商業地產項目融資模式與管理策略探討

范英莉

摘 要：項目融資是主要指向特定的工程項目提供貸款協議融資，對項目產出的現金流量享有償債請求權，并且把此項目資產作為一個附屬擔保的融資類型。而項目融資模式是項目融資里最關鍵的一步，項目融資模式的選擇對于項目融資的可行性是否能成功及風險的大小都是至關重要的，本文對我國商業地產目前現有項目融資模式進行對比，融資中存在的問題及管理策略進行了探討。

關鍵詞：商業地產；項目融資模式；管理策略

商業地產市場的發展對于我國社會經濟的發展有著積極的促進作用。商業地產開發具有施工建設期限長，工程規模浩大，涉及資金量多，周轉慢、融資困難等特點，而這些特點也恰恰決定了商業地產項目的開發需要大量的資金作為后盾。因此商業地產的融資問題也是目前備受矚目的熱點。

一、對比目前我國商業地產項目融資模式

1.投資人自身直接融資

投資人自身直接融資是指商業地產項目的投資人直接融資，同樣的項目融資存在的責任義務包括風險都是由投資人自身來承擔。這種融資模式是結構相對來說比較簡單的一種融資模式，一般只適用于那些信貸良好，自身財務結構簡單的商業地產投資者。例如說一些非公司類型的投資機構，這種模式的優點在于可以根據自身需要更加靈活合理的安排融資，另外一點好處是可以憑自身良好的信用等級及銀行關系降低融資成本。但這種融資模式對于商業地產投資者來說風險較高，難以對貸款進行有限追蹤。

2.以“產品支付”為基礎進行融資

“產品支付”融資模式是指由提供貸款的銀行或第三方機構從該商業地產項目中購買一定數量未來的銷售收益或是租金。而這部分收益或租金則作為項目融資的債務來源，這種融資模式適用于可以準確計算出項目產品數量及現金流動數量的商業地產項目。這種模式的優點是由于介入第三方機構形成了一個三方相互制約的關系，不論哪一方沒有完成自己的承諾，都將承受一定的損失，這種裙帶關系使得每一方都可以保質保量完成自身的工作內容。但相對應的缺點就是一旦一方有損失會造成其他兩家也受到牽連。

3.TOT項目融資

TOT（Transfer Operate Transfer）即轉讓-經營-轉讓的模式，這種模式主要是通過商業地產投資者投資購買項目所在地的基礎設施所有權，并由該地區政府授予特許經營權，進而投資者在授權時間內擁有對該基礎設施的所有權、經營權，通過經營獲得相應的利潤，在授權期屆滿時，商業地產投資者必須將該基礎設施的所有權和經營權無償移交給該區政府。

4.ABS項目融資

ABS（Asset-Backed Securitiation）是將項目資產進行證券化的融資模式。這種模式是在可以保證項目未來收益的情況下，以項目所有資產作為基礎，經過信用增級后，在國際資本市場上發行債券來達到籌集資金的目的的一種方式。ABS項目融資模式的優勢是由于這種方式籌集的資金是通過國際資本市場發行債券得來的，因此商業地產投資者的負債表上并不會顯示出這種負債的相關數據，從而降低了對投資者的限制。另外這種融資模式由于國際資本市場的利率較低，使得融資的成本也大大的降低。

5.PPP項目融資

PPP（Public-Private Partnerships）是20世紀90年代后，新出現的一種融資模式，即“公共部門-私人企業-合作”的模式）。這種模式是政府、營利性企業以及非營利性企業共同基于某個商業地產項目而形成的以雙贏或多底為目的的相互合作模式，參與方可以達到比單方面單獨行動更為有利的效果。融資模式主要應用于經濟適用房一類的有政府扶持的項目。

