區(qū)域性房企奈何“靠天吃飯”天津松江剛剛摘帽又現(xiàn)虧損

周月明

今年以來，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)控，一些城市的樓市降溫明顯，而隨著市場(chǎng)的降溫，也對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司產(chǎn)生了一系列的影響。天津松江（600225.SH）就是其中一個(gè)較為典型的例子，這家公司2017年剛剛摘帽，2018年一季度凈利潤(rùn)又出現(xiàn)虧損，下滑幅度排在A股上市房企的前列。

天津松江近幾年發(fā)展經(jīng)營(yíng)如何？天津樓市的走勢(shì)對(duì)其有何具體影響？剛剛摘帽不久為何又出現(xiàn)虧損？《投資者報(bào)》記者就這些相關(guān)問題致電致函公司一位女性工作人員，但截至發(fā)稿還未收到回復(fù)。

業(yè)績(jī)受天津樓市拖累

縱觀2017年至2018年一季度的天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)，其交易情況呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2017 年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資 2233.39 億元，同比下降 2.9%，其中住宅投資 1559.70 億元，同比減少 2.4%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 69.8%。商品房銷售面積 1482.12 萬平方米，下降 45.3%；銷售額 2272.30 億元，下降 34.7%。其中住宅銷售面積 1342.87 萬平方米，同比減少 46.7%。

2018年一季度，天津市商品房銷售面積188.13萬平方米，下降58.7%；銷售額318.55億元，下降54.8%。其中，住宅銷售面積下降58.2%，銷售額下降60.0%。

不過，值得注意的是，在這樣的市場(chǎng)背景下，在天津市的6個(gè)上市房企中：廣宇發(fā)展、天保基建、天房發(fā)展、津?yàn)I發(fā)展、中體產(chǎn)業(yè)、天津松江，只有天津松江2018年一季度營(yíng)收和凈利潤(rùn)下滑幅度最大，分別下滑了73%、145%。而廣宇發(fā)展、天保基建、天房發(fā)展的業(yè)績(jī)都呈增長(zhǎng)狀態(tài)。在同樣的市場(chǎng)背景下，天津松江卻受累最大，值得投資者注意。

翻閱天津松江近幾年的財(cái)報(bào)可發(fā)現(xiàn)，其在2015年、2016年凈利潤(rùn)還在虧損，分別虧損7.56億元、4.81億元，而到2017年，天津松江開始扭虧為盈，凈利潤(rùn)1.39億元，但值得注意的是，其2017年?duì)I收卻不增反降，為14.76億元，同比下滑25.74%。

這一點(diǎn)也引起上交所的關(guān)注，今年5月，天津松江收到上交所下發(fā)的《關(guān)于對(duì)天津松江股份有限公司2017年年度報(bào)告的事后審核問詢函》，其中就問詢了公司的業(yè)務(wù)情況。

其實(shí)，天津松江2017年雖然扭虧為盈，成功摘帽，但其凈利潤(rùn)扣除非經(jīng)常性損益后依然虧損7.17億元。

那么這筆非經(jīng)常性損益究竟是怎么一回事呢？

據(jù)2017年年報(bào)顯示，天津松江處置非流動(dòng)資產(chǎn)獲得11.19億元，其中，公司處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益為10.91億元。此外，其還分別轉(zhuǎn)讓了全資子公司天津運(yùn)河城投資有限公司100%股權(quán)以及內(nèi)蒙古松江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，兩筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的投資收益分別為9.44億元和1.75億元。

可以看到，2017年天津松江的實(shí)際經(jīng)營(yíng)性凈利潤(rùn)并不理想。而且，其2017年毛利率同比下滑了11.4個(gè)百分點(diǎn)。而到了2018年一季度，天津松江凈利潤(rùn)再次虧損了1.77億元，同比下滑145%。

