淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)

李蓉 山東省日照市房地產(chǎn)管理局

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只考慮獲得利潤而忽視了成本管理，所以成本管理成為了當(dāng)前需要不斷改進(jìn)和完善的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。而內(nèi)部審計(jì)是保證房地產(chǎn)管理工作得以正常開展的關(guān)鍵要素，其可加強(qiáng)內(nèi)部控制力度，提高內(nèi)部管理的有效性。但當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)還存在著很多不足，需要對其加以改進(jìn)。

一、成本構(gòu)成及核算

土地價(jià)款、工程施工費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及簡潔開發(fā)成本是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本的主要因素，但成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容會(huì)受到產(chǎn)品自身的影響。至于同類商品，其具體成本還會(huì)因?yàn)樘幚矸椒ǖ牟煌霈F(xiàn)較大差異。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中并不十分重視成本管理。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)競爭中，管理競爭和市場競爭日益激烈。所以企業(yè)若要更好地提升競爭實(shí)力，就必須要做好成本管理和控制工作。房地產(chǎn)企業(yè)的成本不具有較強(qiáng)的可操作性，延期付款和降低資金投入是節(jié)約建設(shè)成本的主要方式。房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本是其必須要支出的成本，但是其有一定的調(diào)整空間，因此企業(yè)應(yīng)采取有效的措施減少稅收費(fèi)用。另外企業(yè)在成本管理中，應(yīng)將安裝管理作為重點(diǎn)監(jiān)管對象，并仔細(xì)分辨多個(gè)環(huán)節(jié)所存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題，這樣才能夠在內(nèi)部審計(jì)的過程中最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

三、成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)分析

成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)有很多，主要有招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、成本合同簽訂和付款風(fēng)險(xiǎn)、施工管理風(fēng)險(xiǎn)、完工結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)和稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。其中，企業(yè)招標(biāo)過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)即為招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，為有效應(yīng)對招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)詳細(xì)審查競標(biāo)單位的資質(zhì)。另外，合同內(nèi)容不合理、合同條款表述不嚴(yán)謹(jǐn)，合同條款的內(nèi)容與招標(biāo)結(jié)果不相符等問題都會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成較大的威脅，甚至造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

施工管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指施工中，不能充分合理調(diào)配材料和人員，進(jìn)而造成的風(fēng)險(xiǎn)。又因?yàn)槭┕すて跁?huì)受到人力和物力極大的影響，如施工管理中不能科學(xué)地安排人力和物力，就會(huì)出現(xiàn)施工延期的問題，最后造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且完工結(jié)算的過程中也容易出現(xiàn)結(jié)算資料不全等問題，這就影響了結(jié)算程序的規(guī)范性，再加上成本核算本身就是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，所以成本管理中還需面對完工結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)。另外稅收是房地產(chǎn)開發(fā)商必須要承擔(dān)的一項(xiàng)支出，房地產(chǎn)稅種較多，故而應(yīng)重視稅務(wù)預(yù)繳等工作，同時(shí)還要做好增值項(xiàng)目的清算工作，并結(jié)合不同的物業(yè)科學(xué)選擇稅率，或者由于清算時(shí)間較長，所以如果清算中出現(xiàn)差錯(cuò)也可能產(chǎn)生較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

四、內(nèi)部審計(jì)概述

內(nèi)部審計(jì)是保證房地產(chǎn)管理質(zhì)量的關(guān)鍵措施，內(nèi)部審計(jì)可完善企業(yè)的內(nèi)部控制，但現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)還需不斷發(fā)展，很多企業(yè)在工作中將業(yè)務(wù)主要集中在財(cái)務(wù)審計(jì)上，不利于內(nèi)部管理水平的提升，對此，我們應(yīng)采取有效措施加以改進(jìn)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)有效措施

