既有建筑轉型綜合養老設施的可行性研究
——以上海嘉定某養老項目方案設計為例

■ 槐明路 HUAI Minglu

1 項目概況

該項目位于上海市嘉定區，東臨嘉新公路，南臨黃泥涇，西臨滬嘉高速出口，北側與其他地塊貼鄰。基地用地面積1.83hm2，基地西側已建成一棟地上5層、地下1層的辦公樓，基地東側待建雙塔辦公樓為地上16層及9層、地下兩層。設計任務是將此3棟建筑物改造為集養老公寓和專業養老設施為一體的高端綜合性養老社區（圖1）。

2 初步評估

圖1 總體鳥瞰圖

（1）既有建筑結構是否滿足養老設施改造的要求。已建建筑為框架結構，且投入使用不久，在外形不動結構承載能力允許的前提下，內部空間可根據養老設施重新規劃。醫療設施不設重型醫技、特殊設備，結構無需特殊處理。但主要功能將辦公建筑變更為醫療養老設施，建筑性質發生改變，結構抗震設防等級也不同，需要進一步的鑒定與結構評估。

（2）柱網與開間是否滿足養老設施的使用需求。目前已建建筑、待建建筑主體結構柱距為9m，進深6m左右，前后樓板式布局，9m柱距適宜改造成無障礙護理間或病房間及老年人公寓，滿足老年人生活起居、輪椅回轉、洄游動線、護理便利等服務。6m進深，可根據進深偏小的特點，護理區設置雙床間、單人間。公寓區設置6m×9m的雙床套間公寓[1]（圖2）。

（3）主要疏散樓梯是否滿足適老化要求。目前，已建建筑、待建建筑均為辦公類公共建筑樓梯，踏步約280mm（寬）×160mm（高），老年人設施踏步標準宜為緩步樓梯，踏步320mm（寬）×130mm（高），不應低于300mm（寬）×150mm（高）。且缺少滿足老年人使用的低扶手、盲道提示點。需根據適老化需要改造或加設緩步樓梯。

圖2 老年公寓選型圖

3 總體設計思路

設計方案應妥善解決養老設施及相關配套功能用房的設置需求。在現有建筑主體結構及外觀等基本不變的前提下，完成為失能和半失能老人提供醫療、康復、護理服務，為活力老人提供優質生活居住服務的改建方案。

設計定位：為失能和半失能老人提供專業的護理及療養、康復、醫療服務；為活力老人、自理老人提供居家式養老公寓以及生活、娛樂、學習等配套服務設施；為不同層次的老年人提供全階段全周期持續照料模式；為區域老年人、中高端客戶及企業職工提供專業的健康體檢服務。

4 改造方案

總體布局上，基地內西側5層的已建建筑，擬規劃改造為集門急診、診斷、治療、康復、護理、營養廚房等于一體的老年康復護理中心。基地東側9層、16層的待建建筑擬規劃為集接待展示、康復治療、老年大學、日間照料、臨時托老、活動中心、辦公會議、圖書館、宗教禮拜、老年公寓、親情公寓、職工公寓、公共餐廳、生活配套、沿街商業于一體的綜合性老年公寓區。已建、待建建筑中央圍合區域為中央花園，為住院老年人提供公共的戶外活動、交往、休憩空間。基地西側防護綠帶擬規劃為老年人康復花園，二層公共大平臺區域擬規劃為老年人室外活動、健身、集會場所，與西側的康復花園、CSA農場等通過斜坡地和平臺橋梁銜接。西側護理中心平臺上規劃為露天影院，東側老年公寓平臺中部規劃為露天泳池（圖3）。

規劃結構上，總體為雙核心一帶兩軸三片區的結構。雙核心是指老年康復護理中心與老年公寓，一帶為基地南面濱水景觀綠帶，兩軸為東西向的平臺、露天影院、中央花園、露天泳池、平臺等空間序列形成的橫軸線，南北向的入口、連廊、中央花園、平臺、親水平臺等空間序列形成的縱軸線。三片區是指中央的中央花園、西側的康復花園以及共享大平臺區。

交通組織上，住院、探視車輛自基地東北主要出入口進入，經環島進入養老區主入口，基地中央主入口門廊設置下客區，車輛駛出環島離開基地，或者就近駛入地下車庫。人員出入口由基地東北角主入口進入，內部職工車輛、后勤車輛由基地西側坡道入口停入地下車庫。后勤物流車輛由基地東南角次入口進入，污物及日常生活垃圾由基地東南角次入口送出（圖4 、5）。

