城市居民到農村購買農村房屋和宅基地，法院能否判決房屋買賣合同有效

李志林

摘要：城市居民能否到農村購買房屋和宅基地，簽訂的合同是否合法有效，法院審判時應當適用那些法律條款，我國相關法律法規和政策是如何規定的。本文通過司法案例對上述問題作出了回答。

關鍵詞：美麗鄉村；農村宅基地；司法案例；政策解讀

黨的十九大報告提出我國實施鄉村振興戰略，要堅持農業農村優先發展。隨著“美麗鄉村”建設的不斷推進，更多按照產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕的總要求建設的社會主義新農村不斷呈現出來。很多城市市民因此也夢想著能夠到農村以便宜的價格購買房產，過上“采菊東籬下，悠然見南山”的詩酒田園生活。

石家莊市民白某購買了一處位于石家莊市鹿泉區北海山村的農村房屋及院落，買賣雙方簽訂了書面契約。白某購買房屋后，因城市居民身份無法辦理所購農村住宅的過戶手續，宅基地證書登記的名字一直是原房屋所有人李某。后白某與其有農村戶口的近親屬簽訂轉讓協議，試圖通過轉讓的方式將所購農村住宅轉移至其農村親屬名下，以期達到房屋買賣合法化的目的。原房主李某將白某起訴至石家莊鹿泉區人民法院，要求確認房屋買賣的契約無效，并返還自己名下的房屋及院落。此案經石家莊鹿泉區法院按照簡易程序一審開庭進行了審理，經歷一年多的時間，2017年11月27日法院給出了鹿泉區人民法院民事判決書（2016）冀0110民初3515號判決：“《契約》中約定購買房屋，不違反法律規定，合法有效”并依據《合同法》第八條之規定，判決《契約》有效并將房屋判給了《契約》簽署雙方當事人之外的第三人，既與白某簽訂事后轉讓協議的農村近親屬。李某不服，上訴至石家莊中級人民法院。二審法院組成了合議庭，但在開庭時合議庭成員都沒有到庭，沒有對當事人進行調查、詢問，由不是合議庭成員的另外的人進行了詢問。最終二審法院以“在十幾年的時間中，白某在訴爭房屋實際居住，已對該房屋形成了穩定的占有關系”為由判決“原審認定《契約》有效是妥當的”，駁回李某上訴，維持原判。

法律專業人士指出，此案涉及城市居民購買農村房屋合同的效力問題，實際上是城市居民能否購買農村房屋的問題。根據我國《物權法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策通知》以及《河北省農村宅基地管理法》等規定，農村的住宅不得向城市居民出售，相關部門也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。因此，此案中原被告雙方簽訂的《契約》明顯違反法律、行政法規以及相關國家政策規定，應當依法確認無效。在法律適用問題上，原審法院根據《合同法》第八條的規定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”判決《契約》有效，其適用法律明顯錯誤。此案應當適用《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定”依法確認雙方簽訂的契約無效。

法律人士指出，市民白某與其有農村戶口的近親屬簽訂房屋轉讓協議，成立的前提條件是必須自己已經合法取得了該房屋和宅基地。我國《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權在內的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。市民白某因購買農村住宅宅基地的行為違反法律、行政法規的強制性規定，一直無法完成該農村房屋所有權的登記變更，也就沒有合法取得宅基地，因此，其再次進行轉讓的行為更是無效。此外，我國《土地管理法》第62條明確規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。白某的農村近親屬已經在該集體組織擁有一處宅基地和其他的村集體小產權樓房，同樣無權購買。

該案委托律師提出，法院原判決認定事實錯誤，適用法律明顯錯誤，且一審審限超期，二審合議庭成員沒有參加庭審，程序違法。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條的規定，當事人可提出申請，依法申請再審并予以改判。

在今年3月份的十三屆全國人大一次會議記者會上，農業部部長韓長賦再次回應了記者關于宅基地和閑置房的問題。韓長賦說，城里人到農村買宅基地蓋房子政策不允許，宅基地是農村集體所有，這是集體經濟組織成員特有的權利，原則是一戶一宅。

基于農村房屋的特殊性，我國法律法規對其買賣都作出了嚴格的限制，明確了城鎮居民不能購買農村房屋和宅基地，對于城鎮居民購買農村房屋合同的法律效力，人民法院依法不應支持。農村房屋不是一般的商品，不可以隨意自由買賣，對于當事雙方來說，都是一樁無效的買賣。