二、當前商業地產項目融資存在問題

1.融資市場不夠完善，項目融資專業機構及人才短缺

目前，我國相關商業地產項目融資機構大致包括抵押銀行、信托銀行、保險公司、住宅銀行、商業地產信托投資公司等機構組成，但這些機構的職能沒有很好的進行發揮，還有就是融資相關專業化的人才短缺的問題也很嚴重。另外，商業地產的證券化是目前最有效的融資方式之一，但商業地產證券化過程需要的管理委員會、操作機構以及監管部門等機構都不夠完善。

就目前來看，由于我國商業地產融資市場體系還不夠完善，因此最主要的融資方式還是以銀行貸款為主，并沒有實現真正多元化的融資模式，而這種相對單一的融資模式是很難避免所產生的風險的。融資市場體系不完善除了導致融資模式單一以外，還會導致很多商業地產開發商沒有長遠目光只考慮眼前發展，由于資金短缺，過于依賴銀行貸款，這嚴重阻礙了商業地產市場的長遠發展。另外融資市場體系的不完善，間接的增加了商業地產投資者的融資成本，這也是導致很多企業為了把持自身持有的資金不得不向銀行貸款。

2.沒有明確健全的法律體系及產權制度，盲目融資

隨著商業地產市場的發展進步，很多商業地產企業為了適應市場需求，依賴銀行貸款的同時，也在積極開發多元化的融資模式。但是目前我國商業地產企業存在一種盲目融資的現象，如大部分商業地產企業在融資時只是估算一個數額，而并沒有結合企業自身實際，這無形中帶來潛在的風險，很可能造成商業地產企業的財務危機。

在我國現有法律制度里還沒有相關商業地產產權以及基金管理等方面的法律法規，缺乏切實可行的法律保障制度，缺乏有效的法律體系。另外我國對于個人信用方面也沒有嚴格有效的可行性制度，金融機構很難了解貸款人的資信情況，因此導致很難客觀的評價商業地產企業的信貸情況，所以大多數銀行為了規避信貸風險，只能嚴格把控貸款方式。這也變相阻礙了商業地產項目進行多元化融資的發展。

三、商業地產項目融資管理策略

1.建立專業融資部門完善商業地產市場體系，注重培養專業人才

建設由抵押銀行、信托銀行、保險公司、住宅銀行、商業地產信托投資公司等組成的多元化融資系統，保險公司承擔項目執行的擔保，信托銀行操作項目實際運行，另外還要設立專門的評估機構對不動產進行評估，并由專業監管部門行使監督的責任。努力培養吸納大量商業地產項目融資專業化人才。為了改變商業地產項目融資的單一模式，要加強給商業地產項目進行抵押貸款的政府擔保機構，加快商業地產企業的改革。

2.完善商業地產金融法律法規，健全個人信用制度，避免盲目融資

為了維護商業地產投資者、第三方及證劵發行人的利益，國家可以出臺有關商業地產項目貸款、抵押、信托等相關項目融資金融的法律法規，加強管理監督商業地產的證券交易市場，加大執法力度。建立完善個人信用制度，嚴格調查融資方自身收入情況，規避融資風險。商業地產企業要結合自身企業特點，選擇科學化合理進行融資，避免盲目融資。

四、商業地產項目融資未來發展方向

隨著商業地產市場的發展，商業地產項目融資模式從單一的銀行信貸融資，發展到目前地產專業投資銀行，地產信托、地產基金等融資方式。將商業地產項目證劵化是目前對于中國市場來說最有效的方式之一，我國可以在實施證劵化融資的同時加強管理項目風險監管機制及項目審批機制，這是可以把風險性降到最低的方式之一。

五、小結

項目融資模式是項目融資里最關鍵的一步，項目融資模式的選擇對于項目融資的可行性，是否能成功，及風險的大小都是至關重要的。商業地產投資者要明確自身投資目的，結合實際情況選擇合適的項目融資模式，相關機構要針對不同的企業特點，提供相對應的融資服務，這樣可以有效推進我國我國商業地產市場向著多元化，多途徑的項目融資模式發展的進程。

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