?？诮?jīng)濟(jì)適用房政策研究

吳麗文

（海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，海南 ?？?571127）

經(jīng)濟(jì)適用房指的是納入國家計劃并由城市政府建造的房屋，編制房地產(chǎn)開發(fā)公司或家庭住房，并以低價出售給低收入和低收入的城市家庭。通常，對于更嚴(yán)格的要求申請經(jīng)濟(jì)適用房。一般來說，它們對住宅和人均建筑物以及不購買房地產(chǎn)的居民開放，他們也對家庭收入有一定的規(guī)定。國家還要求市政府要以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，調(diào)整人口發(fā)展水平和生活條件，?？谑菄摇耙粠б宦贰睉?zhàn)略支點(diǎn)城市，在配送和合理住房管理方面存在一些問題。

一、?？诮?jīng)濟(jì)適用房實(shí)施政策中出現(xiàn)的問題

（一）?？诮?jīng)濟(jì)適用住房銷售過程中存在的問題。

隨著經(jīng)濟(jì)適用房的快速發(fā)展，相應(yīng)的政策也加快了實(shí)施速度，但問題也在增加:首先，購房者違反政策。有大量高收入和中等收入家庭購買了經(jīng)濟(jì)適用房。他們駕駛著名汽車，拿取虛假收入證明，尋找購買經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)系，并且有些社區(qū)是通過媒體曝光的。豪華車轉(zhuǎn)手中的健身房現(xiàn)象，造成很大的不良反應(yīng);其次，由于各種因素的影響，保障性住房價格居高不下，政府稅費(fèi)減免政策未實(shí)施，開發(fā)商計劃不合理，木材管理標(biāo)準(zhǔn)化沒有改變;第三，買方的定義不明確，導(dǎo)致發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房成奢侈品住房，而開發(fā)商也利用政策漏洞擴(kuò)大利益。

（二）海口經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量存在的問題

首先，開發(fā)商認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房適合中低收入人群，以減少對材料的使用。在施工過程中，施工過程中采用低成本，低質(zhì)量的原材料降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，政府部門的監(jiān)督力度不夠，導(dǎo)致居民一段時間后發(fā)現(xiàn)問題。

（三）海口經(jīng)濟(jì)適用住房在產(chǎn)權(quán)上存在的問題

隨著一些中低收入者收入的變化，一些低收入者將成為高收入者，他們將有能力購買商品房。但是，政府的政策并未規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的退出機(jī)制。對銷售和轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)關(guān)系的并沒有明確解釋，對市場的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。因此，即使經(jīng)濟(jì)適用房是為適應(yīng)中低收入家庭住房問題而建的普通住房，在實(shí)施政策過程中卻遭到了扭曲，給社會實(shí)踐帶來了諸多問題，造成了很大的社會分歧。

二、?？诮?jīng)濟(jì)適用房問題的對策研究

（一）嚴(yán)格審查?？诮?jīng)濟(jì)適用住房的主體資格

只有明確的收入定義是對低收入人群的的購房資格的保證，每個城市的發(fā)展不同，居民收入存在差異，因此購買經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)也不同。首先，有必要調(diào)查海口居民的收入狀況，將收入組劃分為低收入群體，中收入群體，高收入群體。其次，要改進(jìn)申購程序，依法進(jìn)行申請，審核，認(rèn)購程序，最后監(jiān)督監(jiān)測居住在購房者家中的住戶，實(shí)行家庭動態(tài)管理。通過使用規(guī)章制度，對低收入線以上生活水平較高的消費(fèi)者進(jìn)行清理，確保社會公平正義。并建立相應(yīng)的信息統(tǒng)計體系，納入其他收入，如購房者收入和家庭收入中的“灰色收入”，準(zhǔn)確地評估了人口的實(shí)際收入，并增加了個人信貸。

（二）定價過程是開放和透明的

海口經(jīng)濟(jì)適用房房價水平應(yīng)選擇政府定價，公眾和開發(fā)商共同監(jiān)督的機(jī)制。政府必須對經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行公開透明的定價，以便在陽光下操作，減少當(dāng)事人的抱怨。價格水平問題，社會中不同的角色有不同的反應(yīng)。城市居民認(rèn)為房價太高，開發(fā)商認(rèn)為房價太低。這時政府應(yīng)該公布定價機(jī)制和定價方法，協(xié)調(diào)各方，使價格符合政策規(guī)定，讓人們認(rèn)可。

（三）嚴(yán)格審查海口經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

首先，要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的目的。經(jīng)濟(jì)適用房是為了保護(hù)基本住房和低收入家庭而建立的，因此足以滿足房主的生活條件和發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)。由于收入水平相互協(xié)調(diào)，負(fù)擔(dān)得起的住房不僅滿足了低收入和中等收入人群的條件，而且也惠及開發(fā)商。保障性住房的開發(fā)和建設(shè)應(yīng)根據(jù)購房者的實(shí)際情況進(jìn)行，以確保建筑物的位置既經(jīng)濟(jì)又實(shí)用。為確保經(jīng)濟(jì)適用住房的合理位置，有必要把保障性住房建設(shè)與城市規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施和老城區(qū)改造結(jié)合起來，解決支持城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用住房的資金問題，為居住者提供便捷的通道，舒適的居住環(huán)境。

（四）將經(jīng)濟(jì)適用住房制度納入法治

目前我國經(jīng)濟(jì)適用住房法律法規(guī)尚不完善，許多法律法規(guī)對于地方實(shí)際使用不可或缺，有些法律法規(guī)缺乏普遍性。從長遠(yuǎn)來看，建立和完善長效機(jī)制和相應(yīng)的法律法規(guī)是發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的必要保證。因此，“住房法”納入了經(jīng)濟(jì)適用住房制度，并運(yùn)用法律手段對經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行了規(guī)范調(diào)整。利用法律手段調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房是必須的。首先，我們可以制定“住房保障條例“進(jìn)行轉(zhuǎn)型，采取保守的方式解決立法與現(xiàn)實(shí)的沖突，為未來經(jīng)濟(jì)適用住房制度進(jìn)入”居住法“奠定基礎(chǔ)。

（五）建立強(qiáng)有力的科學(xué)監(jiān)督機(jī)制

健全科學(xué)的監(jiān)督機(jī)制是減少?？诮?jīng)濟(jì)適用住房問題的有效保障。一是收入界定標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)入門檻的界定;二是完善購房者資格審查制度，檢討購房者的住房，收入和家庭情況，控制投機(jī)取巧，走后門。三是加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)督，消除與建設(shè)不符的現(xiàn)象負(fù)擔(dān)得起的住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制住房類型，住房和住房等不合理現(xiàn)象的發(fā)生和住房的規(guī)模;四是開放金融渠道，為中低收入群體提供金融貸款和其他支持，擴(kuò)大第五種購房方式，改善低租金住房制度，減輕買家壓力。

（六）同時提供各種保障措施

住房保障體系建設(shè)也在逐步完善，目前?？诮?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)也正在進(jìn)行新的探索。住房保障體系在分銷環(huán)節(jié)的管理和制度上存在諸多困難。借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，?？谑薪窈髮⒗^續(xù)整合廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房。由于開展難度大，資格等問題，健身室逐步退出歷史舞臺。嚴(yán)格控制和管理住房保障體系，保護(hù)低收入群體的利益。