互聯網思維下SI住宅定制化設計策略
——由百年住宅示范項目發展引發的思考

■ 解旭東 XIE Xudong 劉恒宇 LIU Hengyu

0 引言

互聯網作為革命性的技術力量，與汽車、服裝、數碼等領域的融合和發展由來已久，用戶可在企業官網進行部件選購、成品預覽、預付費等活動。近年來，國內部分房企開始意識到利用互聯網變革的重要性，紛紛跨界嘗試互聯網。以萬科、碧桂園等為首的企業，或自建，或與互聯網公司合作搭建的O2O平臺，將自家樓盤所在區域、價格、戶型、裝修狀況、物業類型、項目特色等信息，通過互聯網傳遞給予消費者；也有企業與互聯網公司合作，利用雙11等節日以打折方式進行房價促銷活動。可以看出，目前房地產行業與互聯網的融合尚淺，基本停留在網絡營銷層面，還沒有深入到房地產行業的設計與建造等環節。隨著“互聯網+”與房地產業的深入融合，傳統住宅產業在設計、生產與運營等方面將面臨革新。

1 百年住宅發展背景及理念

基于中國現有住宅建造資源浪費、品質較低、套型空間短壽等問題，2012年與2015年，中國房地產業協會組織地產領軍企業（上海綠地、魯能地產等）與日本日中建筑住宅產業協議會合作，確立了中國百年住宅的發展理念，先后分兩批啟動中國百年住宅示范項目建設[1]。由中國建筑標準設計研究院牽頭，博洛尼、五感納得等設計單位，海爾、松下等部品供應商，通過與綠地集團、魯能集團等開發企業合作，共同開發了上海綠地崴廉公館、魯能領秀城公園世家等百年住宅項目，引發了業內與社會的強烈反響。中國百年住宅設計理念以SI住宅體系為核心，通過耐久化的結構體（建筑主體結構），適應化與模塊化的內裝部品（建筑部品、裝修部品、設備部品等，表1）的運用，對住宅提出綜合性整體解決方案，使百年住宅具有以下兩個特點。

（1）填充體與結構體分離。主要為設備管線與主體結構的分離（如采用架空或局部架空地板、雙層頂棚與雙層墻面），使得設備管線在建筑內有獨立且專屬的容納空間，這樣易于在套內空間內移動和更換，并因此保證了主體結構長久的耐久性。

（2）套內大空間。共用管線的外置與新型結構技術（如空心厚樓板技術）的運用，使套內空間無管井與承重結構，在改造時有較大的靈活性，住宅在全生命周期內能適應住戶的家庭結構與生活方式的變化。

因此，在結構體框架內，百年住宅具有很高的自由度，這為用戶定制提供了可能性。

2 現狀反思與策略提出

表1 住宅部品表

現階段，諸多百年住宅地產項目，如魯能領秀城公園世家等，通過與搜房網、安居客等房地產網絡平臺合作和自建微信公眾號等方式，讓消費者迅速了解樓盤特點，與目前廣大樓盤推廣模式無異。雖然與傳統報紙、雜志、電視、站臺等廣告投放相比，能更為迅速和便利地為消費者所接受，但僅是從營銷層面考慮，用戶仍在既定設計的若干種戶型、裝修風格等方面被迫做出選擇。而從用戶角度出發，需求往往具有多元性，表現在以下幾個方面。

（1）購房動機方面，用戶之間由于經濟實力、服務對象等因素而各不相同。新婚夫婦為了夫妻二人或以后一家三口日常居住等（剛需型）；婚后夫婦或為了便于小孩上學，或為了給年邁的父母養老，或為了家庭辦公，利用住宅中的開敞空間開辦培訓班、開設小型公司等（改善型）。

（2）套型需求方面，用戶之間生活習慣不同而各不相同。年輕一族普遍喜好過“宅”式生活，往往對起居室需求不大，甚至不需要起居室，而追求碩大的臥室進行閱讀、上網等娛樂活動，餐廚方面也有追求開放廚房的傾向；中年一族由于小孩的成長往往需求較多臥室，且追求氣派的起居室以彰顯其財力；年老一族往往需要分房入睡，并需考慮保姆床位進行日常照料。同時，家庭結構對用戶需求也有顯著影響（表2）。

