探索老舊小區改造

阮祥林

編者按：老舊小區配套設施不齊、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民生活質量、和諧社區構建和美好城市建設。老舊小區改造關系到千家萬戶的切身利益，是我國全面實現小康社會的客觀需求。老舊小區改造是解決人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間矛盾的一個措施，也是我們行業發展的一個契機。

轉眼間，改革開放已經40年，40年的高速發展給我們的國家帶來了翻天覆地的變化，斗志激昂的建設讓我們的城市日新月異。有新鮮便有沉舊，很多昔日城市中繁華的街道變得老舊，這些曾記錄城市榮光的建筑漸漸變得格格不入。如果為了維持新鮮光亮，一味地推倒重建，那其實是在抹去一座城市的歷史，而一座城市歷史的展現最好 莫過于那些具有時代層次感的建筑。

城市里的一些老舊小區大多有著曾經的輝煌，也寄存了很多當地人的回憶，可是也不得不承認，這些老舊小區已經無法滿足當前人們的生活需要了。由于歷史的局限性，很多小區在當初設計時，并沒有意料到我們經濟的高速發展和生活水平的大幅提高，這些慢慢老去的“家園”，配套設施不齊、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民生活質量、和諧社區構建和美好城市建設。因此，作為城市建設的重要環節，老舊小區改造關系到千家萬戶的切身利益，是我國全面實現小康社會的客觀需求。

沿著廣州繁華的北京路向南，有一條已有600多年歷史的街道——仰忠街，街道兩邊破舊的建筑，雨天“水浸街”不便出行，街巷上空密密麻麻的電線和懸掛的衣服形成了“萬國旗”。然而，隨著2016年廣州市政府將這里列為老舊小區微改造試點，仰忠街發生了意想不到的變化。小區居民的祖屋通過外墻改造被裝飾一新，重現了民國初期中西合璧的建筑風格，原來堆滿雜物的庭院也種上了鮮花。而仰忠社區的“蛻變”只是全國老舊小區改造的一個縮影。幾年來，一個個老舊小區實現的華麗轉身得益于各地正在開展的老舊住宅小區綜合整治改造工程。

老舊小區改造試點

老舊小區通常是指單位制改革之前，由政府、單位出資建設的居住區，與1998年商品房改革之后建設成的居住區相比較，大多已跟不上時代的發展。作為城市建設的重要環節，老舊小區改造關系到千家萬戶的切身利益，是我國全面實現小康社會的客觀需求。然而從各地改造工作實施情況看，改造并不容易，有業內人士曾分析指出，當前城市老舊小區改造尚存三重困難。

第一重困難是改造資金籌集難度大，維修基金長期閑置。目前我國大多城市的老舊小區改造資金主要依靠政府財政撥款，向社會籌集資金較難；物業維修基金使用效率不是很高，大筆費用長期掛賬閑置，如何利用好這種資金來支援老舊小區改造，并無一個明確的使用辦法。

第二重困難是改造涉及部門較多，協調管理難度較大。老舊小區改造通常需要對小區供電、供水、燃氣等配套設施進行修繕升級，在對小區道路和立面出新時又會牽涉到配電、配水管網的遷改，這就需要各單位強力配合。另外，還會涉及消防、城管、居委會、電信部門、有線電視單位等，協調好各單位的難度很大。分析指出，一旦協調不好，容易造成工期停滯或者重復遷改等問題，對項目進度和造價都有影響。

第三重困難是老舊小區改造建設管理不規范。分析認為，從當前情況看，普遍存在著管理較粗獷的問題。老舊小區的改造具有“目標進度計劃要求高”“項目分散”“群眾關注度大”“工程簽證變更較多”等特點，對于工程建設管理要求也相對較高。在具體實施過程中，工程建設管理不夠規范的現象普遍存在。

2017年12月1日，住建部“老舊小區改造試點工作座談會”在廈門市召開，住建部黨組書記、部長王蒙徽出席了會議。會議決定：廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波等15個城市，為全國老舊小區改造試點。