那么，天津松江為何會(huì)出現(xiàn)這一情況呢？據(jù)其財(cái)報(bào)中的解釋，是為“積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，加快去庫存速度，實(shí)現(xiàn)資金的加速周轉(zhuǎn)。截至2017年12月31日，公司擁有在建擬建項(xiàng)目8個(gè)，同比減少52.9%，權(quán)益建筑面積約79萬平方米，同比減少46.2%，其中在建面積約42萬平方米，同比減少31.1%。”“此外，新開工面積 13.18萬平方米，同比減少17.57%，由于規(guī)劃調(diào)整、政府土地掛牌推遲、房地產(chǎn)市場(chǎng)欠佳等原因，導(dǎo)致全年新開工面積低于年初計(jì)劃。完成竣工7.85萬平方米，同比減少63.20%。簽約銷售面積8.45萬平方米，同比下降65.4%，簽約銷售額7.7402億元，同比下降67%，結(jié)算銷售收入9.24億元，同比減少28.93%。”

總體來看，各主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均出現(xiàn)一定程度下滑。

但是，從去庫存角度來看，天津松江的樓盤銷售情況也算不上良好。據(jù)此前媒體報(bào)道稱，其13個(gè)樓盤項(xiàng)目的已預(yù)售面積占其可出售面積不到14%。其中，除水岸公館一二期、水岸公館三期、東湖小鎮(zhèn)和廣西欽州寧越花園外，其他項(xiàng)目的已預(yù)售面積均不達(dá)10%。

針對(duì)2018年一季度業(yè)績(jī)下滑的原因，公司在財(cái)報(bào)中稱，“因下屬公司房產(chǎn)銷售收入減少，同期降低73.91%。”

為何另尋其他出路

值得注意的是，天津松江在樓市監(jiān)管趨嚴(yán)、行業(yè)環(huán)境下滑的情況下，開始尋求其他的發(fā)展道路。

先是2017年，天津松江以現(xiàn)金方式收購卓朗科技 80%股權(quán)，進(jìn)入信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

據(jù)資料顯示，天津卓朗科技有限公司是一家大數(shù)據(jù)公司，與華為、思科有著廣泛深入的合作，承接天弘基金的存儲(chǔ)數(shù)據(jù)庫建設(shè)，中標(biāo)多處數(shù)據(jù)中心建設(shè)。預(yù)計(jì)2018年凈利潤(rùn)約為1億元，作為對(duì)比，同行業(yè)相同規(guī)模的公司利潤(rùn)金額大體相同。天津松江在收購時(shí)與卓朗科技立下業(yè)績(jī)承諾：2017年、2018年及2019年的凈利潤(rùn)（扣除非經(jīng)常性損益）分別不低于9000萬元、11000萬元及13000萬元。卓朗科技2017年的扣非凈利潤(rùn)為9628萬元。天津松江稱：“重大資產(chǎn)重組的完成進(jìn)一步增強(qiáng)了公司的整體實(shí)力，使公司在智慧城市領(lǐng)域的布局更加深入，有助于公司形成‘房地產(chǎn)+智慧城市的新發(fā)展模式。”

其財(cái)報(bào)顯示，2017年，信息服務(wù)業(yè)務(wù)已占其營(yíng)收的29%，2016年占比為零。

除此之外，公司還有融資租賃業(yè)務(wù)。2017年，公司控股子公司天津恒泰匯金融資租賃有限公司簽訂融資租賃項(xiàng)目合同9筆，完成融資租賃業(yè)務(wù)11.83億元 。

恒泰匯金融資租賃成立于2014年12月15日，為天津松江控股75%的子公司。2017年，恒泰匯金租賃計(jì)劃開展融資租賃業(yè)務(wù)金額不超過20億元人民幣，已開展融資租賃業(yè)務(wù)金額累計(jì)為3.58億元。公司方面曾稱，本次融資租賃業(yè)務(wù)的開展有利于盤活天津松江存量資產(chǎn)，拓寬公司融資渠道，緩解資金壓力。

截至7月27日，天津松江股價(jià)3.45元，市盈率-8.4，市值32.3億元，在天津6家上市房企中排名最后。