煙草企業租賃合同的審查與風險防控

張超 山東臨沂蘭山區煙草專賣局

一、租賃合同的概念與特征

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同具有如下特征：

1.租賃合同為雙務、有償的合同。出租人應當將租賃物交付給出租人占有、使用、收益，承租人也應當支付租金。

2.租賃合同為諾成合同。只要出租人與承租人意思表示一致，租賃合同即成立，租賃物的交付不影響合同的成立。

3.租賃合同是轉讓使用權合同。出租人轉移的，只是租賃物的使用權和收益權，而非租賃物的所有權。這是租賃合同與買賣合同的顯著區別。

4.租賃合同具有一定的期限。承租人占有、使用租賃物都有一定的期限，如果期限過長可能導致出租人的權利虛化，不利于保護出租人的合法權利。因此，根據合同法規定，租賃期限不能超過二十年，超過的部分無效。

二、租賃合同審查的主要內容

根據合同法的相關規定，租賃合同的內容包括雙方主體、租賃物的名稱、用途、數量、價值、租賃期限、租金、租賃物的添附和維修、違約責任、爭議解決辦法等，下面逐一進行論述：

1.當事人主體。包括雙方當事人的姓名（名稱）、住所、負責人等信息。在租賃關系中，煙草企業一般為出租方，如果為承租方應當掌握出租方對租賃物是否擁有相應的處分權。有處分權是否要求出租人必須對租賃物擁有所有權呢？租賃合同中，出租人所轉移的、承租人取得的，只是對租賃物的使用權和收益權，而非租賃物的所有權。這就說明出租人不一定是租賃物的所有權人，只要有權將租賃物的使用權、收益權轉讓給承租人的就可以作為出租人。

2.租賃物的基本情況，包括名稱、規格、型號、位置、數量等。如果租賃物是房屋等不動產的，應當包括房屋的具體方位、面積、房屋質量等內容；如果租賃物是機動車的，應當包括機動車的型號、牌照、性能參數等內容。實踐中，煙草企業的租賃物一般為房屋，此時，法規人員應當重點審查房屋的信息（如地址、面積、狀態等）填寫是否具體、明確、操作性強。

3.租賃期限及交付方式。租賃期限是租賃合同的重要內容，合同法對此有明確規定。租賃期限不得超過二十年，同時租賃期限超過六個月的租賃合同必須采取書面形式。租賃物的交付是實現合同目的的前提，根據租賃物的不同，其交付方式也不同，動產以交付實物為主要方式，不動產以出示所有權憑證、轉交鑰匙等為主要方式。還要明確交付的效果，也即出租方交付后，租賃物是否達到使用的條件，如在房屋租賃中部分場所設施尚未完全清除、原承租方尚未搬走等情形，出現這些情形極易損害承租方的利益。因此，煙草企業作為承租方時，應對此作出明確、具體的約定。

4.租金及支付方式。租金的數額由雙方共同約定，但不得違反法律、行政法規的強制性規定。根據合同法的相關規定，如果租金的數額過高或者過低，一方可以自其知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求變更租金數額甚至撤銷租賃合同。在約定租金數額時，除了用數字表示，還應當使用大寫數字注明。租金的支付方式分為一次性全額支付和分期支付，一般約定為一次全額轉賬支付。

5.租賃物的維修。租賃物的性能對于雙方當事人利益的實現有重大影響。在租賃物存有瑕疵或者被損害的情況下，約定誰承擔維修責任是租賃合同的重要內容。維修是保持租賃物適合于使用收益狀態的具體方式。根據合同法的規定，出租人承擔維修責任，但也賦予當事人另行協商的權利。煙草企業既要對維修責任承擔進行約定，還要對維修的具體范圍進行約定。一般情況下，對租賃期間發生的租賃物的消耗品、附屬品的維修由承租人自行承擔，其他重大事項由出租方承擔。

6.轉租。轉租是在承租人不脫離原租賃關系的情況下，將租賃物又出租給次承租人的情形。在轉租關系中，原出租人仍是出租人，承租人則被稱為轉租人。由于租賃合同比較注重當事人之間的信用關系，次承租人對租賃物如何使用、收益，會直接影響到出租人的利益。合同法規定，轉租應當經過出租人同意。為了避免糾紛，應當審查合同中是否明確轉租的權利義務。從維護出租方利益考慮，應當嚴格限制轉租行為；從承租方利益考慮，應在合同中直接賦予其轉租權利。

7.添附及裝飾物。包括是否能夠添附以及添附物的歸屬。一般情況下，承租人為了實現租賃目的，會對租賃物進行添附或者裝飾，以此增加租賃物的價值，更好地開展經營活動。但不當的添附或者裝飾也會帶來負面影響，甚至可能減損租賃物的價值。法規人員應當根據合同目的審查合同是否約定添附、添附的范圍以及租期屆滿后添附物的歸屬，避免糾紛的發生。

8.違約責任及爭議條款。違約責任與爭議條款也是租賃合同不可或缺的內容。法規人員應當重點審查：違約責任約定是否具體、明確、具有可操作性，如可以約定違約金具體數額或者違約金計算方式，但根據相關司法解釋違約金標準也不能過高，超過實際損失的百分之三十將不能獲得法院的支持。是否約定管轄法院也是審查的重點，為更好地維護自身利益，煙草企業應當約定管轄法院在己方住所地，根據《民事訴訟法》相關規定在選擇受訴法院時，應在合同條款中列明相應的連接點，如原告住所地、被告住所地、合同簽訂地、合同履行地等。