乳山銀灘房產(chǎn)去庫(kù)存的思考

孫越芹

房地產(chǎn)去庫(kù)存的根本取決于供求基本面的平衡，因此，解決銀灘房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，根本之策是依靠市場(chǎng)機(jī)制，發(fā)揮市場(chǎng)參與者的主觀能動(dòng)性，找準(zhǔn)病灶，從眼前閑置房產(chǎn)的劣勢(shì)中看到了優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“降供給”和“增需求”，從根本上消化地產(chǎn)存量，逐步引導(dǎo)銀灘房地產(chǎn)上檔升級(jí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1 圍繞結(jié)構(gòu)化需求抓有效供給

主動(dòng)適應(yīng)銀灘中低端地產(chǎn)和大眾化商品房供大于求、高端地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，以增加滿足需求側(cè)的有效供給為導(dǎo)向，堅(jiān)持以質(zhì)量和效益為中心，用“提質(zhì)量”來(lái)“減數(shù)量”，嚴(yán)把土地放量和新增開發(fā)關(guān)口，為銀灘房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展注入源源不斷的內(nèi)生動(dòng)力。一是增強(qiáng)服務(wù)功能，提升外在美觀度和內(nèi)在吸引力。首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)品牌以求可持續(xù)發(fā)展。品牌效應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場(chǎng)和參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)的文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商利用品牌的積累來(lái)開發(fā)名牌，而名牌又會(huì)有效提升開發(fā)企業(yè)品牌的內(nèi)涵。總之，優(yōu)秀品牌在樓市中有著持久的擋不住的吸引力。其次，堅(jiān)持“建房先造景”，以優(yōu)雅環(huán)境、美麗景致贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)化品牌、精品意識(shí)；學(xué)習(xí)借鑒南方大城市高檔小區(qū)的設(shè)計(jì)理念，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，創(chuàng)新建筑規(guī)劃?rùn)n次；加強(qiáng)公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)商業(yè)、休閑綠地、托幼機(jī)構(gòu)等功能配備，集中資源，打造高品質(zhì)樓盤和標(biāo)桿式小區(qū)。二是主動(dòng)適應(yīng)人民對(duì)健康的追求，實(shí)現(xiàn)與健康產(chǎn)業(yè)體系的融合。重點(diǎn)是以健康為核心，以需求為導(dǎo)向，立足轉(zhuǎn)型升級(jí)調(diào)整存量，把健康產(chǎn)業(yè)做大做優(yōu)做強(qiáng)，依托市場(chǎng)出清主動(dòng)減量，有力破解房地產(chǎn)供給和需求的結(jié)構(gòu)性矛盾，加快構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新體系。瞄準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老人群，通過(guò)整合、盤活社區(qū)資源，發(fā)展社區(qū)老年人日間照料中心、老年人配餐送餐中心、家政服務(wù)公司、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉等多種形式的養(yǎng)老服務(wù)實(shí)體，為入駐銀灘養(yǎng)生養(yǎng)老人群提供便捷體貼的全方位服務(wù)，提升房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。三是土地市場(chǎng)因地制宜地選擇“結(jié)構(gòu)性”調(diào)整，土地出讓體現(xiàn)“供給側(cè)”改革的要求。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀主動(dòng)調(diào)節(jié)銀灘各區(qū)域和板塊的供地規(guī)模，實(shí)施建設(shè)用地總量控制和減量化管理，“有保有壓”優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制單一結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)，保障統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)等多元化健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量，優(yōu)先保障硬件配套、教育、醫(yī)療等民生項(xiàng)目的發(fā)展用地，并在后期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中強(qiáng)化監(jiān)督落實(shí)。四是規(guī)范中介服務(wù)，提升行業(yè)信譽(yù)度和整體實(shí)力。要積極引進(jìn)高端人才或團(tuán)隊(duì)，培育發(fā)展房地產(chǎn)咨詢企業(yè)，為開發(fā)行業(yè)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目可行性研究及策劃等專業(yè)服務(wù)，從源頭上增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的前瞻性、差異性、適應(yīng)性。要大力發(fā)展品牌型、規(guī)模化、跨區(qū)域的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)估價(jià)師隊(duì)伍建設(shè)，通過(guò)抽查、互審等方式提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要全面實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人信用管理，依法嚴(yán)肅查處違規(guī)售房、“黑中介”等行為。

