棚戶區(qū)改造貨幣化安置的分析及實(shí)踐探究

林海峰

前言

棚戶區(qū)改造是城市建設(shè)發(fā)展的重要工程，也是國家民生工程建設(shè)的重要內(nèi)容，涉及群眾的切身利益。如何最大程度地消除矛盾，保障被拆遷戶的合法權(quán)益，提高拆遷效率，要求科學(xué)地選擇補(bǔ)償安置方式。對于政府而言，棚戶區(qū)改造選擇合適的貨幣化安置，能夠有效取得被拆遷戶的支持和參與，避免各方矛盾的激化。從當(dāng)前的實(shí)施效果上看，貨幣化安置在效率上有顯著的提高，并且保障了群眾合法權(quán)益的最大化。本文立足于棚戶區(qū)改造貨幣化安置的現(xiàn)狀分析，就如何強(qiáng)化貨幣化安置的實(shí)施，提出了幾點(diǎn)建議。

一、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的現(xiàn)狀

棚戶區(qū)改造作為一項(xiàng)重要的民生工程，在城市建設(shè)發(fā)展過程中扮演者重要的角色。如何實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償安置，是有效推進(jìn)棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)和重點(diǎn)研究課題。貨幣化安置作為棚戶區(qū)改造一種重要的手段，在全國各地得到充分的實(shí)踐和發(fā)展。

（一）貨幣化安置的主要方式

當(dāng)前，我國棚戶區(qū)改造的貨幣化安置方式主要包括：居民自由支配補(bǔ)償款購買商品房安置、政府團(tuán)購房源作為安置房、政府搭橋組織居民選購商品房等三種方式。

（二）貨幣化安置的實(shí)踐意義

從實(shí)踐來看，對政府而言，貨幣化安置能夠縮短安置期、減少社會矛盾，提高政府的安置效率，有利于城市規(guī)劃建設(shè)和功能業(yè)態(tài)布局，并提高土地的利用效率，而且項(xiàng)目融資手續(xù)簡便；對被拆遷戶而言，可獲得的補(bǔ)償比傳統(tǒng)的實(shí)物安置更多，可選擇的房源類型更廣，可滿足住房多樣化需求。因此，各地政府相繼出臺優(yōu)惠政策，鼓勵被拆遷群眾主動選擇貨幣化安置，群眾也紛紛支持和響應(yīng)，推動了貨幣化安置的蓬勃發(fā)展。筆者所負(fù)責(zé)的泉州西郊棚改項(xiàng)目，貨幣化補(bǔ)償安置方案一推出，被拆遷群眾徹夜排隊簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，創(chuàng)造了泉州征遷史的紀(jì)錄。

（三）貨幣化安置的優(yōu)惠政策

各地的優(yōu)惠政策主要有：（1）提高貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。一些地方在鼓勵被拆遷群眾選擇貨幣化安置的措施中，往往會在房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)之上，再給予一定數(shù)量的獎勵資金，并且（或是）提供一定比例的購房款。以筆者工作的城市福建泉州為例，被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，可以多獲得房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價20%的獎勵，且在2年內(nèi)購買商品房自住的，可以再獲得房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價10%的購房補(bǔ)貼。國內(nèi)的其他城市如上海、青島、濟(jì)南、長沙等城市均有類似的優(yōu)惠鼓勵政策。（2）政府團(tuán)購房源作為安置房或政府搭橋組織居民選購商品房的，通過與開發(fā)商溝通、談判或競價，爭取最大幅度的價格優(yōu)惠（一般有10%或以上的優(yōu)惠），充分降低被拆遷戶的購房價格，對被拆遷戶而言，無疑是利益最大化的有效保障。如泉州，政府統(tǒng)籌的房源要求優(yōu)惠10%以上，上海政府團(tuán)購的安置房源一般也是優(yōu)惠10%，等等。（3）其他優(yōu)惠方面，多地政府還出臺了如：貨幣化安置的被拆遷戶購房自住信貸支持、契稅優(yōu)惠及直系（孫）子女入學(xué)入托等保障措施。