（3）裝修需求方面，用戶參與意愿強烈。很多第一次購房的用戶，對搭建人生第一個住巢有著強烈的參與意愿，因而在室內設計與裝修方面，往往親自與室內設計師探討方案，選購地板、墻紙、門窗等建材。

由此可見，現有住宅產業模式難以滿足用戶日益增長的個性化需求，同時，也為定制化住宅提供了較大的市場空間。結合百年住宅定制的可能性，筆者提出，在百年住宅既定的結構體內，用戶可以通過劃分套型建筑面積、套型空間、內裝部品與軟裝家具等若干層級自主選擇定制，亦可在既定設計的輪廓范圍任意組合各種既有要素，通過線上網絡平臺“定制+預覽”，線下體驗店“體驗+付款”，定制自己喜歡的住宅套型和內裝等。

表2 家庭結構與套型需求統計表

3 互聯網思維下的定制化住宅設計策略

互聯網代表了一種新的認知，強調用戶至上，打破了個人與企業的時空約束，實現由端到端，主導了極致分工與極致合作，使物件與工作流程模塊化。其核心作用是在各生產要素配置中的集成與優化，以提升社會整體的效率與用戶的主導地位。近年來，各行各業廣泛開展了行業與互聯網如何融合的探討。2014年，郁亮帶領萬科高管前往阿里巴巴、小米公司等互聯網企業學習互聯網思維，并提出“我們缺的不是工具，缺的是思維”[2]。互聯網思維雖然在業內沒有明確的定義，但有許多企業領袖給出了自己的結論，如雷軍的“雷七決”，馬化騰的“馬七條”，趙大偉的“九大思維”等[3-4]（表3）。

所以，本文認為互聯網思維其實是一種生活哲學、處事策略，對傳統企業轉型與產業模式的創新具有重要意義。目前，迎合民眾需求的住宅產品往往出自少數經驗豐富的建筑師之手，提供的是非標準的、片段化的服務，不能不謂之低效點。因而傳統房地產企業要利用時代的契機，結合互聯網進行創新，這是互聯網+時代背景下的必然要求。

2015年，飛凡電商的上線標志著萬達正式開啟互聯網業務，2017年，224億港幣注資高鑫零售，標志著阿里正式開啟以盒馬鮮生為代表的新零售業務。如今傳統企業與互聯網企業的邊界變得愈漸模糊，房地產企業需要將互聯網思維方式與技術手段應用于住宅設計與運營當中，進行原型式、標準式產品研發，結合網絡平臺傳達設計理念與研發成果，利用大數據將用戶數據轉變為數據資產，顛覆原有的產品模式，轉化為用戶模式，使自身緊跟時代的腳步。

表3 互聯網思維的有關整理

3.1 構建企業平臺

平臺是互聯網時代的驅動力，淘寶莫過于平臺型組織的代表，通過網絡平臺的搭建，使用戶直面資源供應商。萬達廣場也是一個平臺型生態圈，通過搭建地產平臺，提供了酒店、住宅、寫字樓和商場，同時控制著進駐萬達的商家品質和檔次，營造了一種較高端的都市生態圈。結合房地產業來講，平臺應包括兩個方面：一是打造平臺型企業，以開發企業為主導，聯合上游設計單位、下游部品供應商、施工單位與互聯網公司等，打通全產業鏈條，形成一個互利共贏的研發生態圈（圖1），開發企業通過理念傳達與協調管理等實現資源的快速配置，統籌進行產品研發、產品制造、產品營銷、售后服務與會員服務等，進行一站式服務；二是開發企業建立面向用戶的網絡平臺，研發的成果通過網絡平臺直接與用戶對接，使平臺成為溝通用戶的工具，打造開發企業-網絡平臺-用戶的全新運營模式，用戶可在購房考察期通過線上網絡平臺實現其各種住宅愿景。