圖3 功能總體布局圖

5 改造難點分析

5.1 樓梯不符合老年人設施踏步標準

可考慮在中庭、走廊靠外墻處局部加建緩步樓梯，必要時可考慮增加樓梯梯段數量。對于已建建筑改造樓梯難度較大，踏步寬度及高度、梯段數量、樓梯間難以改變，但考慮到本樓主要使用對象為失能、半失能老人，對樓梯需求頻率不大，且建筑為醫院、護理院，現狀踏步滿足醫院的標準。因此，可保持現有踏步不變，加設老年人代步梯、無障礙扶手、提示盲道、摔倒呼叫設備、監控設備等設施，保障老年人的上下樓安全。待建建筑由于已經過各項報批環節只待施工，因此，原則上交通核心位置與范圍保持不變，主體結構不變，樓梯間進深的擴大可通過壓縮前室與衛生間的區域實現，可以滿足老年人建筑要求，設置無障礙樓梯。

5.2 電梯形式及數量不符合養老設施標準

由于醫療、養老設施必須設置醫用病床梯，已建建筑及待建建筑均為客梯，不滿足醫養設施設置標準與相關建筑規范，因此必須要加設新電梯或將現有電梯加以改造。已建建筑可考慮結合建筑中部的中庭加設病床梯、無障礙電梯，以滿足老年康復、護理使用需求，加設數量需根據設計床位數量確定。已建建筑護理單元需統一加設污物電梯，為病床梯規格，每單元設置一部污物電梯。待建建筑改造成老年公寓，需將原設計中的客梯變更為病床梯，數量不少于2部，可根據現有公寓套數確定需求數量。另一方面，探視人群、醫護人員、后勤運輸等可充分利用現有客梯。

5.3 公共走廊不符合養老設施標準

現有的公共走廊寬度偏小，凈寬僅為2.3～2.4 m，地面材料生硬，無老年扶手、跌倒呼叫裝置、提示標示等設施。公共走廊擬改造為適宜老年人及病床、輪椅通行的標準醫療設施公共走廊。地面以防滑耐磨的PVC材料為主，兩側墻面加設高低雙層木扶手，底層扶手0.70m，上層扶手0.95m，地面踢腳線處做弧形翻邊處理，地面上設置提示標識，地面以上300mm墻面上設置跌倒呼叫裝置，吊頂下方設置提示標志。走廊上方考慮設備管道走向，可局部拓寬[2]。

圖4 首層平面圖

圖5 二層平面圖

5.4 衛生間不符合養老設施標準或需增設衛生間

目前已建建筑、待建建筑公共衛生間均未充分考慮無障礙設計。老年人居住建筑要求衛生間全部采用無障礙設計，衛生間內設置輪椅回轉空間，潔具采用無障礙抓桿，洗浴區采用助浴坐凳或步入式浴缸，衛生間入口處采用平坡過渡。老年公寓套內均需設無障礙衛生間，護理區病房內部可利用現有陽臺區域設置無障礙衛生間與晾曬陽臺。

5.5 樓層高度不可調節

目前，已建建筑、待建建筑二層及以上層高4.0m，老年人居住建筑生活起居用房凈高要求2.6m，走廊凈高要求2.3m，若二層以上設置老年人生活用房，走廊部分考慮梁高0.8m，管線層高度0.8m，吊頂構造層0.1m，凈高2.3m，滿足養老設施的凈高要求。改造設計要合理布局各類設備管線，盡量避免管線交叉影響。

5.6 既有建筑采光條件不易滿足老年人居住設施要求

根據改造方案，考慮將南向及景觀朝向較好的房間改造為老年人居住、活動空間，盡量避免被周邊建筑物遮擋光照，北向用房可做為護理人員用房及輔助用房。根據國家標準，老年人居室、活動室的滿窗日照不應低于冬至日2h的要求[3]。

6 改造方法總結

綜上所述，既有建筑適老化改造重點集中在幾個方面：樓電梯、走廊等交通空間的改造；老人居室、護理病房等生活居住空間的打造；醫療衛生保障設施的植入；休閑娛樂設施、文化活動設施以及生活配套服務的植入；戶外活動、康復療養環境的營造。

在養老設施的功能設計方面，除基本的居住、護理用房及配套生活設施外，還需要根據老年人的身體狀況、行為特點、生活習慣等加入醫療配套、文化娛樂、休閑活動、保健護理、幼托機構等。標準樓層中朝向好、景觀優良的區域，考慮改造為老年人的居住單元及護理單元。考慮到自理老人、介護老人、介助老人等不同層次老年人群的各自特點，需提供不同級別的護理服務。考慮到低齡老人、高齡老人、癡呆老人的不同情況，養老設施中還應配備阿茲海默癥治療用房、臨終關懷用房等。值得注意的是，對于既有建筑轉型，交往空間、戶外運動、花鳥養殖等環境場所的營造也非常重要，同時也要注意與室內居住及其他空間的無縫銜接[4]。

7 結語

既有建筑轉型社會養老設施存在一定的可行性。這些建筑在進行適老化評估合格后，經過適當的改造、設計，可成功轉型為健康養老設施。從社會意義上看，利用既有建筑作為養老設施的載體，在節約土地、節省投資、調節資源配置等方面都將有顯著收效。