（四）貨幣化安置存在的問題

從當(dāng)前棚戶區(qū)改造的實(shí)施情況來看，貨幣化安置能夠給予被拆遷群眾更多的政策優(yōu)惠，對于推動棚戶區(qū)改造，避免社會矛盾沖突，具有十分重要的作用。但是，貨幣化安置實(shí)施過程中也存在著諸多問題：一是對政府而言，貨幣化安置即期籌資壓力較大，貸款需求增加；在項(xiàng)目收益的構(gòu)建中，棚戶區(qū)改造受到拆遷地塊、規(guī)劃用途、房地產(chǎn)政策及市場環(huán)境等條件的影響，其項(xiàng)目收益的判斷具有不確定性。二是在實(shí)踐過程中，貨幣化安置的實(shí)施細(xì)則不完善，影響政策的有效落實(shí)；優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，在公開透明等方面有待進(jìn)一步的提高；安置房源缺乏有效的統(tǒng)籌，難以保證房源的多樣性。因此，在棚改貨幣化安置過程中，要求強(qiáng)化實(shí)踐力度，積極解決存在的問題，以發(fā)揮貨幣化安置的重要作用。

二、棚戶區(qū)改造貨幣化安置的實(shí)踐策略

（一）創(chuàng)新實(shí)施措施，有效解決矛盾壓力

一次性支付補(bǔ)償款由居民自主購房這種傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償安置方式對政府的資金壓力是顯而易見的，且被拆遷群眾能否將補(bǔ)償款確實(shí)用于購買住房尚存不確定性，可能引發(fā)新的社會矛盾和不穩(wěn)定因素。因此，在實(shí)踐中創(chuàng)新貨幣化安置措施，是棚戶區(qū)改造工作應(yīng)積極研究的課題。各地政府在實(shí)踐中，已有逐步的創(chuàng)新。如“房票”（“購房券”）制，被拆遷戶領(lǐng)的不是現(xiàn)金而是購房（期）權(quán)。筆者負(fù)責(zé)的泉州西郊棚改項(xiàng)目，結(jié)合“房票”制，在用地出讓時附帶條件限定價格回購商品房作為安置房，利用土地出讓金收益降低政府的籌資壓力，又充分保障了被拆遷戶的住房需求。

（二）完善實(shí)施細(xì)則，保障群眾合法權(quán)益

首先，從國家層面來講，應(yīng)出臺貨幣化安置的指導(dǎo)意見，對相關(guān)行為、內(nèi)容進(jìn)一步規(guī)范，以更好地指導(dǎo)地方政府立足現(xiàn)實(shí)情況，出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則；其次，貨幣化安置實(shí)施細(xì)則應(yīng)具有可操作性，能夠在實(shí)施過程中確實(shí)發(fā)揮效能；再次，應(yīng)細(xì)化并規(guī)范貨幣補(bǔ)償安置細(xì)則，建立更加完善的保障措施和監(jiān)督平臺，最大程度地保障被拆遷戶的利益，為安置工作的推進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。

（三）落實(shí)優(yōu)惠政策，推動貨幣化安置落地

盡管全國很多地方出臺了貨幣化安置的優(yōu)惠政策，但有些地方政策落實(shí)不到位、缺乏公開透明度，導(dǎo)致發(fā)生矛盾沖突。為此，在棚改貨幣化安置中，一是要強(qiáng)化對優(yōu)惠政策的監(jiān)督，建立行之有效的溝通處理機(jī)制，推動優(yōu)惠政策落地實(shí)施；二是應(yīng)建立公開透明的工作機(jī)制，按照程序公開采購房源，為被拆遷戶提供價格低廉、品質(zhì)良好的住房；三是對于參與提供安置房源的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在稅收、用地等方面給予一定的優(yōu)惠，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性。

（四）強(qiáng)化房源統(tǒng)籌，滿足居民實(shí)際需求

統(tǒng)籌力度的欠缺往往會造成房源多樣性的缺失，成為阻礙貨幣化安置順利實(shí)施的因素。為了進(jìn)一步滿足被拆遷群眾的住房需求，政府要明確并落實(shí)相關(guān)責(zé)任，強(qiáng)化房源的統(tǒng)籌力度。首先，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，根據(jù)被拆遷戶的實(shí)際情況，引導(dǎo)群眾合理選擇安置方式；其次，政府應(yīng)發(fā)揮組織領(lǐng)導(dǎo)力，研究推進(jìn)拆遷小區(qū)多樣化的建設(shè)模式，以維護(hù)群眾的住房權(quán)益；再次，政府要保障房源的多樣性，滿足各類群眾對于住房的不同需求。

結(jié)束語

棚戶區(qū)改造是現(xiàn)代城市發(fā)展的重要內(nèi)容，也是惠及廣大群眾切身利益的民生工程。在被拆遷戶補(bǔ)償安置問題上，如何做好有關(guān)工作，是社會重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。貨幣化安置具有靈活多樣的特點(diǎn)和多重實(shí)踐優(yōu)勢，在全國各地得到有效的發(fā)展，并取得了良好的實(shí)施效果，對于解決房屋征收過程中的諸多問題和社會矛盾具有積極的推廣意義。