王蒙徽在會上強調，試點工作中要注意把握三個原則。一是堅持以人民為中心，充分運用“共同締造”理念，激發居民群眾熱情，調動小區相關聯單位的積極性，共同參與老舊小區改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。二是堅持問題導向，明確重點內容。要順應群眾期盼，先民生后提升，明確近遠期老舊小區改造的重點和內容。三是堅持因地制宜，做到精準施策。結合本地和小區實際，共同制訂科學的改造方案。

不僅如此，根據會議精神，老舊小區改造試點工作還將著重探索4個方面的體制機制。

一是探索政府統籌組織、社區具體實施、居民全程參與的工作機制。充分發揮街道、社區黨組織的作用，在老舊小區改造各環節充分反映居民需求。

二是探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則，采取居民、原產權單位出資，政府補助的方式實施老舊小區改造。

三是探索因地制宜的項目建設管理機制。強化統籌，完善老舊小區改造有關標準規范，建立社區工程師、社區規劃師等制度，發揮專業人員作用。

四是探索健全一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設，指導業主委員會或業主自治管理組織實現老舊小區長效管理。

老舊小區改造思路

老舊小區改造和過去常說的“棚改”不同，棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程，改造方式一般是拆遷重建，而老舊小區改造則是針對個體情況進行分析，然后決定是重建，還是翻新、改造，兩者在思路上大不相同，一個是拆，一個是修。所謂老舊小區改造試點，就是將城市里的一些老舊小區滯后軟硬件設置進行更新，重塑街道、完善街區活力。

老舊小區改造或許透露出一種新的城市管理思路，我們的城市建設也許將不再是“大拆大建”。過去每一座城市都在不斷地向外擴張，從中心開始向外層層推進，就像相聲演員岳云鵬在其歌曲《五環之歌》中所唱的一樣：“終于有一天，你會修到七環”，而如今北京七環已經通車在即。這種向外不斷擴建的做法不可能一直持繼下去，當土地資源遭遇“天花板”，“大拆大建”模式走到終點。早在2015年，上海市政府頒布實施了《上海市城市更新實施辦法》，明確上海實施動態、可持續的有機更新。從開發轉為運營，是上海推動城市更新的一個重要落腳點。上海發布有關辦法規定，城市更新項目實行土地全生命周期管理，項目功能、改造方式、建設計劃、運營管理、物業持有、持有年限和節能環保等要求，都納入土地出讓合同進行管理。對此，上海市規劃和國土資源管理局局長莊少勤表示，這將有利于從源頭治理土地炒作，提高土地利用效率，促使房地產企業向城市運營商、服務商轉型，促進城市整體建設品質和城市治理水平的提升。

很多老舊小區因為建設時期早，目前來看大多都居于城市核心地帶，改造后小區的容積率可能會提高，這樣節省土地的利用率，有利于老舊小區的集約使用。另外也需要面對的一個問題就是城市核心的老房子如果推倒重建，其再售價格必然高漲，會對當前已然高居不下的房價有刺激作用。其實就在15座舊小區改造城市名單公布時，微信上也確實流傳過一些文章，說這是“老破小”投資者夢碎時刻。

如果說，快速的城市擴張是城市建設發展期的話，那么老舊小區改造或許將標志著我們的城市建設進入到了修整期。在這一時期將更加注意城市的品質提升，比如海綿城市等，也將更加注重城市歷史建筑的保護，讓每座城市都能保存自己獨有的風貌，而不再千篇一律。

據報道，上海重點把房屋使用功能不完善、配套設施不健全、安全存在隱患、群眾要求迫切的各類舊住房納入“留改拆”工作范圍，積極探索抽戶抽幢、征而不拆、留房留人等多種方式推進舊區改造，達到既改善居民生活水平，又保護城市歷史風貌的目標。對于老房差異化的實際情況，將推動多模式實施舊區改造。對需要保留原有風貌和居住使用功能的，可按“留房留人”方式修繕改造；對需要風貌保護且對居民重新安置的，可按“征而不拆”方式實施，征收房屋后保留原有建筑，按規劃實施改造和利用；對規劃明確無保護保留要求的，應拆盡拆，在征收房屋后拆除原來建筑，按規劃實施建設。

