產業價值鏈整合機制下的養老地產商業模式改革路徑

虞國華

摘要：自20世紀末期我國逐漸步入老齡化社會后，在近些年以逐年上升的趨勢增長。由于人口老齡化趨勢的不斷加劇，注重老年人生活方式與居住條件，同時對養老住宅產業發展模式進行分析與探討就顯得更為重要，尤其是在天津與北京等城市中，環境喧囂、房價飛漲，要想發展養老住宅可謂困難重重。本文以京津冀地區為例，探討產業價值鏈整合機制下的養老地產商業模式改革路徑。

關鍵詞：京津冀北；養老住宅；經濟發展戰略

隨著近些年我國社會經濟的迅猛發展與大眾生活水平的不斷提升，使得國內人口老齡化現狀逐漸加重，尤其是天津、北京等大城市，步入老年社會的時間更早，存在非常嚴重的人口老齡化現象。本文從產業價值鏈對我國養老住宅產業的研究提供了新思路。本研究首先分析我國城市地區老年人常見居住方式及其居住中所存在的問題，重點探討京津冀北地區發展養老住宅的相關策略。

一、養老住宅產業的現狀與發展趨勢

現階段，國內有著不容樂觀的城市老年人養老居住現狀，對于京津冀區域，因為天津和北京兩大城市有著極為昂貴的地價、較大建筑密度，所以在發展老年住宅產業時往往很難克服重重困難。然而，冀北區域相比于天津、北京存在非常大的差異，而且具有非常強的互補性，將更為完善的新思路提供給老年住宅產業的發展。

（一）旺盛的養老住宅需求

本研究所指的養老住宅，其實包括兩大環節，即：①為城市中經濟來源獨立、身體健康、經濟條件優越的低領老年人創建的老年住宅；②為老年人集體生活和居住、并向其提供幫助與生活護理而建造的一種老年公寓。近些年，養老住宅在京津冀北地區有著非常旺盛的需求，并呈現逐漸升高趨勢。該需求主要來源于天津、北京等特大城市，以下詳細分析北京市養老住宅發展現狀：

截止到2014年，北京戶籍人口數量高達1229.8萬人，218萬人都是超過60歲的老年人口，其所占比例為17.7%，162萬超過65歲的人口，其所占比例為13.2%。在60歲以上的老年人口中，50%的老年人在60～69歲的年齡段，13.5%的老年人在80%以上的年齡段。天津老齡化人口相比比北京少，依照天津統計局在2014年所統計的數據顯示，到2014年底，天津有969萬天津戶籍人口，其中有163萬為超過60歲的老年人，其所占比例為16.8%，百萬超過65歲的老年人口，其所占比例為11.9%。除此之外，天津與北京區域老齡化人口數量依舊呈每年上升趨勢。所以，具有非常大的老年公寓與老年住宅需求，隨著未來大眾生活水平不斷提升與觀念不斷更新，該養老住宅之需也隨之呈現升高趨勢。

（二）滯后的養老住宅供應

國內在近些年的人口老齡化發展趨勢逐漸引起各界人士廣為關注與房地產開發商的重視，很多老年人居住社區、退休社區以及養老社區等層出不窮，同時還存在一些大型老年社區，比方說，北京東方太陽城、北京太陽城國際老年公寓、四川崇州金色怡園、大連夕陽紅等。然而，就整體而言，與老年人需求相比，養老住宅依舊缺乏供應，尤其是對和低領健康老年人相適合的老年住宅更是少之又少。盡管老年公寓已先后被創建，然而，卻具有相對比較高的價格，只有經濟比較富裕的老年人愿意去居住，然而，對于有著一般經濟條件的普通退休老人卻存在空白的養老市場，比方說，現階段北京條件相對較好卻具有較大規模的老年公寓主要是北京東方太陽城和太陽城國際老年公寓。本研究以北京太陽城國際老年公寓為例，該養老住宅區所處的位置在昌平小湯山溫泉養生療養地區，42萬平方米的占地面積，30多萬平方米的總建筑面積，北京太陽城國際老年公寓具有非常齊全的配套設施、優美的環境，同時還配備了太陽城醫院，是老年人養老的最佳居所，然而，此處僅創建有3800套的老年公寓，200各左右的出租床位，再加上太陽城內部的消費非常高，只適合經濟條件好的老年人居住，現階段太陽城國際老年公寓的售價是每平方米12800元，對于出租房間也存在非常高的租金，在太陽城國際老年公寓中入住的老年人基本上都是收入非常高的退休老人，也有一些是親人在海外的孤守老人。

二、京津冀北區域養老住宅商業模式改革路徑

京津冀都市圈具有非常快的地區一體化發展進程，冀北區域城市和京津具有非常強的互補性，在發展養老住宅產業方面能夠從地區視角實現協調與統籌規劃，一方面可以對城市養老問題進行解決，另一方面對發展周邊小城市也具有促進作用，同時還會對大城市房價的提升形成抑制性。京津冀北區域發展養老住宅產業的主要優勢在于：距離天津、北京地區近，具有便利的交通條件；較好的生態環境；相對較便宜的房價；具備城市基礎設施。京津冀北區域養老住宅經濟發展戰略主要有以下幾點：

（一）區域老年公寓的發展戰略

就某方面來說，區域老年公寓其實就是基于老年自身心態與體內，創建適合老年人集體生活與居住的一種公寓式老年居所，老年公寓的類型是集綜合管理、衛生清潔、醫療保健以及文化娛樂等為一體。因為老年公寓主要是為老年人提供護理與服務，因此，老年公寓地區原則應該在于京津比較近的小城市，比方說，燕郊。其所創建的老年公寓形式建議是多層板樓，也可創建小高層板樓，其居住特點是具有集中性，但必須具備面積較大的綠地花園與完整的配套設施。經營方式主要為出租。

（二）區域老年住宅的發展戰略

為城市中有著獨立的生活經濟來源、身體健康的低齡老年人獨居所創建的一種單元式住宅就叫做老年住宅。獨立、健康年輕老年人是老年住宅的主要需求對象，地區應該選擇與京津距離較遠的小城市，比如，河北永清。該區域的老年住宅形式建議選擇低層住宅，并保證低密度性，板樓以五層為主，同時還要確保有環境優美與鄰里和諧的居住環境。

（三）其它發展戰略

應該改善京津冀北區域的交通條件。現階段，京津冀北區域已經形成相對較為完善的區域交通網絡，然而，還缺乏完善性，尤其是周邊小城市和大城市交通還缺乏通暢性，所以，應該創建京津周邊交通圈，將三河、固安、涿州等區域的交通連接起來。加強醫療合作機制。北京和天津的老年人在冀北區域養老，應該便于在當地就醫看病，所以當地不僅要有正規的醫院，而且還應該和天津、北京的醫保掛鉤。

三、總結

總而言之，京津冀北地區具有非常大的養老住宅發展潛力，一方面解決了大城市養老問題，另一方面對發展周邊小城市也具有促進作用，完善了區域城鎮化機制。除此之外，還可以在很大程度上對大城市房價上漲情況進行有效抑制，實現京津冀北區域經濟的快速增長。

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