上海工業遺產轉型創意產業園區數據分析與發展研究

（華東建筑設計研究總院既有建筑更新研究設計中心，上海 200002）

作為曾經的“制造業搖籃”，上海是近代中國最重要的工業發源地之一，曾經留下了璀璨的工業成就。從大型的工業聚集區，如蘇州河沿岸、黃浦江沿岸到零星的工業廠房；從鋼鐵、船舶、軍工、電力等重工業基地到食品、紡織、煙草、印刷、制藥等輕工業廠區；從19世紀殖民地工業、20世紀初近代民族工業到現代的普通工業廠房。豐富的工業遺存，數量之多、范圍之廣、質量之精湛、為國內罕見。保護及轉化這些寶貴的工業遺存，是保留城市記憶，延續城市文脈的重要方式，也是上海打造“全球城市”不可多得的城市名片之一[1]。

在過去的30年間，伴隨著上海“退二進三”產業結構調整，上海的產業經濟結構經歷了多輪劇變，大量企業遷出市域范圍，工業遺存面臨轉型和盤活。在這樣的大背景下，文化創意產業興起，將曾經的廠房變成了創意基地，成為存量工業轉型較早發展的一種轉化模式，也是上海存量工業再利用的主流形式。

近20年內，上海市創意文化產業園先后經過兩次認證：一次是2005年至2011年間，由上海市經濟和信息化委員會分4批掛牌成立76個創意產業園區，后續摘牌2家，增補14家，共88家認證；另一次是2014年至今，由上海市文化創意產業推進領導小組①成立于2010年，主要職能是研究編制全市文化創意產業發展規劃、政策，協調推進本市文化創意產業發展，以及完成領導小組交辦的各項工作。及辦公室牽頭上海市委宣傳部及上海市經委，整合原有88家創意園區，于2014年至2016年通過3批公示，認證共128家②根據上海市文化創意產業推進領導小組辦公室公布的滬文創辦[2014]23號、滬文創辦[2014]34號及第三批文化創意產業園區附件擬認定名單整理。創意產業園區，加上近2年新建的其他有特色的創意園區，我們整理了約170余個創意產業園作為基礎研究對象，并將研究范圍設定于那些由工業遺存轉化而來的創意產業園區項目，通過對區位、建設更新時間、更新背景、規模、業主、投資、運營相關等方面信息收集，并通過橫向空間及縱向時間兩條線對創意產業園的發展進行梳理，探索上海存量工業再利用的動力、發展現狀、共性及特性，存在的問題及未來的趨勢。

1 概況與現狀

“創意產業”這一概念自1998年英國政府明確提出，意指那些從個人創造力、技能和天賦中獲取發展動力的產業[2]。在上海，工業創意產業園的誕生伴隨上海的城市轉型而來，是近20年出現并發展起來的新型產業園。

1.1 再利用方式

創意產業園的再利用方式主要存在4種類型。

一是以優秀歷史建筑保護性開發為主的項目類型，占比8.57%（圖1），如1933老場坊，對原上海工部局宰牲場轉化為創意商業的再利用實例；蘇州河畔的湖絲棧和夢清園——前者是對原絲綢加工廠的保護性再利用轉化為辦公的實例，后者是對原上海啤酒廠園區的建筑及景觀再利用等項目；靜安區的“800秀”——將原人民電機廠15棟廠房建筑轉化為文化、辦公、展示等功能的再利用方式。

二是在舊工業遺存的基礎上，以改造轉化為主的再利用方式，占比76.43%（圖2、圖3）。這類項目組成創意園區主體，分為兩種形式。其中大部分的改造是基于原單個廠區建筑，同屬一個廠區或一棟建筑，有對原有工業遺存實現更新轉化，如較小規模的徐匯區的西岸才谷——由原上海科學器材廠有限公司的5棟建筑改造而成；長寧區的創邑.源——對原“大明橡膠廠”整體改造；較大規模的楊浦區的國際時尚中心則是對原國棉17廠的改造；第二種形式是對多個廠區進行整合性改造的方式，由于產權的局限，該類項目數目較少，如以田子坊、滬西同樂坊為代表的“弄堂工業”改造[3]；還有以8號橋、楊浦區上海創意聯盟產業園等由屬于上汽集團旗下多個不同廠區或建筑改造而來的產業園區。

圖1 以優秀歷史建筑保護性開發為主的再利用方式（來源:http://cn.bing.com/images/.）

圖2 以改造轉化為主的再利用方式——基于單個廠區建筑改造 （來源:http://cn.bing.com/images/.）

圖3 以改造轉化為主的再利用方式——對多個廠區進行整體性改造（來源:http://cn.bing.com/images/.）

三是依托舊工業原址，通過土地性質轉化，在工業原址上以新建為主的再利用方式，占比7.14%（圖4）。如楊浦區的海上海和創智天地，前者是在原上海工具廠的區域內重建；后者在包含了若干小型工廠的土地上重建。

