商品房竣工規(guī)劃驗收測量面積計算與分攤的探討

潘勇華

摘要：自國家改革開放以來，城市的發(fā)展建設(shè)進程在不斷的加快，房地產(chǎn)行業(yè)正如雨后春筍一般的快速發(fā)展。為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)的測繪工作，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理已經(jīng)成為了房地產(chǎn)主管部門的重要工作內(nèi)容。對于房地產(chǎn)面積的測算工作是房地產(chǎn)測繪工作中的主要內(nèi)容，更是備受房產(chǎn)購買者的關(guān)注，針對現(xiàn)行的商品房竣工規(guī)劃驗收測量面積的計算與分攤面積的計算，提出了相應(yīng)的解決方法和解決措施。

關(guān)鍵詞：竣工規(guī)劃驗收測量；房屋建筑面積計算；面積分攤

對商品房的測繪工作的主要任務(wù)就是對房屋本身以及房屋的輔助建筑物進行的測量調(diào)查研究和繪圖工作；對于商品房的產(chǎn)權(quán)屬性、商品房的位置、商品房的數(shù)量、商品房的質(zhì)量以及商品房的利用情況進行全面、細致的測量、調(diào)查和制圖工作，其測量繪制成果的真實性、可靠性和準(zhǔn)確性都直接關(guān)系到每一個商品房購買者的切身利益；對商品房的測量與計算工作是對建筑工程驗收工作開展中的一項重要的技術(shù)參考。

1.商品房竣工測繪的主要內(nèi)容

對于商品房的竣工測繪內(nèi)容主要包括：對商品房的房產(chǎn)信息進行平面測繪、對商品房進行檢查研究、對商品房的測量要素進行調(diào)查，對商品房進行測繪、對商品房的面積進行計算；對商品房建筑的公用面積進行分攤和計算，公用面積就是指房屋中多個產(chǎn)權(quán)人所共有或是共同使用的建筑面積。

2.商品房面積計算存在的問題研究

2.1商品房中不同層高面積的計算問題

在對商品房進行實際測算工作中，我們會經(jīng)常性遇到很多的別墅和高層建筑的特殊性建筑，尤其是雙坡形屋頂設(shè)計，對于這樣的屋頂建設(shè)面積的測算，通常是對該層的高度進行標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的核對，如果凈高高度超過了2.1米，那么就要對所有的面積進行計算，然而，這樣的測算方式是不正確的，對于遮掩的坡形房頂面積的測算應(yīng)該是計算高度超過2.1米的部分面積進行計算，對于1.2米與2.1米之間的部門，只需要測算一般的面積即可，高度小于1.2米的部分，則不需要對其進行面積的計算。

2.2在商品房的測算標(biāo)準(zhǔn)中，對于標(biāo)準(zhǔn)層的上限沒有規(guī)定

在商品房的測算標(biāo)準(zhǔn)中，對于測算的下限的地板面積的規(guī)定匯中沒有對上限標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)定，沒有對標(biāo)準(zhǔn)層的上限進行規(guī)定，在具體的測量計算工作中，我們經(jīng)常會遇到各種各樣的測算問題，尤其是對那些超高樓層的測算工作，如果將其的測算面積按照一層一層的層高來計算的話，是不符合實際情況的。我國的一些地區(qū)對于超高樓層有著相應(yīng)的規(guī)定，對于這些超高樓層的建筑面積進行加倍計算，但是在國家的相關(guān)標(biāo)注和條文規(guī)定中，仍舊沒有具體的體現(xiàn)說明，針對這樣的情況還是根據(jù)具體情況進行規(guī)范化處理操作。

2.3對商品房的室外樓梯面積進行測算

在對商品房進行竣工項目驗收測算中，如果遇到了室外樓梯永久性封頂?shù)那闆r，就要對建筑物的自然投影面進行折半計算；當(dāng)商品房的頂層室外樓梯不是永久性封頂時，室外樓梯沒有遮雨棚或是沒有被完全的覆蓋，這時就不需要對上部樓梯的面積進行計算，但是對于下部樓梯要作為永久性遮蓋，要對下層的樓梯面積進行計算。