圖1 平臺型企業研發生態圈示意圖

具體來說，結合百年住宅的技術構成，嘗試將定制化住宅分為套型建筑面積、套內空間、內裝部品、軟裝家具等四個層級，用戶可逐層進行選擇并最終完成定制化住宅配置：①在套型建筑面積一級菜單內，用戶可根據自家經濟實力與家庭人口結構等因素，選擇適宜的目標建筑面積，由此確定結構體樓棟中相應的套型外輪廓范圍。②在套內空間二級菜單內，用戶可根據喜好，在確定的套型外輪廓內任意搭配功能空間，如單身天地（1～2室）、三口之家（2～3室）、四口之家（3～4室）、老年之家（2～3室，標配適老化配件）、工作室之家（soho）等。另外，年輕一族喜好室內小水吧與開放廚房等也可在本級菜單內進行選擇。同時，對部分功能面積進行分配，如臥室與起居的相對大小等，并根據用戶要求設置內隔墻，靈活劃分套內空間。③在內裝部品三級菜單內，用戶可對整體廚房、整體衛浴、整體收納等空間的功能部件、電器等進行配置，并對裝修檔次進行選擇，同時，對換氣系統（新風系統等）、供熱系統（干式地暖等）、智能電器等設備部品進行選取（考慮采購及施工的便捷性，設備部品可默認必選），由此深化該部分套內空間設計，以規格化部品完成內裝工作。④在軟裝家具四級菜單內，用戶可對套型內除衛浴與廚房以外的其它空間的裝修風格、裝修材料、家具等進行選擇，以完善其它非系統部分。

網絡平臺的搭建，首先應注意簡化平臺。“簡化”是指在產品設計中，力求簡約，少即是多，把復雜的邏輯用最簡單的形式呈現出來，這也是對用戶的尊重。平臺的“簡化”，應為定制化住宅內容設計的簡約化和延展化：①網絡平臺的定制界面和定制過程簡約化。針對大多數非建筑行業出身的用戶，定制界面應設計簡約明了，并有一定的趣味性，出發點應是，圍繞套型空間布局、部品配置等方面的操作界面不可復雜繁瑣，消除設計者與用戶在知識、技術上存在的差距，使用戶實現無障礙操作。既能滿足專業者需求，也能滿足一般民眾需求；既能滿足年輕人需求，也能滿足老人與小孩需求。使定制過程富有邏輯性，摒棄傳統的二維圖紙展示路線，走三維空間模型、直觀顯示套型的展示路線，使用戶能迅速感知在自己配置下的住宅整體映像。如用戶選擇了某種功能空間的分配方式，則網絡平臺應立即體現相應的空間模型，同時，這一階段相應的花費也應一并體現。②網絡平臺的定制目錄延展化。定制目錄具有層級，在一級菜單下具有若干二級菜單，如整體廚房標配了包含基本洗、切、炒等功能的水池、案臺與燃氣罩等設備，同時，用戶可以通過延展功能選取櫥柜、多功能水槽與洗碗機等個性化產品。

其次，應重視平臺中的數據資產。在互聯網時代，利用互聯網跟蹤并記錄用戶在網絡上點擊、瀏覽、購買等操作留下的痕跡數據即形成大數據，阿里巴巴正是利用淘寶掌握了中國數以千萬計的核心經濟消費數據，這些數據的積累與分析，有助于企業對用戶當前與未來的需求進行判斷與預測。結合定制化住宅來說，網絡平臺是企業的數據入口，使用戶對定制內容的關注熱點、配置方式、與使用評價等能夠被大數據收集與分析，開發企業由此判斷出當前用戶對產品的滿意度并預測未來用戶的需求走向，從而調整企業的產品研發方向。實際上，用戶的數據資產是房地產企業客觀判斷用戶需求的基礎，也是市場營銷、組織運維的基礎，是今后房地產企業的核心競爭力。

3.2 打造極致產品

極致就是把產品做到最好，超越用戶的預期，讓用戶驚喜。小米手機的“極致”，核心策略就是高配低價，每一代小米手機，相同配置下價格一定是同行最低的。在定制化住宅設計中，住宅即產品，開發企業應具有工匠精神，專注地將產品做到極致。如整體廚房和整體衛浴一定是用戶關注的熱點產品，部品供應商應配合開發企業，將廚、衛各功能流線的設計與部品的配置做好，給用戶來帶來空間舒適、使用方便等切身體驗——廚房部分調味品的擺放是否整齊充分顯示著一個廚房干凈與否，調味拉籃的設計可讓廚房預留收納空間，經過深入設計的拉籃甚至可收納刀具、碗碟、保鮮膜等廚房用品。又如玄關空間的設計在現代住宅中愈發被重視，各種精細的小設計屢有出現，玄關斷電開關可一鍵關閉房間內除冰箱、空調等續電設備的其它燈光。這并不是突兀的，而是極致地體現了用戶的需求。

