“因才施房”如何釋放政策善意

目前，北京放出服務人才“大招”——《關于優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》正式發布。根據意見，北京將向人才專配租房、共有產權房和發放租房補貼，并不受戶籍限制。

此前，深圳也發布文件：計劃到2035年，新增籌集建設各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

“因才施房”是好事，但具體怎么做才能真正釋放政策善意？

深圳：優惠力度大但需注意供應量

宋丁（地產評論人）

6月5日，深圳市住建局發布《關于深圳主房制度改革加快多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，這份征求意見稿事實上已經繪出了深圳住房制度改革的路線圖。

深圳擬將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三類。

第一類市場商品住房占住房供應總量的40%左右。第二類政策性支持住房占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%，售價分別為市場價的60%、50%。第三類公共租賃住房占20%，只租不售，租金為同地段商品房租金的10%到30%。

近一年來，武漢、鄭州、成都、西安、北京、上海、天津等地相繼出臺了人才引進落戶的政策，城市之間的人才競爭進入白熱化階段。作為—個以高科技產業為核心的創新型城市，深圳面臨著巨大的人才競爭壓力，這是深圳“因才施房”政策的大背景。

深圳方案發布后，不少媒體都冠以“20年最強房地產新政”“本科生畢業可6折買房”等標題推送。也就是說，只需要在深圳工作滿5年，就能以6折的優惠政策購買甚至免費獲贈租住的人才住房。簡單計算下，一套90平方米的人才住房，按照深圳5萬多的平均售價，總值在450萬，6折則相當于優惠了180萬。這180萬，就是人才在深圳工作5年，除了正常薪酬外獲得的額外收益。如果未來深圳房價持續上漲，這種額外財富增值效應無疑更加明顯，對于高層次人才的誘惑力也是相當大的。

但是，需要注意到，深圳當前面臨的最大問題就是可供建設土地面積幾乎已經消耗殆盡。2016～2020年，當地可供住宅建設用地只有800萬平方米左右，還不如現在—個中小型開發商的土地儲備。深圳的“人才房”供應量可能不足，需要長時間輪候排隊。

另外，市場情況表明，人才爭奪在一定程度上誘發了高房價預期的蘇醒，這應當引起警覺。而且，強制將市場化商品住房壓縮到40%的比例，可能對過往的存量商品房以及目前新建商品房的價值形成一種反向激勵，開發商會有惜售和價格上漲的沖動，這是監管方需要提前預計到的。

北京：傾斜政策促進產業新城的形成

張大偉（中原地產首席分析師）

劃重點：北京供應“不限戶籍”的政策房，釋放了三個重要信息。

第一，北京人才新政試點的“三城一區”是指：中關村科學城、懷柔科學城、昌平未來科學城和亦莊經濟技術開發區，還有其他創新型產業集群和示范區。這些區域代表的是創新新高地、高精尖產業基地和實體經濟尤其是制造業轉型升級的示范區。人才住房主要集中在上述區域。

第二，北京對于人才申請的條件并未放松，有篩選標準地爭奪人才才是北京的目的。對于人才的篩選標準，北京將標準制定權下放到了區一級政府。由于各區、各園區重點發展的產業不同，發展所需的人才類型和層次也不同，北京市并沒有對人才標準進行全市統一規定，而由各區、各園區綜合考慮本區功能定位和發展方向等因素制定。比如，中關村科學城需要軟件人才，它可能就會將這部分人納入人才住房優惠對象之中；而大興的園區可能有限考慮生物醫藥人才。

第三，亦莊經濟開發區、昌平未來科學城、懷柔科學城等很多高精尖產業基地都在主城區之外，由于人才公租房和共有產權房主要在就業創業人才聚集區域布局，也面向區域內的人才租賃或出售，這將降低這部分人群的上班通勤時間。按照“產城融合、職住平衡”原則，也能夠避免公租房出現轉租和空置的現象，并發揮承接人口疏解的重要功能。

