簡(jiǎn)析既有建筑滲漏維修解決方案

■ 畢 利 BI Li

1 工程概況

某既有住宅小區(qū)項(xiàng)目占地面積為97 137m2，總建筑面積為194 720m2，地上部分177 428m2，地下部分17 293m2，共計(jì)2 364戶。主體為14層剪力墻結(jié)構(gòu)，高44.65m；外立面為外墻外保溫系統(tǒng)構(gòu)造，7m高度以下為墻磚飾面，7m以上為外墻漆涂裝。

房屋已交付業(yè)主使用約6年，廣大業(yè)主紛紛投訴外墻面抹灰層普遍脫落、鐵藝欄桿銹蝕不堪、滲水嚴(yán)重等問(wèn)題，嚴(yán)重影響業(yè)主的出入安全和生產(chǎn)生活。政府領(lǐng)導(dǎo)非常重視廣大業(yè)主的訴求，指示相關(guān)部門(mén)全程跟蹤，并組織邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)單位、權(quán)威機(jī)構(gòu)專家現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)研，制定樣板維修方案，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推廣應(yīng)用。

2 維修重點(diǎn)及難點(diǎn)

（1）本項(xiàng)目為拆遷安置小區(qū)，居民多為老人和出租戶，查勘溝通量大，且出租戶較難進(jìn)門(mén)溝通、查勘。由于已經(jīng)入住時(shí)間較長(zhǎng)，車輛出入較多，停車區(qū)域距離施工現(xiàn)場(chǎng)較近，安全隱患大，急需整治。

（2）樓層高滲漏部位多，外墻面維修難度大，隨時(shí)可能有高空墜物風(fēng)險(xiǎn)，高層作業(yè)需做好安全防護(hù)、成品保護(hù)工作。外墻范圍由于無(wú)塔吊等垂直運(yùn)輸設(shè)備，且無(wú)法搭設(shè)滿堂架，只能采用吊籃施工。

（3）屋面及外墻局部的拆除施工過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生垃圾、灰塵、噪音，影響居民生活，可能會(huì)造成投訴。同時(shí)，由于垂直運(yùn)輸困難，施工進(jìn)度慢。

（4）通過(guò)目前小區(qū)業(yè)主報(bào)修物業(yè)的記錄及現(xiàn)場(chǎng)查勘調(diào)研情況，該小區(qū)屋面、外墻、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、窗框、空調(diào)機(jī)位、管道等部位均存在比較嚴(yán)重的滲漏情況。更為嚴(yán)重的是，外墻裝飾層墜落，鐵藝欄桿生銹嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的墜落風(fēng)險(xiǎn)。該滲漏及安全隱患屬系統(tǒng)性問(wèn)題，比小區(qū)通常存在的滲漏和安全隱患嚴(yán)重得多，可能會(huì)有不可預(yù)見(jiàn)的情況發(fā)生。

（5）現(xiàn)場(chǎng)在保質(zhì)保量的前提下如何做到少擾民、少投訴，需要多方協(xié)調(diào)綜合處理，合理組織安排施工。

（6）施工過(guò)程中有大型設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，需考慮地庫(kù)的承載力及運(yùn)輸路線。

3 防水維修方案

3.1 屋面區(qū)域

3.1.1 滲漏原因分析

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況（圖1），分析其滲漏原因主要為：①屋面防水層失效進(jìn)水、老化、收邊收口不密實(shí)，沉降撕裂防水層；②屋面排水孔過(guò)高且孔徑太小，坡度較小，形成積淤積水，排水不暢；③屋面剛性保護(hù)層膨脹、起鼓、裂變，雨水進(jìn)入保溫層，溫度升高使水汽蒸發(fā)而加劇膨脹裂變；④原設(shè)計(jì)存在缺陷無(wú)透氣和伸縮補(bǔ)償功能，無(wú)隔氣層；⑤出屋面設(shè)備（煙道、炮樓等）基礎(chǔ)根部砌體存在松弛裂縫。

3.1.2 解決方法及施工工序

圖1 屋面滲漏情況

針對(duì)上述情況，對(duì)屋面進(jìn)行防水維修處理，具體施工工序?yàn)椋撼善繁Ｗo(hù)→鑿除剛性保護(hù)層、保溫層至基層→鏟除老化防水層→鑿去找坡層至結(jié)構(gòu)板面→清理基層→查找滲水部位→裂縫注漿堵漏→降低雨水口→女兒墻陰角、出屋面管道、設(shè)備基礎(chǔ)等細(xì)部特殊補(bǔ)強(qiáng)處理（鑿V型槽、做R圓弧）→基層清理→找坡層→基層蓄水驗(yàn)收→隔氣層施工（1.5mm厚聚氨酯涂膜）→保護(hù)層→防水附加層→整體防水層施工（非固化+3mmSBS防水卷材，科瑞普防水系統(tǒng)）→安裝排氣帶、排氣管→施工保溫層（50mm厚EPS保溫板）→100mm鋼筋混凝土保護(hù)層收光、養(yǎng)護(hù)→分格縫施工→收邊收口女兒墻壓條安裝及密封→自檢自查修整→垃圾清運(yùn)→保潔→組織驗(yàn)收→資料歸檔。屋面詳圖見(jiàn)圖2。