2.4商品房的隔層陽臺面積的計算問題

對于商品房的隔層陽臺的測算工作具有典型的爭議的，對于商品房的隔層陽臺的測算工作通常是指陽臺與陽臺之間存在著三層以上的差距才被稱之為隔層陽臺。對于隔層陽臺的面積測算時，是否將隔層陽臺作為陽臺上蓋進行計算，對于這種面積的計算在測算規(guī)范中是沒有明確規(guī)定的。如果隔層陽臺有上蓋，有圍護結(jié)構(gòu)，且陽臺的層高在2.2米以上，這種情況下就需要對隔層陽臺的面積進行測算，而其他的情況則不需要計算。

2.5對于商品房中不計算建筑面積的范圍

在對商品房進行的竣工面積的測算驗收工作開展中，必須要遵循無可利用空間就不對建筑面積進行計算的測算原則進行工作的開展。如：房屋建設(shè)的主體配件，裝飾物、臺階、無柱式的雨棚等，對于建筑外表的挑臺、花園、游泳池等建筑附屬物，以及建筑物內(nèi)不得操作平臺、裝修施工的上料平臺、空調(diào)坐架等沒有實際使用意義的建筑久都不應(yīng)將測算其使用面積。

3.商品房的面積分攤測算

對于商品房的分攤面積測算就是指商品房共有的建筑面積的分攤和公用的土地面積的分攤；對商品房的面積分攤不僅會影響到最終的使用權(quán)，而且還直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)購買者的個人權(quán)益。

3.1商品房共有建筑面積分攤辦法

對于商品房的共同建設(shè)面積就是指多產(chǎn)權(quán)房屋，一些業(yè)主之間共享或是使用建筑面積中的共同面積；對于建筑共有面積分攤原則就是對房產(chǎn)共有面積的使用當(dāng)事人的合法財產(chǎn)進行使用權(quán)的協(xié)定分割，按照相關(guān)的文件、法規(guī)來執(zhí)行，對于無產(chǎn)權(quán)的分割文件或是協(xié)議，根據(jù)相關(guān)的面積比例來進行分攤。

3.2應(yīng)該進行分攤的共用建筑面積

在對建筑面積進行分攤計算過程中，應(yīng)該進行分攤的空間有：電梯間、樓梯間、室外樓梯、公共走廊、共用大廳、管道井、配電房、消防通道、值班室、水泵站等專用區(qū)域和公用區(qū)域；單元于單元之間的公用墻體，各計算一半。

3.3不應(yīng)該進行分攤的共用建筑面積

在對建筑面積進行分攤計算過程中，不應(yīng)該進行分攤的部分區(qū)域主要有：人防工程建設(shè)的防空洞，避難場所，對公眾進行開放的、綠化建設(shè)場所等；非機動車的車庫以及公用的管理服務(wù)用房；這些共用用房不應(yīng)該進行面積的分攤。

結(jié)語：

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程的竣工驗收工作是房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃工作的重要組成部分，在城市的規(guī)劃建設(shè)管理工作中，對于商品房的竣工驗收測繪工作的認可度以及政府相應(yīng)的行政決策的比較研究對于商品房的面積測算都具有十分重要的意義。對于商品房竣工規(guī)劃驗收測量工作的開展，測量工作人員必須要具有高度的責(zé)任感和使命感，對商品房的測算要客觀、公正進行，要正確的理解和對待房屋面積的分配辦法，嚴格按照相應(yīng)的計算標(biāo)準(zhǔn)進行測算，為商品房的驗收測算提供可靠且精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，為城市的發(fā)展規(guī)劃建設(shè)管理提供有力的保證。

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