從整體角度，北京“因才施房”新政有利于北京創業就業人才的留下，進而打造高精尖產業；從區域層面，這種傾斜政策能讓遠離市區的園區具備更大吸引力，促進產業新城的形成；但對個體而言，人才住房保障政策的申請門檻并不低，房源的籌集也尚需時間，人才新政效果顯現尚需時日。

非商品房不應進入市場

湯傳堯（地產評論人）

過去兩年，一線城市樓市調控效果明顯，在此基礎上，北京和深圳在推出人才房時，都采用雙軌制，弱化市場，強化保障。他們的做法也代表了一線城市的住房頂層設計思路。

“因才施房”必然有諸多積極影響，但是有沒有風險呢？我認為以下幾點要給予重點關注。

首先，北京和深圳，非戶籍人口的住房自有率都是偏低的。在這個問題上，深圳要比北京嚴重得多，深圳住房自有率僅36%，這意味著市場上仍然存在大量購房需求。大量的常住人口是希望買一套平價商品房的，但人才房、安居房、共有產權房數量有限，商品房價格又非常貴，這些人的居住需求該如何解決？目前來看，無論是北京還是深圳，都沒有投入足夠資源解決這部分人群的購房需求。

其次，供應始終難以大幅增加。實際上，北京的住房供應潛力是非常大的，深圳本地的供應潛力的確有限，但可以通過與汕頭、惠州、東莞、中山等城市合作，大量發展衛星城，大量發展大型安居社區。遺憾的是，一線城市有相對嚴苛的人口規模控制指標，住房供應則以人口指標為標準，而不是以實際居住人口為標準的。這就決定了一線城市難以大幅增加住房供應。

最后，非商品房不應該進入市場。北京的共有產權房是完全封閉的，但深圳的人才房和安居房不是，15年后可以進入市場。深圳政策的風險在于，只要時間足夠長，人才房就成了個人私產，這等于是給人才發現金福利，卻可能導致背離了人才房和安居房的初衷——居住需求。

人才房和安居房應永遠封閉，如果沒有能力買商品房，可以繼續居住：如果有能力換更好的房子，那么人才房就讓給其他符合購房標準的人，而不應該直接讓持有者去市場上變現。

一旦可以變現，不僅增加了大量的審核成本，其漏洞也必然會被利用。

避免政策流于形式

欒安琪（華南理工大學法學院法治評價與研究中心助理研究員）

對于城市低收入者、務工人員的基本住房需求，應該以企業集體宿舍、廉租房等“兜底”；對于人才，北京和深圳等多地推出共有產權房、公租房等方案解決其住房問題，此外，還嘗試貨幣化租房補貼。

公租房有房租補貼，實際居住成本并不高，適合剛入職場的人才：而共有產權房則重點解決人才的購房需求。這類房子價格比普通商品房便宜，如果完全封閉運行，則未來也難有炒作空間。此外，還有限價商品房，產權100%歸購房人所有，但價格更高一些。

人才住房政策是吸引人才的重要手段，但并非人才流通時的唯一考量因素。如何避免人才購房政策流于形式，使政策真正服務于經濟發展大計，我認為，可從以下兩個方面綜合考量。

首先，盡快制定人才住房制度的配套實施細則，從實體上、程序上對人才申請住房制定系統化、可操作性強的規范。比如，深圳方案中同地段“6折”這一規定優惠力度極大，但如何對同地段租金、售價進行標準化測量是關鍵。只有在程序上作出全面、科學的規定，才能讓好政策真正落地。

其次，住房問題滿足的是人才基本生存需求，其他權益能否得到有效保障才是吸引人才的長效策略。要讓人才愿意租房，還必須在租購同權方面再下功夫。此外，地方政府應該大力推動公共服務升級，讓人才在社會保障、激勵政策、創業扶持及落戶等方面都能體會到城市的“溫度”，建立吸引人才的完整機制。