圖4 以新建為主的再利用方式（來源:http://cn.bing.com/images/.）

四是依托原產業集聚區位，完全采用新建的方式建設的創意產業園區，占比7.86%。如上海證大喜瑪拉雅藝術中心、松江時尚谷創意園等。在這里不做重點闡述。

1.2 空間關系

從空間分布方面，根據現有園區的地址繪制的空間分布圖（圖5），可以看出現有創意產業園區已經呈現出一定程度的聚集效應，一為呈線狀分布的“兩河”區域，即黃浦江及蘇州河流域，這與上海開埠后的工業空間發展規律相一致，便利及價格相對低的水運條件，為工業發展并聯通內地及外國提供了途徑。黃浦江沿岸創意產業園包含楊浦濱江、虹口北外灘、十六鋪地區、南外灘老碼頭區、世博區、近年來興起的徐匯西岸區域及寶山長灘區域；蘇州河沿岸區域包含最早出現的M50蘇河區，原閘北蘇河灣、靜安蘇河體驗區及長寧蘇河聚集區等。另外，還有呈點狀分布的環同濟創意產業集聚區，經典虹口示范創意城區，靜安時尚創意城區，設計盧灣示范創意城區，虹橋時尚創意產業集聚區及張江文化創意產業區等。根據《上海市文化創意產業發展三年行動計劃（2016—2018）》未來還將在原有空間分布的基礎上明確及拓展成熟的創意產業分布規劃，形成“一軸、一帶、兩河、多圈”即增加貫穿上海東西軸線上的創意產業軸，拓展中環及外環的新工業用地轉化帶，鞏固原兩河的集聚效應并增加多圈新產業聚集區。

圖5 創意產業園分布現狀（不完全統計）（來源：作者自繪）

1.3 區域資源

從各區分布的創意產業資源數量看（圖6），一方面，現狀分布狀況顯示中心城區的產業園數量超過非中心城及郊區，新靜安區（原閘北區和靜安區）擁有最多數量的創意產業園區，其次是徐匯區及黃浦區（包含原盧灣區），這些均是較早啟動發展的區域，具有一定的積累；另一方面，從未來可改造廠房的面積（圖7）來看，中、外環及郊區可改造工業面積潛力巨大，尤其是楊浦區、閔行、青浦、松江及寶山幾個區域，即將面臨工業轉型的新契機。

圖6 各區掛牌創意產業園區數量統計（來源：作者自繪）

圖7 各區可改造廠房面積統計（來源：《2016年上海創意產業發展報告》[4]）

從現狀的單個園區建設規模與區域的關系看，郊區的項目規模一般較市區及市中心區域更大，反映著供給數量、規劃要求及地價等多重因素。除去新建為主的產業園區，全市最大的既有工業改造類產業園區為嘉定的“南翔智地文化產業園”，在原來上海機床電器廠、上海東風制藥廠、上海申興制藥廠和上海永紅煤礦機械廠的基礎上進行改建，建筑面積50萬m2，各區最大的創意產業園如圖8所示，市區最小的掛牌創業園是靜安區3樂空間，建筑面積僅為3 400 m2，大小之間相差近150倍之多。

圖8 各區創意園區規模統計（來源：作者自繪）

1.4 產權方分析

根據創意產業園改造前產權的不完全統計研究，從項目數量看，幾家主要的產權單位均為大型國有企業，通過國有資產改制，將閑置資產轉化為創意產業，成功實現資產再利用。其中，上海紡織控股（集團）有限公司是最早及最成熟的轉化為創意產業的產權單位，目前旗下已超過21個項目開業，包括半島1919、M50、上海國際時尚中心、五維空間、尚街loft及黃浦江西岸的一系列改造開發等項目；上海汽車工業（集團）有限公司產權所有的項目包含8個，如8號橋、上海國際設計中心，上海創意聯盟產業園，長寧區的時尚產業園、普陀區的E倉等項目；上海電氣集團產權代表項目有靜安區的“800秀”，98創意園，普陀區的合金工廠（珠江創意園）等項目。上海儀表（集團）有限公司產權所有的盧比克魔方、空間188等項目（圖9）。另外，單個項目的規模較大的，還有改造為寶山區中成智谷的中成集團；改造為徐匯區SVA越界的上海廣電集團有限公司等。

