投資性房地產公允價值計量的財務影響研究

湯玲

摘 要 在投資性房地產和固定資產分開核算以后，投資性房地產的計量一直是會計理論界熱議的話題。《企業會計準則第3號-投資性房地產》的頒布鼓勵上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產，但是應用公允價值對投資性房地產進行后續計量出現了一些問題。本文以投資性房地產的計量為主線分析公允計量模式對企業帶來的財務影響。

關鍵詞 投資性房地產 公允價值 財務影響

2014年1月26日，隨著《企業會計準則第3號-投資性房地產》的發布表明了國家提倡公允價值計量模式的態度，實施公允價值計量模式是我國房地產計量模式的大趨勢。2008年的金融危機將公允價值計量推上了一個高潮。

1投資性房地產的含義及界定

投資性房地產根據財政部新會計準則的規定，是指如果企業持有土地使用權或建筑物的目的是賺取租金或資本增值，則該資產為投資性房地產。從以上定義可以看出：投資性房地產滿足一般資產的所有性質，其與其他資產的主要區別在于持有目的不同。其持有目的主要有：持有的準備增值后再轉讓出去的土地使用權；已經出租出去的土地使用權；用于出租和收取租金的建筑物。

投資性房地產的具有以下特點：投資回報期長，變現能力差、流動性弱等特點；投資性房地產的持有目的是增值后轉讓取得收益以及出租賺取租金。總的說來，投資性房地產能夠保值增值，收益回報性好的特點。

因此，從以上特點我們可以界定投資性房地產的范圍。一般來說，企業持有投資性房地產是為了提供服務、生產產品或管理需要是不能被認定位投資性房地產；以房地產開發為主營業務的企業，其正常出售或發展土地和商業房屋被認定為企業庫存，也不屬于投資性房地產的范圍。

2投資性房地產歷史成本計量模式與公允價值計量模式的比較

公允價值是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格（2014年新會計準則）。公允價值要求在不受干擾的公開市場中，市場參與者彼此相互平等獨立，交易雙方信息充分下的自愿交換或沒有實際交易但在相似條件下的交換金額。與其他計量屬性相比，公允價值計量特征比較明顯。首先，公允價值具有市場性，并且取決于市場；公允價值具有時間性，不同時間對統一資產或負債其公允價值會不同；公允價值具有不確定性，公允價值的計量在缺乏活躍市場的情況下，其價值的計量主觀估計的因素等。

成本計量模式要求企業對資產進行處置（包括購買、轉換等活動）時，應該按照資產取得時實際支付的價格計量。對投資性房地產應根據歷史成本和使用壽命計提折舊、攤銷，在會計期末還需要進行減值測試，計提減值準備。和其他計量模式相比，成本計量模式具有客觀性的特點，并且操作簡單便于會計人員接受。

公允價值計量模式相對復雜，并且具有較強的主體性。在公允價值計量在我國公允價值計量還缺乏詳細的實施細則。公允價值計量模式下不對投資性房地產計提折舊或攤銷；與歷史成本模式賬面價值取決于原始價值不同公允價值計量模式下其賬面價值取決于公允價值；公允價值的增加會導致利潤的上升而歷史成本模式下則對利潤不產生影響。

3投資性房地產公允價值計量模式下對財務指標的影響

近幾年來，我國房地產市場蓬勃發展。投資性房地產的價格一路走高。歷史成本已經遠遠不能反映出其現有的價值。在成本計量模式下投資性房地產的價值是在原始交易成本的基礎上扣除折舊或攤銷以后的價值，這已經遠遠脫離了投資性房地產的真實價值。在這種情況下，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式對其進行后續計量，則可以將其在升值期間的累計收益反映到投資性房地產的賬面價值中去，從而反映出其真實價值。

由于我國近幾年房地產產業的發展，房地產的價格一直處于上升階段。因此，其市場價格高于其原始取得成本。在公允價值計量模式下，企業的資產價值不可避免地也會增加。其價格對企業資產的影響可以通過下表反映出來：

2006年實施新準則之前，企業一般按照管理者的意圖將無形資產、存貨等用于投資的項目計入到經營租賃房地產；用于運營投資用房地產業務統一核算在投資性房地產中，單獨列示在資產負債表中。如果繼續使用歷史成本計量模式，企業的總資產不會發生變化，但資產結構將受到影響。

問題的另一個方面是：在公允價值計量模式下不對投資性房地產作折舊或攤銷。所以，采用公允價值計量模式可以節省企業的經營成本，提高企業的經營利潤。企業利潤的提高會帶來兩個方面的結果。首先，企業利潤的提高使得企業的業績上升。房地產企業業績的上升會進一步使房地產市場繼續升溫，房地產價格進一步上漲；其次，利潤上升的原因是沒有計提折舊或攤銷。其價值完全取決于市場，那么市場的波動會導致企業利潤的劇烈震蕩。其影響可以通過下表反映出來：

4完善投資性房地產公允價值計量的建議

綜上所述， 投資性房地產采用公允價值計量模式一方面可以更加真實地反映企業資產的價值，提高企業的會計利潤和會計信息的及時性、相關性，優化了財務指標，滿足投資者決策有用性的要求。但是，同時，由于我國經濟發展不穩定，房地產市場不夠成熟，容易出現波動，影響了公允價值的確定，從而影響了企業利潤和市場價值的穩定性。

要想使公允價值計量模式對投資性房地產的計量更加健全、完善，還需要從以下幾個方面來展開。首先需要完善我國公允價值的具體措施和程序；公允價值計量的規則和要求，以及隨后對不同決策類型的會計信息用戶的判別；其次，加強公允價值信息披露的監管；最后完善房地產交易信息平臺。