產品的極致需要不斷地迭代來保持，迭代體現在“快”和“微”兩個方面。小米公司正是利用小米論壇等平臺，快速而全面地收集用戶反饋，不斷創新手機設計。房地產企業需要一種迭代意識，把握用戶需求，根據大數據反饋實時更新產品，不斷將新產品上架平臺。用戶對定制化住宅的敏感度往往是“微”方面，如玄關入戶掛鉤的配置可大大方便回家后衣物、便利袋的放置。又如臥室大床與起居室沙發附近增設電源接口，普通電源接口增設USB孔位等。將“微”做到足以打動用戶，將精致、令人驚喜的元素上架網絡平臺，產品才更容易被認可。

3.3 掌握核心用戶

互聯網拉近了企業與用戶的距離，使企業更易受用戶決策影響，因而企業在產業鏈各個環節中都要以用戶為中心去考慮問題，從以往的“企業本位主義”變為“用戶本位主義”[5]，使用戶變為企業的忠實粉絲，成為企業的核心用戶。設計標準來自用戶、產品內容來自用戶、使用評價來自用戶，所謂得用戶者得天下。以往我們進行住宅設計時，基本上是先分析市場調研結果與用戶反饋，然后再做出確切的戶型，謂之最貼合市場的住宅產品，實際上用戶參與度很小。從普遍情況來看，一個樓盤的若干個戶型很難滿足廣大用戶的需求，因而一旦前期產品定位出錯，將造成后期難以彌補的災難。這是住宅類產品普遍的痛點。從房地產開發者角度來看，搭建平臺，讓用戶參與設計，體驗設計，通過對設計過程的整理和分析可以得出用戶需求，為建立企業標準套型和部品等做準備，使產品始終圍繞用戶服務，解決痛點，并完成以下兩個目標。

（1）獲取流量。流量的本質是用戶的關注度，當企業源源不斷地受到關注時，收獲用戶在該企業消費的概率就越大。“米粉”對小米公司的狂熱可以使其不遠萬里從湖南到北京參與新品發布會，可以不斷影響身邊朋友并將其轉化為“新米粉”，小米的商業運作模式正是這樣通過超大流量形成的“粉絲經濟”來獲取經濟與社會效益。對房地產開發企業來講，應思考如何讓定制內容更精致，并使整個定制過程富有設計感與游戲感，充分吸引他們不斷登錄嘗試不同的定制過程，將用戶體驗做好。這樣通過粉絲效應不斷加大流量，形成規模效應，就可比傳統線下模式更易獲取用戶消費或投資。

（2）自媒體傳播。在社會化商業時代，企業面對的用戶是以點狀的網絡形態存在的，人人都是自媒體。利用自媒體，可以改變企業和用戶之間的對話關系。開發企業要思考如何將用戶變為“銷售代表”，將網絡平臺的體驗做好，形成良好的用戶口碑，進而獲得基于關系的鏈式傳播，如用戶進行微信分享，微博轉載等，品牌的口碑效應將大大高于傳統傳播形式。同時，網絡平臺可將擁有不同生活閱歷、經濟實力的用戶，通過對企業品牌、住宅定制模式與定制內容等的認可而聚集在一起，這樣形成社群效應不斷進行傳播，從而加速定制化住宅產業的發展。

4 結語

2016年，國務院印發《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》，文件指出，力爭用10年時間將我國裝配式建筑占新建建筑的比例提升至30%，在此背景下，建筑業的產業化變革已是大勢所趨，百年住宅的發展提供了一個方向，也為用戶進行個性化定制提供了一種可能，這種可能也許會對我國未來的住宅產業帶來設計、生產、運營及居住方式等方面的變革，也許會對人民日益增長的美好生活需要和不充分的發展之間的矛盾帶來一種平衡，需要建筑師與作為住宅市場資源整合者的開發企業共同思考。我們有理由相信，伴隨著建筑技術與信息技術的進步，在住宅產業化的道路上，用戶最終能夠便捷地選擇到稱心的房子。