看來，重要的并不是政策表態的詞語，而是政策落實的力度。從這次會議來看，政策的有效性明顯增強，未來可以預期房價將保持高度穩定。盡管流動性狀況有所好轉，緊信用的情景有所變化，但并不意味著房價可能上漲，也不意味著房地產行業還要經歷新一輪大起大落的周期運動。

2015年以來，政策持續要求加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。這種長效機制不是虛無縹緲的空中樓閣，而是一直在建設之中。在住房供給機制方面，政策在彌補此前單一商品化的問題，推出各類不同產權性質的住房，解決不同人群的問題。在房價決定機制方面，針對不動產保值增值的屬性，政策強化了價格的限制和管控，并透過限價、限售、限制公司買房等措施，穩定了房價。

倪鵬飛認為，當前關于房地產形勢和問題的判斷，以及解決問題的調控措施和制度機制已取得廣泛共識，意味著決定房地產市場長效機制的關鍵性基礎制度將加快出臺。