2 豐富“健康”內(nèi)涵加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

近年來(lái)，乳山在健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展上投入了巨大精力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備。下步，關(guān)鍵要做好“地產(chǎn)+健康”的結(jié)合文章，堅(jiān)持健康養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展方向，以“休閑、養(yǎng)生、度假、旅游”為依托，以發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)集群為支撐，從服務(wù)和產(chǎn)品兩個(gè)方面，深入挖掘資源優(yōu)勢(shì)，按照健康地產(chǎn)的思路抓好落實(shí)，真心實(shí)意的針對(duì)消費(fèi)者的需求、困惑去解決問(wèn)題，吸引人口導(dǎo)入，豐富“健康”內(nèi)涵。一是突破發(fā)展健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)。要以服務(wù)為主導(dǎo)，在發(fā)展以醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)為主體的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)同時(shí)，鼓勵(lì)以存量地產(chǎn)為基礎(chǔ)，積極引進(jìn)以個(gè)性化健康檢測(cè)評(píng)估、咨詢服務(wù)、調(diào)理康復(fù)和保障促進(jìn)等為主體的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，健康保險(xiǎn)、健康風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)業(yè)，健康中心類的運(yùn)動(dòng)保健服務(wù)產(chǎn)業(yè)等健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)。用服務(wù)消化地產(chǎn)、以地產(chǎn)支撐服務(wù)，在打造健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)+健康”的有效融合。二是延長(zhǎng)健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。大力發(fā)展醫(yī)藥、保健食品、保健茶、藥酒、養(yǎng)生產(chǎn)品及藥妝等健康概念產(chǎn)品，注重特色化和高端化，深入挖掘健康產(chǎn)品需要的野生材料類種和利用本地特色資源種植健康產(chǎn)品需要的綠色原料，適時(shí)適度抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，多引進(jìn)一批大家強(qiáng)企，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城良性互動(dòng)，聚集大量的產(chǎn)業(yè)人口，最大限度的增加銀灘常住人口，從根本上擴(kuò)充銀灘房地產(chǎn)市場(chǎng)容量。三是推進(jìn)技術(shù)應(yīng)用集成化、智能化。指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)綜合運(yùn)用健康環(huán)保、低碳和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，充分發(fā)揮技術(shù)集成作用。積極運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(tǒng)（GIS）、大數(shù)據(jù)、云平臺(tái)等技術(shù)，搭建涵蓋“云健康因素”、“精準(zhǔn)空氣、水質(zhì)、土壤元素含量”、“智慧養(yǎng)生”、“互聯(lián)網(wǎng)+健康”、“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”、互聯(lián)網(wǎng)金融等信息化平臺(tái)，將銀灘帶來(lái)強(qiáng)大的健康信息通訊技術(shù)和豐富的信息化全過(guò)程的公開透明、可追溯，提高業(yè)主的安全感和幸福感。

3 千方百計(jì)擴(kuò)大有效需求

實(shí)現(xiàn)供需平衡是解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的核心，在提供有效供給的同時(shí)，也必須強(qiáng)化需求側(cè)改革，關(guān)鍵還得提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力，引入產(chǎn)業(yè)和人口，提升有效需求，改變供給與需求“一腿長(zhǎng)、一腿短”的問(wèn)題。一是增強(qiáng)配套服務(wù)吸引力。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是賣房子，同時(shí)也是賣服務(wù)，服務(wù)應(yīng)成為房地產(chǎn)差異化的重要手段。由于市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢(shì)通常是短暫的，服務(wù)是產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對(duì)顧客感知有很大的影響，因此服務(wù)可用來(lái)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)者難以模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即在定位中創(chuàng)造差異性。要化解銀灘房地產(chǎn)的庫(kù)存壓力，不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的（售后的）滿意度，還要提高預(yù)期的（售前的）滿意程度。必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)占領(lǐng)或保住市場(chǎng)。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”的觀念，即“服務(wù)引力”，通過(guò)提供高品質(zhì)服務(wù)來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力，包括相關(guān)的軟硬件服務(wù)配套，也包括從業(yè)人員服務(wù)水平的專業(yè)化。引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)醫(yī)療和保健方面專業(yè)化的技能人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，健全人才激勵(lì)機(jī)制，在引進(jìn)高層次專業(yè)人才和緊缺人才的同時(shí)，強(qiáng)化“內(nèi)部挖潛”，完善績(jī)效考核和內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制，大幅度提高就業(yè)人員專業(yè)服務(wù)水平，真正將健康養(yǎng)生地產(chǎn)做成健康養(yǎng)生中心，吸引外來(lái)需求，加快庫(kù)存周轉(zhuǎn)。二是有序釋放政策性需求。全力推進(jìn)棚改貨幣化安置，通過(guò)采取搭建購(gòu)房平臺(tái)、購(gòu)置存量房源、定向交易等措施，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，有效解決房地產(chǎn)存量居高不下的問(wèn)題。加大保障性住房建設(shè)力度，推進(jìn)政府購(gòu)買服務(wù)，全面推廣以房抵費(fèi)、政府回購(gòu)小戶型住宅做為公共租賃住房的新方式，打通商品房和保障房的通道，在減輕政府投資建設(shè)公租房財(cái)政壓力的同時(shí)，有效盤活閑置住房，提高保障性住房的資源配置效率。房地產(chǎn)企業(yè)也要密切關(guān)注和研究政策動(dòng)向，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，抓住政策機(jī)遇，順勢(shì)而行。