淺析房地產稅的開征

史茹楠

（安徽大學，安徽 合肥 230000）

一、房地產稅的固有特征

第一，房地產稅是財產稅，是對房產的所有權征收的稅種，與房產稅不同的是，房產稅是對企業經營性房產征稅，對個人住房予以免稅，而房地產稅主要針對個人住房征收，價格或數量越多，繳納的稅款越多，從而具有良好的調節財富差距的功能。雖然稅種可以分為幾大類，但在我國，財產稅類所占的比重很低，如果開征房地產稅就可以彌補我國財產稅類的缺口。第二，房地產稅是直接稅，納稅人是房產的所有人，因此稅負不能轉嫁，同樣是直接稅的個人所得稅，雖然不易轉嫁，但是它是基于納稅人的收入進行征稅，而且可以采取代扣代繳的模式。然而房地產稅就是單純對納稅人所擁有的房產進行征稅，不管納稅人是不是有收入都必須納稅，也不能選擇代扣代繳，這樣很大程度上會引起納稅人的痛苦。這也是房地產稅的開征備受熱議的主要原因。

第三，房地產稅是地方稅，稅基規模很大，所以在營改增后的今天，房地產稅可以成為地方新的主體稅種，加之不易移動的特性，可以給地方帶來穩定的財政收入。但是我們也要考慮到，土地出讓金的收取似乎與房地產稅的征收有重復之嫌，而且我國對于房屋所有權有規定的期限，而房地產稅卻是對所有權征稅，如果開征房地產稅，是不是要給予房屋所有人相應的永續使用權是個值得考慮的問題。

第四，房地產稅是受益稅，我們知道，稅收相當于政府為大眾提供公共服務的對等價格，而房地產稅又是直接稅，納稅人會強烈的感知到納稅后自己的收入減少，所以他們會想知道自己納稅獲得的好處是什么，這就要求政府征收到房地產稅后將會把稅款用到哪些方面對納稅人透明化。另外，地區間的貧富差異使得居民享受到的公共服務的質量不同，相應的納稅人繳納的稅收也應該有所差異，所以，房地產稅的開征應該授權給各地方去決定怎么征征多少。

根據以上分析我們可以看出，房地產稅的各個特征使得其在很多方面都能發揮重要作用，但具體以哪方面為主，主要取決于房地產稅的具體設計方向。例如，美國將房地產稅作為地方的主體稅種，目的就是為了籌集財政收入，在它的設計中，所有住房都是征稅對象，沒有普遍的減免優惠。新加坡則注重調節收入分配，縮短貧富差距，在它的設計中，將房產分成基本住房和私人高端住房、企業經營性房地產和個人住房，對前者實行優惠稅率，后者實行高稅率甚至累進稅率。再看日本，它的房地產稅主要是為了抑制住房投機，所以對投資性住房實行高稅負。

雖然我國房地產稅還沒有實施，但是外國的房地產稅已經開征許久，可以說是很成熟了，我國可以有選擇性的借鑒一些，畢竟還要考慮到我國的基本國情。在我國的一二線城市，人們對于房子的需求很高，房價更高，所以在這樣的城市或許應該征收較高稅率的房產稅，而經濟一般的地區，或許可以讓當地政府去衡量具體應該怎么征收，當然在此之前，中央應該給出一個框架來束縛地區政府的自由裁量權。

二、房地產稅的征收目的及實現情況

（一）籌集財政收入，確立地方主體稅種

在2016年5月1號全面實施“營改增”之后，雖然中央和地方的分成比例也調整了，但是終究改變不了地方主體稅種缺失的現狀，而且還導致了地方的事權與財權失衡，他們必須想辦法籌集到資金以實現地方的建設，所以土地出讓金成為他們最好的選擇，然而土地是有限的，這個方法并不是長久之計，還可能給政府帶來很多債務。而房地產稅有所不同，因為房地產稅的稅基固定且規模巨大，確實可以給地方籌集到穩定的財政收入。但是真正想使其成為地方主體稅種，可能在短期內實現不了，因為各地區的差異還有大眾的接受度都使得房地產稅的征收并不能從一開始就全面大規模的征收，否則很可能會帶來不利的后果。