圖9 創意園區原產權單位項目數量比較（來源：作者自繪）

1.5 運營方分析

在項目運營方面，這些國有企業有時既是產權方，又是投資運營方：如上海紡織控股（集團）有限公司通過成立旗下公司的方式實現園區的開發、招商及運營全過程；同時又存在另一種產權方與運營方相分離的情況，目前，在細分領域輕資產運營的趨勢下，越來越多的專業投資運營公司脫穎而出（表1），一種是從事較為傳統的實體園區的建設，并參與投資、策劃、開發、招商、運營等全價值鏈投資服務的集成商和運營商，如上海科房投資有限公司、上海8號橋投資管理（集團）有限公司等；另一種是在互聯網+的創業思維下，為創意園區注入具有特色的新型業態的投資運營公司，同時發展相關品牌型產業園（表2）或采用線上及線下雙重服務模式，用跨城市、跨區域的連鎖產品去滿足未來需求。如弘基集團的“創邑”品牌，德必文化創意產業發展集團的“德必”系列；錦和商業經營管理股份有限公司的“越界”系列；從事聯合辦公及分布式移動辦公的裸心社、辦伴科技及從事展覽活動空間服務的云SPACE等[5]。

表1 傳統型投資運營單位

表2 新型投資運營公司

2 發展與變化

以工業遺存轉化為的創意園區為代表，從90年代至今，其建設及改造數量經歷了驟然由少至多再逐漸減少的過程，尤其是2006—2010年達到了峰值，同年內掛牌營業的創意產業園數量達到了幾十個，而2010年以后數量逐漸減少；近年來，隨著互聯網+的初創型企業迅速增加，更多的創意園區呈現品牌化，集聚化的發展模式，從開發到運營都日趨成熟。這種變化大致可以區分為3個不同的階段：1998—2005年的啟動階段、2006—2010年的加速發展階段、2011年至今的成熟發展階段。除去掛牌部門的滯后性影響，很大程度與政府關于工業轉型及創意產業規劃的相關政策有關[6]。

2.1 1998—2005年的啟動階段

這一時期，上海工業布局調整中心向郊區傾斜，一方面，1998年市政府正式明確提出“都市型工業”的概念，“退二進三”的戰略開始實施（1998年工業用地28.54%）；另一方面，通過民間自發行為，一批藝術家在市中心區域廢棄的老廠房、老倉庫內開始發展文化創意產業群，具有自發性、集聚性及個別性等特征。隨著這種在當時新鮮的概念贏得越來越多的重視，規模不斷發展壯大，從而引起了社會廣泛的重視，工業再利用轉化為創意產業園的形式得到了來自政府方面的政策鼓勵。2005年，《上海市“十一五”創意產業發展規劃》使上海市率先利用工業用地發展創新產業園的探索，在房屋產權關系不變、房屋建筑結構不變、土地性質不變的“三個不變”政策下實現工業轉型。工業創意產業園的發展由自下而上的零星發展轉變為政府鼓勵下積極拓展，2005年，上海市經委和上海創意產業中心聯合評選出包括M50、8號橋、田子坊、時尚園、創意倉庫、設計工廠等10家創意園區在內的“創意產業集聚區”。

2.2 2006—2010年的加速發展階段

2006—2010 年的5年間，作為試點推廣的工業再利用轉型模式，從地方到中央相繼出臺若干創意產業的鼓勵政策，尤其是2008年將上海的經驗推廣至全國，《國務院辦公廳關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見》及《上海市加快創意產業發展的指導意見》等政策的相繼出臺，明確了利用存量工業發展信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業的要求，工業創意產業園這種“非正式更新”受到政府的保護，在一定程度上平衡了政府、企業、投資方等各利益相關方的權益，在2005—2007年2年內，上海市經委分4批成立了75個創意園區，入住3 000多家，超過2萬人從業（王榮華，中國創意產業發展報告2009）創意產業園區進入了一個高速發展階段。在這一發展階段，出現了一些政府主導或國有企業與民間資本共同參與改造的大型城市更新項目，如靜安的“800秀”，上海國際時尚中心，徐匯的SVA越界創意園等，工業存量利用吸引了更廣泛的資本參與。