老舊小區的市場

作為建筑行業的從業者，我們自然也非常關心老舊小區改造將帶來多大的市場價值。

在去年舉辦的清華大學GESD研究中心政策研究報告發布會上，國務院參事、住建部原副部長仇保興指出老舊小區改造蘊含巨大投資機遇，他表示，有100多億平方米的建筑需要改造，對其進行菜單式的老舊小區改造，據測算投資需求為15萬億元。

據相關組織2016年統計數據，全國共有老舊小區15941個，4212.95萬戶，建筑面積40億平方米，其中，基礎設施老化、環境差的101382個，占總數的63.6%，影響到1.2億人的居住生活。而且隨著時間的推移，需要進行改造的小區將會越來越多。

老舊小區如果要滿足現代人們生活居住的要求，有許多需要升級的地方，而這些升級改造就是我們的市場所在。目前很多城市在老舊小區改造時，會根據居民的需要，提供“菜單式”的改造方案，而很多“菜單項目”都與我們金屬結構行業緊密相關。

節能窗：前面已經說到了，老舊小區存在一個巨大的市場體量，而除了數字龐大外，這也是一個高質量的市場。基本上所有老舊小區的門窗都是不符合當前建筑節能要求的，而我們老舊小區改造則就是要讓老舊小區符合當前的節能要求。住建部《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》提出通過提高建筑節能標準，實施既有居住建筑節能改造，使建筑能源利用效率進一步提升，能源消費結構進一步優化，可以有效遏制建筑能耗的增長趨勢，實現北方地區城鎮民用建筑采暖能耗強度、公共建筑能耗強度穩步下降，預計到“十三五”期末，可實現約 1 億噸標準煤的節能能力。門窗的改造幾乎是老舊小區改造的必選項目，有門窗行業人士分析，如果按著建筑面積與門窗面積4 : 1來計算，以40億平方米來講算，將有10億平方米的市場。

防盜門：作為居民家庭的第一道防線，小區、樓棟門禁系統至關重要。在老小區居民樓單元安裝防盜門，更是加強居民小區安全防范、預防和減少入室盜竊案件發生的一項措施。一些城市改造中也注意了這類問題，比如濰坊西英社區針對農林局宿舍、濰坊銀行宿舍、車管所宿舍和多利達宿舍的老舊小區無單元門情況向上級部門匯報后并進行了防盜門的改造，目前單元門已改造完成，進行了全部更換。據了解，小區之前沒有防盜門方便貼小廣告的進去，安全問題值得堪憂，容易造成生命財產安全隱患。改造防盜門后對維護社區的安全與穩定起到了很大的作用，切實增強了社區居民的安全感。

清潔采暖：徐州是江蘇省唯一一個采取集中供暖的城市，在去年的老舊小區改造中他們也關注到了老舊小區居民的采暖問題，泉山區民健園小區建于上世紀90年代，51棟樓3266戶居民，除了水電外其它生活配套設施全無，當然也包括暖氣。在改造中投資2500萬元做一個采暖項目，項目采用先進的瑞典分布式供熱系統，供熱站建設面積244.28平方米，采用12MW電極熱水鍋爐系統和DN250供熱管道，以蓄熱罐形式保證24小時清潔供暖。泉山區副區長劉明表示，他們對老舊小區的治理改造，打的是一套組合拳。2010年開始，以“讓小區美起來”為目標，以美化亮化拆違為措施，是1.0版本的老舊小區改造；在此基礎上2014年開始以“把小區管起來”為目標，由政府托底引入物業是2.0版本；在此前兩項的基礎上，以“提升小區品質”為目標，實施供暖和外掛電梯的進一步升級改造，則是泉山區老舊小區改造升級的3.0版本。

