房地產需求決定因素研究

李平輝

（中國人民銀行怒江州中心支行，云南 怒江 673199）

一、引言

據國家統計局相關數據顯示自2013年開始我國房地產開發投資增速逐漸下行，特別是在2015年我國房地產投資增速已下降到1%，長期以來我國經濟增長的重要組成部分一直是房地產投資增速，貢獻程度近40%，而目前房地產開發投資增速的大幅下降，勢必會沖擊我國經濟的增速，這使得加快房地產開發投資尤為重要，但是據目前情況看房地產投資增速減弱的主要因素是房地產庫存過高，房地產市場需求不足也成為經濟發展的巨大障礙。與此同時金融風險也逐漸凸顯，由于我國銀行業金融機構的信貸分類中房地產業相關貸款占有較大比重，并且地方政府通過多種渠道向銀行業金融機構融資和抵押相關土地等實物資產的產權價值，導致房地產高庫存現象進一步加劇，該類做法也使得抵質押的土地等實物資產價值大幅度下降，可能會引發銀行業金融機構出現支付鏈斷裂，增加了系統性金融風險的可能性。

為化解房地產高庫存帶來的影響，2015年中央財經領導小組召開會議，會議明確指出將去庫存納入2016年重點工作中，進一步確保房地產業持續發展，促進GDP高質量發展，有效防范系統系金融風險。2017年為化解房地產庫存，各地方政府嚴格對房地產政策進行調控，并根據各地的特點，結合我國相關法文，聯合相關部門出臺相關政策和規定，如租售同權等政策，促使房地產平穩健康發展，目前我國的房地產良性發展的長效機制框架已經逐漸展現。

二、文獻綜述

國外學者如Alonso,Mills和Muth采用均衡分析法，選用土地價格和房價作為變量，通過研究分析得出土地價格與房價之間存在較高的正相關關系，即土地價格越高（低）房價就越高（低）；還有學者如Olsen和Multh通過研究發現住宅需求方程的一般形式，得到影響住房的需求量因素有家庭收入、住宅價格、其他商品價格和服務等；還有學者如Abraham和Hendershoot建立了關于住宅變化的模型，模型分析得到住宅價格與住宅建設成本、居民收入等有著直接的關系；還有其他學者如Habin Zhou以美國等國家為例，利用VAR模型對1970至2003年的國內生產總值、銀行利率和通貨膨脹等因素對房地產需求量影響分析，得出通貨膨脹對房地產需求的增長有著重要促進作用。

國內學者如朱永華、王衛華和韓伯棠（2002）通過灰色關聯度分析認為人口總數對商品房實際銷售影響最大，因而實行嚴格的計劃生育和外來人員進城政策以限制人口急劇增長帶來的房地產需求量；還有學者如胡偉略（2006）認為老年人的生活質量和健康長壽對住房或安居有很大的需求，在老年人的住房供給方面發展開發房地產市場有著很大的空間；還有學者如付博、王繼明和吳金劍（2010）認為居民可支配收入是辨別居民潛在需求和實際需求的主要原因，并對房地產需求量造成一定的影響；還有學者如王友明（2011）認為城市化水平的提高意味著城鎮居民的增加，導致對房地產市場需求持續擴大；還有其他學者如張艷霞（2012）認為任何的國家政策都會對房地產市場需求造成直接或間接的影響，從金融政策角度看利率政策是重要的因素。

三、房地產開發投資和銷售情況

（一）房地產開發投資完成情況

從總體來看，2017年全國房地產開發投資109799億元，同比增長7%，并且呈現逐漸下滑趨勢，而房地產投資主要為住房投資比重為68.4%。

從地區來看，2017年按投資金額大小排序為：東部地區58032億元，同比增長7.2%；中部地區23884億元，同比增長11.6%；西部地區23877億元，同比增長3.5%；東北部地區4015億元，同比增長1%。不難發現，我國的房地產開發投資存在一定的地區差異性，主要集中在東部地區，而東北部地區房地產開發投資較為滯后。

圖1 全國房地產開發投資增速

（二）商品房銷售情況

從總量角度來看，2017年末，我國商品房銷售面積為，同比增長7.7%。其中，辦公樓增長24.3%、商品營業用房增長18.7%、住房增長5.3%。商品房銷售額133701億元，同比增長13.7%，其中，商業營業房增長25.3%、辦公樓增長17.5%、住房增長11.3%。