2.3 2010年至今的成熟發展階段

2010年，伴隨著后世博的再利用及存量時代的到來，存量工業用地盤活已經成為上海突破土地資源約束瓶頸、促進經濟發展方式轉變的重要手段。一方面，2010年成立了上海市文化創意產業推進領導小組，專門負責創意產業推進、評估等工作。政府對于存量工業盤活的政策更加靈活，如2014年《關于本市工業盤活工業用地的實施辦法》及2015年《上海城市更新實施辦法》及2016年《上海市工業區轉型升級“十三五”規劃》等政策，從參與主體到利用模式等均突破了以往“三個不變”的過嚴的管理方式，對于區域整體開發層面，可通過聯合開發體，轉型為研發總部；商業、辦公用地；教育、醫療、科研、養老等用地等，并在一定條件下，實現部分產權的轉讓③轉型為研發總部類用地的，可以出租，但開發單位須在出讓年期內長期持有70%以上的物業產權，剩余部分可以分割轉讓。轉型為商業、辦公用地的，開發單位須在出讓年期內長期持有50%以上的物業產權。轉型為教育、醫療、科研、養老等用途的，房屋不得分割轉讓。；在零星工業用地的開發層面，允許通過補償公共利益等要求實現非住宅類經營性用地的轉型，因此往昔采用租賃方式形成單一辦公模式的創意產業園逐漸失去了競爭力，而以出讓補繳地價，土地性質在一定的前提下可以轉變的方式為存量利用帶來更多可能。另一方面，在互聯網+及萬眾創業的新時代來臨之時，政府繼續鼓勵發展創意文化產業，由政府有序的整體規劃引導代替了以往企業小敲小打的自發行為，如《上海市文化創意產業園區管理辦法（試行）》，整合原50家市級文化產業園區和87家創意產業集聚區，目前有128家獲“上海市文化創意產業園區”稱號，形成國家數字出版基地、環同濟建筑設計基地、環東華大學等產業門類集聚、功能定位明晰的產業基地式園區，以及張江文化創意產業園、江南智造等注重與科技、創意、貿易、金融、旅游等跨界融合的園區。2016年頒布的《上海市文化創意產業發展三年行動計劃 （2016—2018年）》 對未來上海的重點創意產業類型，園區建設目標、相關扶持舉措及空間規劃均作出了規定或引導。新時期的工業創意園區已經區別于十幾年前對老廠房、舊廠區的“非正式更新”，而走入了更大范疇、更加徹底、更加統籌的“城市更新”階段。

3 趨勢與未來

綜合以上對工業轉化為創意產業園這種現象在橫向及縱向的雙重研究，90年代末至今，工業創意產業園的發展大致存在著以下的變化規律。

在業態類型上，從90年代的單一辦公走向多種業態混合模式，尤其是規模較大的園區，從辦公、餐飲、商業購物、娛樂體驗到藝術展示等多種功能復合，自成一體，如上海國際時尚中心、SVA越界等，與此同時，在互聯網+及全民創業的新時期，諸如聯合辦公、云space、創意集市、創客平臺這樣的新鮮業態類型也涌現出來，成為市場上富有活力和吸引力的創意空間類型，如為創客服務的明珠創意園，將WeWORk聯合辦公引入的德必系列，開發高端時尚秀場及展場的“800秀”及將云space和體育loft概念實體化的中成智谷等。

在開發模式上，工業轉化創意產業園經歷了由自下而上的自發性行為向自上而下的政府倡導行為的轉化。在政策上，由政策盲區到“三個不變”的嚴格管制再到今日的彈性可變[7]。

在開發組織者上，從最早的產業租賃式開發帶來的產權、投資相分離的模式，到中期的產權方自主成立公司開發到如今多種開發形式相結合，呈現更加專業的細分領域，或更加全面的整合型、平臺型企業，創意產業的開發定位更加精準。

在資本參與方式上，由民間自發性投資到企業投資再到目前的政府、企業、個人多種投資相結合的靈活模式。

相應地，這些變化帶來諸多的影響：一方面，政府的統一規劃會帶來項目規模的逐步變大，項目的集聚程度將越來越高，諸如今天我們看到的上海濱江一線——西岸、長灘等基于舊工業區的整體改造，或是以南翔智地產業園為代表的市郊工業區轉型，都是在這種背景下完成的；另一方面，政策向彈性變化將帶來工業用地的徹底轉型，未來創意產業的載體可能更少地采用既有的未轉化用地性質的廠房，而采用新建與改造相結合的方式，更理性地對舊工業區進行再利用，而在這一進程中，如何避免城市記憶的磨滅，加強工業遺產的評估和保護則成了當務之急。

4 結束語

創意產業是工業產業轉型的一種方式，在過去的20年中，經歷了發展的峰值又慢慢走向低谷，這并不意味著工業轉化為創意產業園模式即將淡出，相反的，恰恰印證了事物走向成熟的必然過程。上海致力于成為“全球城市”的決心必然面臨巨大的挑戰，而大量的工業用地依然期待持久的轉型，從而實現土地性質的合理化配比。“中國設計”“中國質造”的呼聲及創意無疑與舊工業煥發的生機具有相當大的匹配度，創意產業的發展在未來的產業轉型中，還將扮演重要的角色，創意產業如何創新，更好地適應城市更新背景下的產業轉型，是未來充滿挑戰，也是富于挑戰的新任務。