鋼結構停車位：老舊小區停車難幾乎成了一個社會問題，其實不單是住宅小區，就是我們很多的城市規劃都沒有料想到我國個人汽車的擁有量會上升得如此之快。老小區在解決停車位問題上需要特別對待，因為這不同于門、窗、排水等部件的改造升級，而是新增項目。目前大多利用空地、邊角地、閑置土地和存量建設用地，增加停車位。2017年北京石景山區古城環衛樓老舊小區綜合整治試點項目嘗試了鋼結構的立體停車位，在前期征得超過三分之二居民同意以后，由北京京石科園投資發展有限公司投資建設。立體停車設施設計方案經多次優化，確定為六層升降橫移式機械車庫，由首鋼城運公司進行建設，提供車位57個，有效緩解了小區內停車位不足的問題。

玻璃幕墻電梯：老舊小區大多缺乏電梯，而恰恰很多老舊小區的居民又以老人居多，對于電梯的需要更加強烈。北京市海淀區清河毛紡北小區是北京市首個“三合一”老舊小區綜合改造試點，也是北京首個加裝電梯的老小區，共安裝了31部外掛電梯。電梯外觀是玻璃幕墻，而電梯內部卻看不到外面。這個電梯方案也改過多次，在最初的設計中，凸出建筑的新建電梯井和電梯廳采用“鋼結構+樓板”的設計方案，全部密封。但考慮到居民的乘坐感受，后來將電梯井和電梯廳改為“鋼結構+玻璃幕墻”，提升了每個單元樓道的采光效果，白天樓道再也不用開燈。對于電梯轎廂，則采用了全封閉轎廂取代之前的透明轎廂，主要是考慮到老年住戶身體條件不同，避免透明電梯轎廂上升下降時乘梯人產生眩暈和身體不適，同時也保護了住戶的個人隱私。

排水管：老舊小區存在的問題都很多，天空亂、地下老、雨污不分離的管網問題存在已久。老舊小區的地下管網老化情況普遍，加之雨水井缺失，導致雨季排水壓力大，極易出現積水，影響居民生活，特別是在南方雨季，老舊的電線與積水有可能會發生觸電事故，這對人生安全產生了隱患。就在剛剛過去的6月，鄂州市市政設施管理處全員上陣，分成三個調查專班小組，對全市40個老舊小區進行了排水設施進行全面清理和摸底。在此次清理中，工作人員發現，老舊小區的雨污水管混接、錯接現象較為普遍，且存在雨污水管道淤積、堵塞的現象。市政工程管理處負責人介紹，摸底情況統計完成后，由市規劃院統一規劃設計方案，對沒有雨水管線的小區新建雨水管線，實現雨污分流，保證在強降雨期間，小區內的雨水也能及時排出。據悉，實施雨污分流工程的實施，一方面可以讓雨水全部收集，有效減少內澇，節約利用水資源；另一方面，提高污水收集率，充分發揮已建管網及污水廠的作用，改善城市水環境，打造環境生態和諧發展的宜居城市。

鋁門窗幕博覽會上的仿古銅窗，據了解應用在上海老舊改造中

對行業未來的影響

老舊小區改造或許可能會成為政府對于城市管理發展的一種新思路，按照國家統計局的數據，2016年我國的人均居住面積就已達到了40.8平方米，其中城鎮居民人均住房面積是36.6，農村居民人均住房面積是45.8，這已超過國際水平，也就是說我們對于新建面積的需求將不會再向過去那么強烈，老舊小區改造或許不單是一個新市場，也會成為未來我們的一個主力市場。

老舊市場與現在的房地產市場有很大不同，不得不承認一個問題，在我們的房地產項目中，最終房屋的使用者對于建筑部品是沒有選擇權的，一個工程項目選擇裝什么樣的窗戶是由開發商決定，而目前老舊小區的改造是按照“誰受益、誰出資”原則執行的，也就是說，業主將擁有選擇權，對于我們來說，老舊小區的市場客戶變了。

除了市場與客戶的變化，產品也會有變化。為了維護一些老建筑的原有風貌，對于門窗的外觀會有一些要求，比如仿古的門窗，而近年在各類門窗展會上也出現了很多木包鋁的仿古窗，還有銅制的仿古門窗。

除了以上的“菜單項目”外，裝配式技術也開始在一些老舊項目中應用，相對于新建建筑，老舊小區改造更加需要低污染和施工速度快，盡可能減少對居民原有生活的影響，相信在這方面也會有許多值得探索的地方。