淺議房地產企業如何歸集和分配開發成本

唐明順 山東榮美實業集團有限公司

房地產企業開發成本核算的基本程序是首先根據成本核算對象的確定原則和項目特點確定成本核算對象，其次是根據成本核算及管理的要求，按照成本費用的不同性質設置不同級次的成本核算科目，按成本核算對象歸集開發成本；同時將成本費用在各成本核算對象之間進行分配，并將分配結果計入“開發成本” 科目各成本核算對象的相關成本核算科目中；成本核算對象完工后，結轉完工開發產品成本根據開發產品的已銷售面積，結轉銷售成本

開發成本歸集及分配的一般原則：全部開發成本按照單一產品體進行歸集。能直接分到單一產品體的，采用個別認定法，在發生時直接計入對應的單一產品體；不能直接計入、應由兩個或兩個以上單一產品體承擔的共同成本，先在待分攤中歸集，然后按照受益對象進行分配。土地成本先按照占地面積分攤至地塊，再按照各地塊全部建筑單體的底層樓座占地面積分攤至建筑單體，最后按照各建筑單體的地上規劃建筑面積分攤至單一產品體。

開發成本歸集和分配的方法：土地成本的歸集和分配能夠直接分到單一產品體的土地成本，在發生時直接計入有關單一產品體“開發成本－土地成本”明細科目；不能夠直接分到單一產品體、應由兩個或兩個以上單一產品體共同負擔的土地成本，先通過“開發成本-土地成本-XX（標段內分攤、跨標段分攤、跨期分攤）”科目進行歸集，待取得《建設工程施工許可證》時，須將歸集的土地成本按照土地成本分配方法分配計入各受益單一產品體“開發成本－土地成本”明細科目。土地出讓金和土地契稅的分配： 一次性開發完畢的土地，按某一建筑單體底層樓座面積占全部建筑單體底層樓座面積的比例分配土地出讓金和土地契稅。分期開發的，首先按本期占地面積占全部占地總面積的比例分配土地出讓金和土地契稅，然后再按某一建筑單體底層樓座占地面積占本期全部建筑單體底層樓座占地面積的比例進行分配。公共配套設施的土地成本須按全部可租售單一產品體的規劃建筑面積進行分攤。若一個建筑單體劃分為兩個及以上單一產品體，各單一產品體按規劃建筑面積比例分攤土地出讓金和土地契稅。根據政府相關土地資費標準，如存在不同開發產品的地價差異，則分攤土地成本時需按政府標準，區別產品差異計算分攤。

地下規劃建筑面積需要繳納土地出讓金和契稅的，如能直接認定，則按受益對象的規劃建筑面積分配計入單一產品體；否則先按公式進行分配，然后再按受益對象的規劃建筑面積分配計入單一產品體。征地及拆遷補償費的分配：先采用個別認定法，直接計入拆遷地塊土地成本，再按照上述土地出讓金的分攤辦法最終分配至單一產品體。大市政配套費的分配：按照規劃建筑面積分攤到單一產品體。其他：按照規劃建筑面積分攤到單一產品體。開發前期準備費的歸集和分配能夠直接分到單一產品體的開發前期準備費，在發生時直接計入有關單一產品體“開發成本－開發前期準備費”明細科目；不能夠直接分到單一產品體、應由兩個或兩個以上單一產品體共同負擔的開發前期準備費，先通過“開發成本-開發前期準備費- XX（標段內分攤、跨標段分攤、跨期分攤）”科目進行歸集，待前期開發完成，取得《建設工程施工許可證》后，將歸集的費用按照各單一產品體的規劃建筑面積分配計入各受益單一產品體“開發成本－開發前期準備費”明細科目。

主體建筑安裝工程費的歸集和分配：能夠直接分到單一產品體的主體建筑安裝工程費，在發生時直接計入有關單一產品體“開發成本－主體建筑安裝工程費”明細科目；不能夠直接分到單一產品體、應由兩個或兩個以上單一產品體共同負擔的主體建筑安裝工程費，先通過“開發成本-主體建筑安裝工程費- XX（標段內分攤）”科目進行歸集，待取得標段內的全部《建設工程施工許可證》后，將歸集的主體建筑安裝工程費按照各單一產品體的規劃建筑面積，分配計入各受益單一產品體“開發成本－主體建筑安裝工程費”明細科目。基礎設施費的歸集和分配：能夠直接分到單一產品體的基礎設施費，在發生時直接計入有關單一產品體“開發成本－基礎設施費”明細科目；不能夠直接分到單一產品體、應由兩個或兩個以上單一產品體共同負擔的基礎設施費，先通過“開發成本-基礎設施費- XX（標段內分攤、跨標段分攤、跨期分攤）”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的基礎設施費按照各單一產品體的規劃建筑面積，分配計入各受益單一產品體“開發成本－基礎設施費”明細科目。若部分開發產品完工結轉時，基礎設施尚未完工，需將基礎設施的成本預估完整后再進行分配。基礎設施費一般應由其所屬標段內的各單一產品體按照規劃建筑面積分配，兩個及兩個以上標段受益的人工湖、大型廣場等重大基礎設施費，應按受益原則在全部受益對象范圍內分攤。公共配套設施費的歸集和分配：公共配套設施發生成本費用時，先按照一般單一產品體來歸集。公共配套設施只歸集直接成本，不歸集需分配計入的間接成本。公共配套設施完工時，根據公共配套設施的使用功能，采用不同的處理方法。開發間接費用的歸集和分配：開發產品的開發建設過程中發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用-XX”中歸集，每月末或者每季度末按照一定的方法進行分配。能直接分到單一產品體的開發間接費（如咨詢服務費、公共維修基金、產權登記費、物業完善費等），每月末按照個別認定法，分配計入各單一產品體“開發成本-開發間接費轉入”科目；應由兩個或兩個以上單一產品體共同負擔的開發間接費（如現場管理費、資本化利息等），按各單一產品體主體建筑安裝工程的當月進度成本額來分配各單一產品體應負擔的成本。資本化利息需按月計提。項目標段未開工之前發生的開發間接費用，暫不進行分配，待標段開工后，在項目尾期所有開發產品均結轉完畢后所發生的費用，直接計入期間費用。