預告登記，你辦了沒有

文/葉青

提起預告登記，恐怕很多人感到陌生。這個重要手續，不少人不知道，而一些購房者即便知道了，也不在意。有的嫌麻煩，有的礙于情面，省卻了這一步，直到出問題，才把腸子悔青——

一場方便卻不可靠的交易

2013年5月的一天，家住廣西柳州市的黃曉敏，在路上遇到年過半百的馬春生。兩人十幾年前就住同一條街，算是老熟人。后來，馬春生搬家離開。兩人許久不見，便拉起家常。

馬春生唉聲嘆氣地說，最近父親病重，家里經濟吃緊，想把北雀路那套剛買的新房賣掉，給父親救急。黃曉敏正打算買房，準備把上了年紀的父母接來生活，今天可謂“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫”。

黃曉敏有意購買，馬春生當即表示會給予優惠，接著帶她去看了房。黃曉敏對位置、戶型結構都滿意，對60萬元開價也覺得合理。雖然房產證尚未辦下來，銀行也有按揭貸款沒還清，但出于對房子的喜愛，以及對馬春生的信任，黃曉敏動心了。

6月初，雙方簽訂了房屋買賣協議?？紤]到沒房產證，過戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬元，剩下的錢以她為馬春生償還貸款的方式，分期付清，兩年半后再辦房產過戶手續。

黃曉敏依約付錢，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購房發票、房門鑰匙一并交給她。之后，裝修房子等事宜順利進行。黃曉敏萬萬沒料到，2014年，馬春生就辦好房屋所有權證書，卻一直隱瞞。

同年7月，馬春生將該房作保，與一個叫陳永革的人辦理了抵押登記手續，向其借款30萬元，期限為半年，月息按利率2%給付。之后，馬春生付了四個月的利息，便銷聲匿跡。

陳永革找不到馬春生，便按房產證登記的地址找上門，見到的卻是黃曉敏。

莫名被拖進錯綜復雜的局

陳永革表明來意——想拍賣該房抵債，黃曉敏傻了眼。兩人這才意識到，他們被馬春生忽悠了。

盡管黃曉敏一再解釋，但陳永革不打算讓她置身事外：“要么你騰房；要么你幫馬春生還我的貸款本息?！秉S曉敏當然不肯就范，與他僵持著。

久拖之下，陳永革于2015年4月，將馬春生告上柳北區人民法院，要求其返還借款、利息，并按每日1%支付違約金。

得知馬春生被告，擔心房屋被法院執行、自己落空的黃曉敏，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機關報案。

可是，黃曉敏和馬春生曾通過協議，約定兩年半以后過戶，而當時期限未滿。警方便認為這是民事糾紛，建議她到法院去解決。

沒辦法，8月，黃曉敏也提起訴訟，請求柳北區法院認定房屋買賣協議合法有效，稱馬春生應在2015年年底前將房屋過戶。

因陳永革先起訴的案子，法院11月作出判決：馬春生歸還30萬元及利息、違約金。判決一生效，陳永革申請執行馬春生的財產。黃曉敏買的房子依舊登記在馬春生名下，自然被查封。

一個月后，法院才判決房屋買賣協議合法有效。這個時間差對黃曉敏十分不利。

自己確定是受害人，黃曉敏向法院要求將房屋還給她。一個月后，法院駁回了她的請求。

黃曉敏欲哭無淚。抱著最后一線希望，2016年11月，她把陳永革、馬春生一并告到法院。她認為，這個房子不應該作為被執行的財產。

法庭申辯難改敗訴結果

為保住房子，黃曉敏做了不少功課。她提出，根據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，她簽了合法有效的買賣協議，實際居住并占有房屋，此外交了首付，還支付著余款，從未間斷，法院應予以支持。

但陳永革認為，法院認定抵押權合法有效，立案、判決都比黃曉敏的更早。而且抵押權屬于擔保物，根據物權法相關規定，他享有優先受償權。

陳永革還指出，黃曉敏遭受損失，是源于自己疏忽。如果她買房后及時進行預告登記，那么陳永革去辦理抵押登記時，就會知道房屋已另有主人，根本不會借錢給馬春生。

黃曉敏懊惱地表示，自始至終，她都不知道還有這樣一種登記，也不清楚它的作用、重要性。

見她很委屈，法官努力想讓雙方和解。無奈雙方分歧太大，特別是黃曉敏覺得虧大了：如果房屋被拍賣，所得款項除了交納拍賣費，還要支付陳永革錢，剩下的錢不可能彌補她的損失。

對于她的擔憂，陳永革善意提示：還不知道馬春生在別處借了錢沒有。倘若借了，這些人也把他告上法院，那時候，能分到手的錢就更少了。黃曉敏聽罷，神情更加黯淡。

法院審理后認為，黃曉敏還沒支付全部房款，不符合最高人民法院的相關規定；陳永革因抵押享有擔保物權，可以優先受償。另外，黃曉敏應當向馬春生主張違約責任，不能因此對抗陳永革的權利。

據此，法院于2017年9月駁回黃曉敏的訴訟請求。關于損失，黃曉敏可以另行起訴馬春生。

用足法律拒絕被人鉆空子

打官司的種種曲折和不易中，讓人特別關注的，是“預告登記”這個詞。

根據物權法的規定，當事人簽訂不動產物權（包括買賣房屋）的協議，為了保障將來能順利實現物權，可以申請預告登記。登記后，未經登記人的同意，將不能處分該不動產。

這樣做的目的，是限制賣方再次處分已經出售的不動產，保障買受方權利。

比如，在商品房預售中，可以預售登記尚未建成的住房，制約開發商把已出售的住房再次出售、抵押。像黃曉敏這樣的二手房交易，預告登記也很必要。

預告登記辦理起來也不難。對于商品房預售，購房者可以備齊登記申請書、申請人身份證明、經過登記備案的商品房預售合同、當事人關于預售登記的書面約定等材料，到房產登記機構辦理。如果雙方在預售合同中，對預告登記附加了條件和期限，要提交相應的證明材料。在建房屋如果已經設定抵押，需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。

至于二手房買賣，預告登記時，除了登記申請書、申請人身份證明、當事人關于預告登記的書面約定，還要有轉讓方的房屋所有權證，以及轉讓合同。

如果房屋處在抵押期，應提交抵押權人同意房屋轉讓的書面文件、他項權利證書、抵押權注銷申請書。

總之，要學會運用法律來約束雙方，避免被別有用心的人鉆空子。

（文中人物為化名。）