3.1.3 防水節(jié)點(diǎn)維修做法

3.1.3.1 安裝排氣帶、排氣管

排氣管分布約5m×5m，具體構(gòu)造見(jiàn)圖3、4。

3.1.3.2 女兒墻防水維修做法（圖5）

（1）女兒墻泛水處鋪貼的卷材應(yīng)采用滿黏法。

圖2 屋面防水構(gòu)造詳圖

圖3 排氣管道分布圖

（2）磚墻上的卷材收頭可直接鋪壓到女兒墻壓頂下，壓頂也要做防水處理，也可以壓入磚墻凹槽內(nèi)固定密封。凹槽距屋面找平層要大于250mm，凹槽上部的墻體應(yīng)做防水處理。

（3）對(duì)于混凝土女兒墻，卷材的收頭應(yīng)用金屬壓條釘壓，并用密封材料封嚴(yán)。

3.2 墻面區(qū)域

3.2.1 墻面滲水原因分析

圖4 排氣孔防水構(gòu)造圖

圖5 女兒墻防水構(gòu)造圖

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)墻體發(fā)霉、窗臺(tái)窗框邊發(fā)霉發(fā)黑、陽(yáng)臺(tái)頂面膩?zhàn)悠饸ぐl(fā)霉、木飾面起鼓、踢腳線發(fā)黑、外墻飾面脫落、鐵藝欄桿銹蝕掉落、陽(yáng)臺(tái)粉刷層大塊掉落等（圖6）。分析其原因，主要為：①外墻外保溫板與墻體附著黏結(jié)不牢、松動(dòng)或脫落；②墻面出現(xiàn)裂縫、起皮、起鼓；③女兒墻壓頂和細(xì)部收邊收口不嚴(yán)實(shí)，有縫隙；④開(kāi)孔鉆眼、安裝空調(diào)、衛(wèi)生間排風(fēng)、廚房燃?xì)馀艧煹龋祟^處未做防水處理；⑤外墻未施工防水層；⑥外墻保溫系統(tǒng)內(nèi)的水汽呼吸排放系統(tǒng)不暢，雨水滲入后無(wú)法自行排出，積在墻體與保溫系統(tǒng)之內(nèi)，待天氣晴朗、溫度升高，蒸發(fā)的水汽通過(guò)墻體進(jìn)入室內(nèi)，造成室內(nèi)結(jié)霜發(fā)霉、發(fā)黑；⑦滴水線條、美紋裝飾線、腰線滴水有缺陷，處理不到位（內(nèi)低外高）而造成倒灌現(xiàn)象。

3.2.2 外墻面滲水解決方法及施工工序

外墻面采用聚苯板玻纖網(wǎng)格布聚合物砂漿外保溫系統(tǒng)，主要由黏結(jié)砂漿（黏結(jié)膠漿）、膨脹聚苯乙烯泡沫塑料板（以下簡(jiǎn)稱聚苯板）、玻璃纖維網(wǎng)格布（以下簡(jiǎn)稱網(wǎng)格布）、抗裂砂漿（抹面膠漿）和外防水體系施工組成。其構(gòu)造具體做法為：①用黏結(jié)砂漿把聚苯板粘貼固定在基層墻體上形成保溫層；②在聚苯板面刮抹薄層抗裂砂漿，在其上鋪貼網(wǎng)格布，在網(wǎng)格布上再刮抗裂砂漿形成表面保護(hù)層；③待保護(hù)層干燥后，再按要求進(jìn)行飾面（圖7）。

圖6 外墻面滲水情況

3.2.3 飄窗、窗臺(tái)節(jié)點(diǎn)防水維修

3.2.3.1 飄窗、窗臺(tái)節(jié)點(diǎn)滲水原因分析

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，造成飄窗、窗臺(tái)滲水（圖8）的主要原因有：①密封緩沖條損壞、溢水孔過(guò)高或堵塞；②窗框周邊密封膠老化失效，翹邊、開(kāi)裂，且與基層剝離；③附框變形與墻體縫隙過(guò)大，凹凸槽塞縫不密實(shí)，填充物無(wú)防水功能；④窗框周邊保溫層裂縫；⑤窗臺(tái)上口滴水設(shè)置不到位，下口坡度過(guò)小，致使下口存水通過(guò)外墻返滲到室內(nèi)。