從地區角度來看，2017年末從商品房銷售面積和銷售額看，我國的基本情況為：一是商品房銷售面積方面，東部地區，同比增長2.9%；中部地區，同比增長12.8%；西部地區，同比增長10.7%；東北地區，同比增長7%。二是商品房銷售額方面，東部地區74439億元，同比增長6.2%；中部地區28665億元，同比增長24.1%；西部地區25231億元，同比增長25.9%；東北地區5367億元，同比增長21.8%。

圖2 全國商品房銷售面積及銷售額增速

（三）房地產開發企業資金到位情況

2017年末，房地產開發企業共計到位資金156053億元，同比增長8.2%。從來源結構來看主要由自籌資金和國內貸款，共計76114億元，在其他來源資金中，以定金及預收款和個人按揭貸款為主共計72600億元。

圖3 全國房地產開啟企業本年到位資金增速

四、房地產需求決定因素實證

本文采用的數據為2013--2016年各地區房地產年度數據（源于wind數據庫），為方便建立模型將變量進行命名，如下表1所示：

表1 變量解釋

為保證數據的平穩性先將數據進行對數化，后采用PP-Statistic進行判別，輸出結果如下表2所示：

表2 平穩性檢驗

由表2得：序列LNY和LNX3的PP-Statistic概率值約為0.03，小于0.05，可判定序列LNY和LNX3是平穩的，接下來進行協整性檢驗，分析結果如下表3所示：

表3 協整性檢驗

由表 3 得：LNY 與 LNX1、LNX2、LNX3、LNX4 存在長期的協整關系。由于各地區房地產需求情況不同，選擇面板數據混合模型進行分析，總模型表達式為：

為方便分析將系數值匯總如下表4所示：

表4 混合模型系數值

由表4得：影響一二線城市房地產需求的主要因素為房屋平均銷售價格和GDP；影響三四線城市房地產需求的主要因素為人民幣城鄉儲蓄存款余額、房屋平均銷售價格和全體居民可支配收入。

比較一二線城市和三四線城市房地產需求的主要因素得到：地區經濟結構是影響房地產去庫存地域性差異的重要原因。一二線城市實現房地產去庫存的目標，需要解決的是減少樓盤開發以及購房者購買力的問題；三四線城市實現房地產去庫存目標需要解決的是擴大商品房需求的問題，提高購買力可以通過增加工資水平和政策福利來解決，而提高商品房需求必須要通過發展當地經濟來解決。

2015年中央經濟工作會議結束后，各地政府相繼出臺房地產去庫存政策，主要分為6大類：

表5 各地區房地產去杠桿政策匯總

各地出臺相關房地產去庫存政策后，70個中大城市呈現出的現象為：在房價方面各線城市房價增幅均有所回落，房地產庫存量逐漸減少，目前除東北和西北等少數城市外，諸多城市已進入良性周期，房地產去庫存已取得明顯成效。

五、思考與啟示

面對目前房地產市場出現的地區差異性現象，各地房地產市場仍需進一步落實差異化去庫存的房地產政策，并且各地方政府應注重高新技術行業的培育和開發，推動實體經濟的發展，逐漸擺脫對房地產行業的過度依賴，為此建議：

一是深入落實地區差異化的去庫存政策，由實證分析得出影響一二線城市房地產需求的主要因素為房屋平均銷售價格和GDP，影響三四線城市房地產需求的主要因素為人民幣城鄉儲蓄存款余額、房屋平均銷售價格和全體居民可支配收入，因一二線城市的土地闔值限制，不應再去庫存，反觀三四線城市有較大空間，因此三四線城市應進一步落實相關房地產優惠政策，并調節供應加快房地產去庫存進程，并且可以選擇性引入戶籍制度，吸收人才。二是推動實體經濟發展，穩保經濟高質量發展，目前我國房地產投資占經濟增長的50%左右，這不利于經濟的高質量發展，由中美貿易戰看出較美國相比我國的高新技術行業較為缺乏，我國應進一步加快高新技術行業發展，并同時推動實體經濟發展。三是銀行業金融機構應為去庫存提供良好的金融環境，杜絕房地產泡沫產生，人民銀行應保持貨幣政策中性穩健并適度靈活，銀行業金融機構應考慮金融風險防控問題，因地實施差異化的房地產貸款政策，如一二線城市房貸政策應趨緊，三四線城市房貸政策應適度靈活偏松，有效利用貨幣政策工具加大去庫存支持力度。四是加快房地產企業轉型，構建“政+銀+企”合作的房地產運作模式，并且各地方政府部門應根據自身情況參考差異化房地產去庫存政策，開發設計出租房信息平臺，出臺相關發文規范出租房市場，保障租賃人的合法權益，確保“房子是用來住的不是用來炒的”理念，并鼓勵相關企業投資建設房屋租賃市場，支持房地產企業轉型升級。