（一）招標(biāo)環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計(jì)。在招標(biāo)階段的房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)中，應(yīng)高度關(guān)注投標(biāo)過程的合理性和合法性，并仔細(xì)檢查其是否滿足競標(biāo)企業(yè)所提出的相關(guān)規(guī)定。此外，還要對標(biāo)書的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的檢查，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效的修正措施，提高標(biāo)書的科學(xué)性。在招標(biāo)環(huán)節(jié)，還需重視招標(biāo)單位保證金繳納的具體情況，以及優(yōu)化評估小組的人員配置，同時(shí)對企業(yè)近幾年的資金運(yùn)作情況及企業(yè)信譽(yù)度進(jìn)行全面審核，且及時(shí)發(fā)放中標(biāo)通知單，確保項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）成本合同簽訂和付款環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計(jì)。首先應(yīng)檢查付款審批權(quán)限，合同付款的過程中會(huì)涉及到多個(gè)部門，所以應(yīng)加強(qiáng)合同付款審批權(quán)限的規(guī)范工作，同時(shí)明確不同層級的權(quán)限。其次做好付款環(huán)節(jié)的審核工作，要認(rèn)真檢查付款條件與合同條款是否吻合，審批部門的蓋章是否齊全和附件資料的全面性及完整性。再次，檢查合同尾款結(jié)算的支付審核工作，重視合同履行結(jié)束后的最后一次付款，并檢查合同決算程序，進(jìn)而有效避免企業(yè)蒙受較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，加大其他風(fēng)險(xiǎn)的控制力度。款項(xiàng)結(jié)算必須采取轉(zhuǎn)賬的結(jié)算方式，特殊情況下采取現(xiàn)金結(jié)算時(shí)，應(yīng)檢查其是否辦理特別審批，同時(shí)明確收款銀行及賬號，收款戶名與簽約方必須保持高度一致。

（三）施工管理的內(nèi)部審計(jì)。首先應(yīng)檢查施工企業(yè)是否嚴(yán)格按照規(guī)范的要求來處理，并要檢查圖紙及工期是否滿足合同中的具體要求。其次對變更工程簽證進(jìn)行詳細(xì)檢查，審查施工企業(yè)所報(bào)送的簽證是否合理，減少的簽證有無及時(shí)上報(bào)等。再次，了解用量大且比較貴重的材料，從而有效控制工程成本。最后，做好審查簽證的時(shí)間檢查，工期簽證不僅能影響材料價(jià)格的構(gòu)成，還會(huì)影響工程工期的認(rèn)定。另外還需詳細(xì)檢查簽證流轉(zhuǎn)是否符合規(guī)范要求，是否經(jīng)過科學(xué)的流程認(rèn)定。

（四）竣工結(jié)算的內(nèi)部審計(jì)。

1.檢查竣工結(jié)算編制的科學(xué)性，材料是否全面，手續(xù)是否滿足相關(guān)要求。2.加強(qiáng)變更及隱蔽工程的簽證。3.審查材料價(jià)差的科學(xué)性，工程中的重要材料或特殊材料應(yīng)積極參照信息價(jià)，若無信息價(jià)格，則應(yīng)采取市場詢價(jià)的方式確定其價(jià)格。4.工程量計(jì)算書的審查。應(yīng)檢查計(jì)算過程是否充分滿足工程量計(jì)算的基本原則，有無計(jì)算失誤等問題，并且加強(qiáng)無圖紙項(xiàng)目的研究，以此加強(qiáng)竣工結(jié)算的科學(xué)性及合理性。

（五）財(cái)務(wù)核算的內(nèi)部審計(jì)。

1確定成本核算對象的合理性，且在選擇成本對象的過程中，堅(jiān)持為核算與管理提供便利的原則。2.檢查成本科目的設(shè)置是否符合規(guī)定，是否采取分期分項(xiàng)分合同的計(jì)算方式。3.審查小成本歸集、轉(zhuǎn)化和結(jié)轉(zhuǎn)的科學(xué)性與合理性。4.審查成本預(yù)算的科學(xué)合理性。

結(jié)語：成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，管理中的很多環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)審計(jì)工作，這樣才能有效減少房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失，推動(dòng)企業(yè)大步向前。