（二）抑制房價上漲

房價上漲已經不單單是一線城市的苦惱，二三線城市的居民雖然收入相對低一些，房價卻也是居高不下。所以對于征收房地產稅是否能抑制房價上漲成為大眾最為關心的事情。從理論上來看，在房產供過于求的地區，房價本身上漲的可能性就比較低，如果征收房地產稅，房產的持有成本增加了，只是會加速房價的降低。而在房產供不應求的地區，房地產稅雖然使得房產的持有成本增加，對房產的所有人也并沒有太大的威脅，因為他可以把這部分稅負轉嫁到購買者身上，這樣就表現為房價上升了。但是在現實生活中，相關的因素會更多，房地產稅的開征到底能否抑制房價的上漲，還沒有一個確定的答案。

三、開征房地產稅涉及的問題

（一）房地產稅立法的缺失

根據稅收法定原則，征收房地產稅要有法律依據，才能提高房地產稅的稅收地位。我國已經頒布了《企業所得稅法》和《個人所得稅法》，由此我們能夠知道這兩個稅種的重要性。況且房地產稅給大眾的感受是明顯的，要想讓大眾接受房地產稅的開征，立法也是迫在眉睫的。肖捷部長也提出了要遵循“立法先行”的原則，從今年開始，房地產稅法的制定已經提上了日程，但是法律的起草、修訂及最終頒布也要花費很長一段時間，這也使得房地產稅的實施在短期內不可能實現。

（二）尚未建立相關的配套機制與人才的不足

在今年的兩會期間，房地產稅的計稅依據已經確定是房產的評估價值，但是具體實施的評估機制還沒有確立起來。首先要想了解對誰征稅、征多少稅，必須要建立完善的不動產信息登記平臺，對于我國人口眾多的現狀，這將會是一個大工程。再次就是評估價值要運用房地產稅基評估機制來測算，同時也需要專業的評估人才來實施，這些都是我國還沒有涉及的方面，對于房地產稅的開征存在一定的阻力。

（三）稅負的加重

在我國現有的房產征稅環節，建設和交易環節各涉及7個稅種，而保有環節只征收了房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，這體現了我國房地產稅制的“重建設、交易，輕保有”的特點，而且從稅收收入上來看，保有環節的稅負相對較低，這更加促進了投機行為的出現，進而形成了今天這種“炒房熱”的局面。而房地產稅就是在保有環節征收的稅種，如果開征一定會增加保有環節的稅負，一定程度上可以抑制投機行為。但是如果其他環節不變，那么一定會導致納稅人的整體稅負加重，這一定不是納稅人愿意看到的，也不屬于適度的開征。所以，在開征房地產稅的同時，應該可以減少一些建設交易環節的稅收，不至于給大眾增加額外的負擔。

（四）開征導致的不公平

房地產稅的一個功能就是調節收入分配，縮短貧富差距，看起來似乎富人需要繳納更多的稅款，但是其繳納的稅款占收入的比重卻比窮人低。因為窮人雖然收入低，但是房子卻是保障生活的必需品，其繳納的稅款會占收入的大部分，所以從占比來看，征稅會使窮人犧牲更大，這是不公平的。另外，如果按年齡劃分納稅人，青年人雖然收入偏低，但是他們對未來生活有著美好的向往，收入的上漲也是必然的，他們勢必會選擇條件好的房產，所以他們的稅負不會輕；而老年人經過一生的奮斗，可能房產較多，但是收入較低且基本固定，他們的稅負也會是重的。這也體現了不公平的特性。

四、具體設計房地產稅的建議

根據以上的分析，對于房地產稅的具體制定，以下是幾點建議：

第一，征稅范圍應該是所有的房產，包括增量房和存量房。但是在開征初期，應該加大免稅力度，比如家庭居住性且小于一定面積的房產予以免稅，盡量只征收高端人群的多套房產。

第二，稅率的確定可以制定一個范圍，對于一般性住房實行比較低的稅率，對于擁有多套房或者有投機行為的，可以實行高稅率甚至累進稅率。

第三，稅收優惠是必然要實施的，比如個人的第一套住房可以減半甚至免繳稅款，老年人如果擁有多套房產，可以協助其租賃或者出售，同時免征所得稅。