我國酒店業輕資產運營模式績效分析

田 露

一、我國酒店業發展現狀

2013“八項規定”出臺后，全國范圍內星級酒店凈利潤連年持續虧損，雖然全年營收額守住了兩千億元的大關，但顯而易見的是，這是一次整個行業的寒冬期，如何利用輕資產運營模式殺出重圍、占有市場、輸出品牌，成為了酒店業亟待思考的問題。

一直以來，傳統模式資金占用量大、回收期長的問題困擾著酒店企業，作為典型的重資產類投資，一家300間客房規模的五星酒店，需要約為3～4億元人民幣的物業投資規模，投資回收期在7～10年，長期占用大量資金。相反，具有投入小、產出大和品牌價值高等特點的輕資產經營，以最小投入獲得最大產出為目標，可以幫助企業在獲得收益的基礎上加速擴張。因此，眾多世界知名酒店集團進行經營轉型時，都開始采用輕資產盈利模式，售后回租這一運行模式更是被廣泛應用。售后回租是指酒店企業將現有物業類重資產出售給其他企業，出售后再次簽訂租賃合同將其租回，重新掌握使用權。為了穩定經營，這類合同期間通常可以達到20～30年甚至更長。對酒店業來說，售后回租既是一種酒店輕資產經營方式，也是一種酒店的非傳統融資方式，酒店既可以避免物業類重資產拖累盈利，也可以以靈活的方式獲得較大規模的短期融資，收回使用權，因此，越來越多的本土酒店企業開始選擇售后回租輕資產運營模式。

二、華天酒店經營概況

湖南華天大酒店股份有限公司是是一家現代化旅游服務企業，1996年實現成功上市。目前，公司托管總資產逾80億元，是我國中西部地區最大的本土酒店品牌。酒店業是華天酒店集團的主要業務收入來源，但受大環境等方面影響，華天酒店業績長期不景氣，華天酒店也一直在進行轉型的嘗試，包括向養老業務的探索，這一切都需要有大量的現金流作為支撐。2013年，華天收購北京浩博基業房地產開發有限公司，總花費約6億，仍虧損4331.59萬元，建好的房子也因多種因素沒有對外進行銷售。

在各方面的重重壓力下，華天酒店強化發展思路，率先進入“售后回租”輕資產的運營模式，引起業界廣泛關注。與從前不同，此次售后回租資產運營業務的客房所有權發生了變化，售后租回業務產生的收益作遞延處理，而資產運營業務收益則一次性計入當期損益，可見，這種對酒店資產本身進行買賣的輕資產運營方式，是一項全新的發展模式。

三、華天酒店售后回租運營績效分析

(一)財務指標分析

1.經營成果分析

雖然根據年報顯示，實行售后回租后的2013年，發生虧損8473.84萬元是不可否認的事實，但我們同時可以注意到，華天酒店EVA值在2012年的斷崖下跌后，于2013年有了顯著增長，這是公司推行售后回租輕資產運營模式產生正面財務效應有力佐證。

2.比率分析

償債能力方面，雖然華天酒店營運資本一直為負，但情況在2012年其絕對值觸底后開始逐年好轉。到2015年，企業流動資產與流動負債的差值進一步減小，流動負債高流動資產7億元，在此之后，其資產負債率進一步穩定在60%左右，越來越接近50%這一理想指標。從流動比率來看，華天酒店流動比率在2012年經歷了一個低谷，運用了售后回租運營模式后，2013年流動比率基本與2011年持平，并在之后財年持續攀升。雖然上升幅度不大，但考慮到2014年公司新在張家界和婁底開設兩家自營高星級酒店以加快品牌輸出，投入了大量資金，待一段建設期后回收資金，流動比率將會進一步上升。綜上表明，在運用輕資產運營模式后，華天酒店財務穩定性保持著好轉的趨勢，短期償債能力得到了提升。

營運能力方面，華天酒店應收賬款的周轉率雖然有波動，但一直處于較合理的波動范圍內，在應用售后回租運營模式后，應收賬款周轉率也在向更穩定的趨勢發展。

3.現金流分析

2013年采用售后回租經營模式后，經營活動產生的現金流入和流出都有了大幅度增加，雖然這一業績并不能掩飾公司2013年酒店主業虧損的事實，但考慮到由于國家政策制約，高端政務接待業務量都受到了不小的沖擊，收入普遍大幅度減少，售后回租經營模式還是在華天酒店盤活資金方面起到了相對積極的影響。

華天酒店在運用售后回租之前，大量流動資金用于建設自營酒店，在2012年輕資產轉型后，投資活動產生的現金流量凈額從負8.9億激增至負2.9億元，這主要歸功于購建固定資產支出從2011年開始五年間銳減了5.6億元，由此可見華天酒店的投資有效盤活了資產，若保持此種趨勢，凈額為正指日可待。