3.2.3.2 解決方法及施工工序

對(duì)飄窗、窗臺(tái)滲水部位進(jìn)行防水處理（圖9），其施工工序?yàn)椋捍翱蛩闹苷迟N美紋紙50mm寬→鏟除老化密封膠→周邊開(kāi)槽（100mmx50mm）→掏空填充物→金屬固定件防腐除銹→框槽內(nèi)壁改性水不漏塞縫→附框與墻體接壤處彈性膠泥逐層封堵→防水層施工→防水砂漿保護(hù)找平找坡→養(yǎng)護(hù)→清洗→更換密封條→打耐候結(jié)構(gòu)膠→恢復(fù)外墻裝飾層→垃圾清運(yùn)→保潔→噴淋水驗(yàn)收→資料整理歸檔。

3.2.4 陽(yáng)臺(tái)、鐵藝欄桿節(jié)點(diǎn)防水維修

圖7 外墻防水構(gòu)造圖

圖8 飄窗、窗臺(tái)處滲水

3.2.4.1 滲水原因分析

陽(yáng)臺(tái)、鐵藝欄桿滲水的原因有：①陽(yáng)臺(tái)下口抹灰層裂變松動(dòng)，自行脫落，存在極大安全隱患；②抹灰面與墻體相接處裂縫進(jìn)水，直接滲入室內(nèi)和保溫層內(nèi)造成滲水；③鐵花欄桿銹蝕，雨水進(jìn)入鐵花內(nèi)部，經(jīng)根部流入室內(nèi)；④鐵藝欄桿銹蝕掉落，存在安全隱患；⑤有損形象和美觀。

3.2.4.2 解決方法及施工工序

（1）未封閉陽(yáng)臺(tái)的做法：安裝、安全密目網(wǎng)夾防塵布（防沖擊150kg以上）→拆除拆除銹蝕欄桿→鑿除抹灰層→安裝新欄桿（熱鍍鋅+烤漆欄桿或者不銹鋼欄桿）→清理→欄桿固定部位防銹處理并使用改性水不漏密封加強(qiáng)→清理→立面批界面劑→抹灰、批平、找坡→設(shè)置滴水→養(yǎng)護(hù)→批防水膩?zhàn)印推崾┕ぁ暹\(yùn)→保潔→驗(yàn)收→資料歸檔。

（2）已封閉陽(yáng)臺(tái)的做法：安裝、安全密目網(wǎng)夾防塵布（防沖擊150kg以上）→拆除銹蝕欄桿→鑿除抹灰層→掏空填充物→金屬固定件防腐除銹→框槽內(nèi)壁改性水不漏塞縫→附框與墻體接壤處彈性膠泥逐層封堵→安裝新欄桿（熱鍍鋅+烤漆欄桿或者不銹鋼欄桿）→防水層施工→防水砂漿保護(hù)找平找坡→養(yǎng)護(hù)→清洗→更換密封條→打耐候結(jié)構(gòu)膠→恢復(fù)外墻裝飾層→垃圾清運(yùn)→保潔→噴淋水驗(yàn)收→資料整理歸檔。

3.2.5 空調(diào)機(jī)位節(jié)點(diǎn)維修

3.2.5.1 滲水原因分析

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，空調(diào)機(jī)位滲水（圖10）的主要原因有：①空調(diào)板無(wú)排水孔（地漏）；②板內(nèi)為找坡或者坡度較小；③部分外高內(nèi)低；積水滲入室內(nèi)和保溫板內(nèi)；④空調(diào)未安裝在空調(diào)機(jī)位內(nèi)，排水未接入排水管。

3.2.5.2 解決方法及施工工序

對(duì)空調(diào)機(jī)位滲水部位進(jìn)行維修，具體做法是：鑿去找平層至基面→鉆排水孔（Φ75）→空調(diào)板與墻體陰角上翻300mm高鑿至基層→抹灰批平壓光→做R 圓弧→地漏安裝→排水管安裝→穿機(jī)位板水管根部補(bǔ)強(qiáng)處理→整體防水涂膜2度→馬蹄黏結(jié)層→找坡保護(hù)層→垃圾清運(yùn)→保潔→驗(yàn)收→資料歸檔。具體構(gòu)造詳見(jiàn)圖11。

圖9 門(mén)窗邊防水構(gòu)造圖

4 結(jié)語(yǔ)

圖10 空調(diào)機(jī)位滲水情況

圖11 空調(diào)機(jī)位、空調(diào)洞堵漏節(jié)點(diǎn)示意圖

隨著我國(guó)建筑行業(yè)市場(chǎng)不斷發(fā)展和完善，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也在提高。對(duì)于建筑防水質(zhì)量，也開(kāi)始備受關(guān)注。由于防水合理使用年限有限，很多建筑，尤其老舊小區(qū)，開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的滲漏水現(xiàn)象。雖然發(fā)生滲漏的原因多且情況復(fù)雜，但還是可以進(jìn)行歸類分析、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。本文結(jié)合具體項(xiàng)目分析，提供一種建筑房屋滲漏維修的成熟方案，以期幫助滲漏維修從業(yè)人員分析和解決滲漏問(wèn)題，共同構(gòu)筑無(wú)滲漏幸福家園。