我國開征房地產空置稅的必要性及建議

余 波

房屋空置稅的征收在國外相對普遍，已經成為控制物業成本、打擊惡意炒房、維護房地產健康發展的重要稅種。數據統計顯示，85%以上的西方發達國家都設立了房屋空置稅，如英國規定房屋空置兩年以上，政府征收100%的空置稅，法國規定房屋空置一年以上征收10%的稅款，荷蘭甚至規定長期空置房屋政府有權拍賣或者免費提供給無房者居住等。正是基于房屋空置稅的優點及世界各國實施的現狀，我國學術界早在本世紀初就提出也應當引入國外房屋空置稅，以遏制不斷上漲的房價，引導房地產市場更加理性發展，滿足居民的剛性住房消費需求。

一、我國開征房地產空置稅的必要性

隨著我國房地產商業化的不斷推進，炒房、囤房現象屢禁不絕。這不但導致我國居民貧富差距的加劇，土地資源浪費，也導致房屋空置率不斷攀升。因此，當前我國開征房屋空置稅非常必要，具體闡述如下：一是可以有效防止開發商“捂盤惜售”，盤活房地產資源，也有利于房地產企業更快實現資金回籠，實現房地產市場更加健康理性的發展。二是可以有效遏制“惡意炒房、囤房”現象，切實保障普通居民住房剛性消費權益。“房屋是用來住的，不是用來炒的”，將會成為更多住房消費者的共識。三是可以提高土地資源使用效率，直接增加地方財政收入。未來隨著我國城鄉建設用地的不斷減少，開征房屋空置稅可以間接增加建筑土地的使用量。四是可以有效預防房地產利益輸送帶來的官員腐敗現象。國外房屋空置稅征收實踐已經充分證明，開征房屋空置稅可以有效打擊房地產腐敗現象，讓違法違規多占房者無所遁形。五是房屋空置稅在不少西方發達國家已經實行多年，已經積累了豐富的征稅經驗。我國開征房屋空置稅符合當前國際征稅潮流，可以讓我國房地產市場與國外房地產市場有效接軌等。

二、我國當前征收房地產空置稅存在的現實問題

1.部分既得利益者反對征收房地產空置稅

導致當前我國征收房地產空置稅的最大阻力，是部分既得利益者反對征收房地產空置稅。2017年，國內某房地產研究機構對京津冀6座城市的兩套房以上的居民抽樣調研顯示，67.52%的受訪者反對征收房地產空置稅。上述擁有多套房地產產權的人群往往屬于社會的上層人群，具有較強的輿論話語權。他們憑借自身社會地位與輿論優勢甚至公開反對征收房地產空置稅。同時，房地產行業一直是我國國民經濟發展的支柱性產業，在部分地方房地產土地出讓金甚至成為財政收入的主要來源。長期對房地產行業的財政依賴，導致政府盡管也認識到房地空置稅征收的必要性和優勢，但是推進房地產空置稅征收改革決心相對不足。從這個層面看，不少地方政府也是房地產行業的既得利益者。

2.短期內引發房地產市場發展混亂，影響地方經濟發展

國外房地產空置稅征收實踐證明，開征初期的確會引發房地產市場發展混亂。如果政府不能指定切實可行的房地產空置稅征收方案，甚至會給地方經濟發展帶來毀滅性影響，如英國利物浦從上世紀80年代末開征房地產空置稅，但是由于征稅方案設計不科學，推進過于冒進等，導致原來繁華的房地產市場不到兩年就一片混亂，給當地經濟社會帶來很大負面影響。2012年，復旦大學某建筑專業教授通過房地產空置稅征收數學模擬證明，開征房地產空置稅會帶來房地產市場平均長達6.9年的滯緩，導致地方政府短期財政收入不斷減少，增加地方債務成本，最終影響地方經濟社會健康穩定發展。如何克服房地產空置稅征收帶來的短期經濟發展的陣痛，是擺在我國學術界面前一個重大課題。

3.房地產空置稅的征收范圍、征稅比例確定相對較難

要想開展房地產空置稅的征收，合理確定征收范圍、征稅比例非常重要。但是，當前我國不同城市、不同地區的房地產價格不同，這給房地產空置稅的征收范圍、征稅比例的確定帶來相當大的難度。以北京市為例，三環以內、三環到六環、六環之外的郊區房地產價格差距明顯，如果對北京市采取統一的房地產空置稅征收難免有失公允，不能真正發揮這一稅種對房地產市場的調節作用。同時，我國一線城市、二線城市與三線城市之間房地產價格、房地產消費等也存在明顯的差距，如山東省濟南、青島等少數一二線城市房地產均價在2.2萬元以上，而該省的一些三線城市房地產均價普遍在1萬元左右，如果全省采用統一的房地產空置稅征稅范圍、征稅比例也不利于房地產市場的健康發展，如果以各地級市、縣自身確定房地產征收范圍、征稅比例既不符合當前稅法固定性規定，也會明顯增加征稅成本。

三、未來開征房地產空置稅的建議

1.引導部分既得利益者認可房地產空置稅，嚴厲打擊惡意抵制行為

未來要想扎實推進房地產空置稅，我國必須要首先引導部分既得利益者認可房地產空置稅。中央與地方稅務機關應當不斷加強房地產空置稅宣傳，讓廣大居民清醒地認識到開征房地產空置稅才能更好地推動我國房地產市場健康發展，才能真正保障全體國民的住房權益。同時，要嚴厲打擊惡意抵制房地產空置稅的違法行為，必要時針對一些長期抵制、惡意不繳納房地產空置稅的行為我們也可以借鑒荷蘭、英國等西方發達國家做法，強制回收空置房地產再次進行公開拍賣等。地方政府作為房地產行業的既得利益者之一，要具備更加長遠的地方經濟發展眼光，應當堅定改革信心與決心。

2.提前制定房地產空置稅征收風控方案，保持地方經濟發展穩定性

我國在開征房地產空置稅之前，應當多方論證提前制定房地產空置稅征收方案，尤其是風控方案的制定尤為重要。這樣才能把房地產空置稅的征收帶來的短期房地產市場發展的負面影響盡量降低，保持地方經濟發展的穩定性。我國在未來房地產空置稅改革中，也應當事先開展房地產空置稅試點征收，積累經驗與教訓，然后開展更加廣泛的房地產空置稅征稅試點。經過深入細致的試點征稅，才能真正確定我國房地產空置稅的征收方案。同時，即便是我國已經開展全國性的房地產空置稅征收，也要適當給予地方政府稅務部門一定征稅管理自主權。

3.借鑒西方經驗，立足國情，合理確定房地產空置稅征收范圍、征稅比例

西方發達國家經過幾十年的房地產空置稅征收實踐，已經積累了較為豐富的經驗。因此，我國在未來開征房地產空置稅之前，可以充分調研西方發達國家的征稅經驗。當然，在借鑒西方發達國家經驗中，也要立足我國國情，不能完全照搬照抄西方國家做法。合理確定房地產空置稅的征收范圍、征稅比例非常重要。我國中央稅務機關在制定宏觀征稅條例下，應當鼓勵地方稅收機關創新制定適合當地征稅實際的征稅模式。這樣既能保障房地產空置稅征收的宏觀統一性，又能顧及個地方房地產征稅的差異性。