(二)非財務指標分析

1.擴大經營范圍改善經營效果

華天酒店選擇的售后回租模式是華天酒店在大環境下進行戰略變革的體現，更是以酒店業為代表的整個重資產行業現階段的選擇。從最初的“酒店+地產”到今天的“自營+托管”，華天酒店經營理念的轉變，拓寬了自身收入來源，加速了品牌價值的輸出，是行業發展的集中體現。

2013年，華天酒店業供應鏈上下游的眾多周邊產業都開始了多元化轉型，由于協同效應，這些周邊產業與核心酒店業相輔相成、互為依托，提升了酒店的盈利能力。

2.拓寬融資渠道優化資本結構

華天酒店在應用售后回租運營模式融資之前，渠道相對單一，只能通過銀行借款和股權融資來籌集資金。但股票發行成本較高，發行有諸多限制，不能及時滿足公司對現金的需求；銀行借款也存在機密信息泄露的問題，且銀行借款手續繁雜，審批費時，使得這一融資渠道融資成本相對高昂。

選擇輕資產運營售后回租的模式，使得華天酒店的融資速度大大加快，保護了其企業機密信息的安全性，華天酒店只需掌握資產的公允價值或重置成本，以此作為售后回租的交易價格，就可以尋找到合適的交易對象，提高資金的流動性和利用率。原本作為非流動資產的酒店客房變成了流動資產，流動資金的產生降低了資產負債率，使企業的資本結構更加趨于穩定，增強了企業的流動性，為企業融資渠道的選擇提供了新思路。

四、輕資產售后回租運營模式存在的制約因素及對策

(一)過度依賴業主存在穩定性風險

公司酒店選擇輕資產運營，一般會與固定的一個或幾個業主構建合作關系，在選擇銷售的對象時會受到制約。簽購銷合同的同時，華天酒店還會與個人業主簽訂租賃合同，在這種與個人業主長期合作的情況下，華天酒店客房使用的穩定性很大程度上取決于個人業主對合約義務的履行情況。某種意義上來講，此時“售后回租”業務屬于不完全競爭市場，公司必然形成對一個或幾個業主的依賴，同時受制于此。

因此，售后回租企業必須要謹慎、全面地了解合作者，做足前期調查工作。若為法人合作者，則重點調查其經營狀況、財務狀況等方面；若為個人合作者，可以調查其的信用記錄、聲譽等。

(二)核心業務能力遭到削弱

華天酒店以酒店服務業為核心業務，截至2013年，每年營業收入的占比都在85%以上，新增資產運營業務后，其2013年營業收入所占的比例降至71.15%，公司酒店經營業務核心地位遭削弱。此外，華天酒店多元化程度持續加大，為實現全產業鏈發展，開始進軍旅游文藝表演的開發。多元化是一把雙刃劍，對企業來說，雖然有利于提高綜合競爭力，但是如果不結合企業實際和國情，很可能過猶不及，對公司長期發展造成損害。公司應注意對酒店服務業核心地位的保持，在此基礎上進行輕資產運營模式的嘗試，避免業務重心的偏離。

(三)存在法律與政策風險

目前關于融資租賃的法規僅僅在《合同法》中有提到，沒有對案例的系統講解，更沒有專門的融資租賃法來規范市場行為。若投機者拒絕履行義務，灰色地帶又缺少相關明確的法律可循，那么遭到侵權的一方很有可能無法維護自己的權益。周邊配套服務的缺乏限制了“售后回租”的發展，企業必須謹慎對待，保護好自己的權益，預防侵害。

除此之外，從以往的個案來看，決定是否運用輕資產的模式時，本土企業必須充分聯系企業實際情況和國情，如：是否存在長期、穩定的客戶關系，是否已經形成了一定的品牌效應，是否有足夠能力進行質量控制等。

五、結語

本文以華天酒店為例，對比分析了選擇輕資產售后回租模式前后華天酒店的績效變化，證明了這一模式可以在保持對新建酒店的經營控制權的基礎上進行品控，使輕資產方面的優勢得到有效發揮。目前，華天管理層已經大幅度調整，并繼續加大了輕資產模式的運作力度，對現有資產加大處置力度，進一步盤活了存量資產。雖然華天酒店售后回租輕資產運營模式剛剛起步有很多不足，但總的來說前景樂觀。公司前期已具備成功經驗，只需在此基礎上對“重資本、輕資產”經營模式結合實際進行創新，合理推進輕資產的運作，輕資產模式必然會為公司帶來更加積極的品牌效應和財務效應。

當下對我國酒店業來說，機遇與挑戰并存，我國酒店企業應在運用輕資產運營模式、轉換經營思維的基礎上，對輕資產運營模式結合企業實際情況進行本土化調整，平衡企業流動性與盈利性，向世界輸出中國品牌，全面促進我國酒店業的可持續發展，為行業注入新的活力。