我國房地產金融風險及防范研究

王定洪

一、房地產金融現狀分析

新經濟時代下，房地產行業依舊處于較為火熱的狀態。房地產行業的發展離不開金融體系的資金支持以及各種政策優惠等，而房地產行業也在一定程度上對金融產生或好或壞的影響，進而影響我國經濟發展。目前來看，我國房地產行業迅速發展，主要表現在以下幾方面：首先，房價在一定程度上依賴于地價的定位。隨著經濟的發展，各種城市用地緊張，致使近幾年全國一百多個城市的地價出現總體上漲的狀態。第二，在土地儲備緊張，出讓面積下降的趨勢下，其合同成交數卻出現了上漲，城市住宅等成交量大幅增長。第三，在此經濟狀態下，隨著房地產業成為重要的支柱產業，房地產商持續出擊，投資者的投資不僅沒有下降，反而呈現持續追加投資的趨勢。第四，我國商品房供應和需求一直呈現不對等的狀態。現階段，隨著二孩政策的放開，我國房地產業中商品房的需求仍然旺盛。并且隨著人們生活水平和生活質量的提高，普通商品房或是一般性的保障性住房已不能滿足人們的需求，有經濟基礎的消費者具有更高層次住房結構的需求。

二、房地產金融風險原因分析

（一）金融機構體系的不健全

房地產金融風險產生的一部分原因在于我國各金融機構體系的不健全。具體來講：一方面，在房地產金融市場上，各房地產金融中介機構制度的不健全。誠信問題是各機構需要解決的首要問題，這不僅涉及到道德問題，更是影響金融危機發生的重要影響因素。另一方面，在于以銀行為代表的金融機構制度不合理對于房地產市場的影響。以商業銀行為例，房地產行業的運轉依靠于大量的資金支撐，而在這些貸款資金中，商業銀行占比過多，兩者之間聯系較為密切，利益結合較多。體現了商業銀行對于放貸的條件、規模以及資金等沒有進行明確合理的界定，對于各項流程的審查審批缺乏規范合理性，監督以及各種風險防范等機制建設不健全。

（二）房地產金融市場各參與主體缺乏規范性

房地產金融市場各參與主體大體可以從三個方面進行分析：第一個是房地產企業也即房地產開發商。土地和資金支撐是房地產企業進行房地產開發所必須具備的兩大要素。在資金方面，開發商在獲取貸款資金時，在對銀行以及金融機構等提交審批材料企業信息時，可能會有所保留或是有所隱瞞，使得放貸金融機構無法對其進行合理的放貸評估，進一步會對后續的還貸等產生影響，進而產生金融危機。土地獲取方面，開發商可能會為了達到自己的目的而進行違規操作，破壞土地招標獲取的公平性。第二個屬于消費者的買賣行為。較多炒房者通過市場行情或是個人經驗判斷預估房價的上漲，便進行大量投資，在進行大量的轉賣，以獲取大量中間差價，推動房價上漲，形成惡性循環，引發金融危機產生。第三便是消費者的個人信用問題，金融機構由于信息不對稱無法充分了解貸款者的信譽問題而造成的影響也會對房地產金融危機產生一定的影響。

三、房地產金融風險的防范建議

（一）強化政府宏觀監管，落實產業法律政策

第一點，政府自身加強行情的判斷，提高預測的準確性，制定具有連續科學協調的產業政策。并對房地產的土地等進行適當合理的政府干預，對于國家土地政策的硬性規定要堅決貫徹執行，增加對房地產違法行為的懲罰，加大懲罰力度，促進行業政策的落實與執行。

第二點，完善土地管理制度。土地價格的持續提高也是房地產價格持續走升的原因之一，企業進行房地產開發的成本的高度也是影響最終產品即房子售價的重要原因。因此，政府必須加強對現有土地的供給和土地儲備方面的制度的完善實施，借鑒企業的差異化戰略，對現有儲備土地進行差異化的管理，優化現有土地的供給結構，堅決貫徹政府制定的土地政策的硬性規定，進一步增加城市建設對于土地的需求量，做到地盡其用，對儲備土地進行精細化的管理。注意的是，政府干預要做到合理適當性，注意避免政府相關工作人員使用公權，以權牟私對于使得土地具有壟斷控制性，使得結果適得其反，不但沒有對其價格進行合理的控制，反而使得房價得到不合理的提升。

（二）優化住房供給層次，完善個人征信建設

我國房地產行業存在的一個普遍問題就是住房結構失衡。住房的供給結構和住房需求結構并不對接。現階段，我國高檔精修等商品房的供給遠遠大于居民的住房需求量，而普通規格的商品房或是一般性的保障性居民住房的供給量卻遠遠不及居民所需量。因此，要注重住房供給結構的調整，堅持住房的總量控制以及區域平衡的問題，在現有基礎上，增大對普通商品房和一般保障性住房的建設調整，使其與居民住房需求量相對接，建構合理的住房體系，調整居民住房各層次的需求量，優化住房的供給層次。誠信是住房體系中很重要的問題，在一定程度上增加了房地產金融風險的產生概率，為解決或是盡量避免誠信缺失問題，需要對個人征信系統進行構建完善。在明確個人信用系統合理規范的基礎上，加大對房地產企業簽訂違約合同的懲罰力度，政府部門通過法律政策的制定完善，為規范住房秩序提供良好的法律環境。

（三）完善優化房地產金融體系

房地產金融風險的防范可借助于完善的房地產金融體系的建設，來增加房地產金融的防御抵抗力，避免減少金融風險給企業帶來的傷害。完善房地產金融體系具體可以從以下幾點著手：第一點，對各級各層次金融機構的完善。既包括對我國中央人民銀行的調控、商業銀行的內部管理，也包括對房地產金融等各中介機構的規范化。應發揮中央銀行作為金融核心的作用，積極調整貨幣及信貸政策等，保障政策制定的規范合理，增大政策實施的靈活性，對房地產金融市場進行監管，保證其透明可靠度，引導房地產資金的正確流向，正確調控房地產金融市場價格。商業銀行自身在建立完整的風險評價體系的基礎上，有效調控銀行對于企業的貸款管理，還要在其比例、規模以及條件上進行嚴格把控，進行分類管理，使其銀行貸款資金能夠專款專用。

第二點，加強社會全方位信用體系的構建。信用問題在上述第一點的金融機構建設時提及，信用建設在一定程度上可以有效地減少金融風險的發生的概率。在互聯網+的基礎上，借助大數據以及云計算等現代技術，建立全方位的社會信用體系，以便后期可以根據信譽度對放貸進行審批調整。同時有效緩解金融信息不對稱的問題，在一定范圍內緩解機構的道德風險問題。第三點，房地產金融行業需要大量資金的支撐，足夠資金的支撐可以有效緩解金融危機帶來的風險。因此拓寬房地產金融融資渠道，保障房地產流動資金的充足，也是減少金融危機發生概率的重要方法。

房地產行業作為重要支柱產業，其發展狀況受到金融市場運行狀態的影響。房地產金融危機的產生對于房地產行業的發展具有較大的影響，因此，必須采取多重措施防范降低房地產金融風險的產生，實現行業的全面健康發展。