房地產行業會計核算的問題研究

王婷婷

（長春天倫燃氣工程投資有限公司，吉林 長春 130000）

隨著經濟的發展，近些年來，我國房地產行業快速發展，在房價久升不降的情況下，政府針對該問題不斷頒布了各種調控房地產的政策，從而令房地產行業的利潤受到壓縮。當前我國房地產政策仍在逐步不斷完善當中，企業如何規范成本核算，找出工作問題并給予處理，則成為房地產行業關注的重點。只有房地產行業對自身會計核算問題加以重視，找出其存在的根源，才能使會計核算問題得到更有效地處理，從而促進房地產行業會計核算目標的實現。

一、房地產行業的業務特征

房地產行業主要有四個業務特征：首先，產品單價高。通常情況下，房地產行業開發的產品單價往往都要高于其他一般的產品。由于這種因素的存在，使得房地產產品在進行銷售時，與其他產品之間存在著較大的不同，因此，會導致房地產行業在進行銷售時，采取其他銷售方式不同的手段來進行處理，從而使房地產行業的會計核算業務與其他行業的工作方式有所不同。其次，其銷售成本率存在較大的差異。對于任何一個企業來說，想要獲得經濟的效益，就必須是銷售成本率得到相應的降低，但對于房地產行業來說，其銷售成本與企業的效益之間并不是成反比關系。房地產行業在進行產品銷售時，通常情況下是以戶型和樓層為單位進行的，不同的戶型施工成本也不同，因此，在銷售環節會受到各方面因素的影響，而導致銷售成本率與其他行業之間存在較大的差異。最后，房地產行業開發的風險較大。與其他行業不同的是，房地產行業在進行資本投入時具有不確定性，如果投資的資本較大時，伴隨著風險隱患也會相對偏大。假如在房地產項目進行開發和運營的過程中遇到風險，就會導致企業在經營和管理方面受到較大的影響。所以，對于房地產行業來說，由于其開發風險較大，必須注重各個會計環節存在的風險，考慮各個環節會帶來的未知風險，才能使房地產行業的會計核算得到質量的保證。

二、房地產行業會計核算中的問題

（一）會計科目設定不規范

隨著新規定的實行，會計制度不夠系統化、統一化，各項標準規定中未對房地產科目進行統一規定，各單位都是按照自己的需要進行設置，沒有統一的標準。會計科目的設定在房地產行業中，也是依照會計記賬方式制定的，行業內大多在年末結賬并建立新賬，使得開發項目記錄在不同的賬本之中，這種做法使得賬務處理變得極為復雜，還使得會計人員在進行會計核算時徒增了工作量，長此以往，非常不利于房地產行業的投資分析，也對行業的快速發展十分不利。

（二）房地產行業銷售收入的標準不明確

房地產行業銷售收入的標準長期處于模糊不明確的狀態當中。房地產行業在執行當中，有的企業在工程完工時，快速順利的完成銷售環節，卻通過各種借口使自身不及時進行會計核算工作，這使得房地產行業銷售收入的確認準則紊亂，因此需要房地產行業在會計核算中應當對自身銷售收入建立相應的準則。

（三）房地產行業成本核算雜亂

首先，成本核算對象不明確。房地產項目產品業態和其開發節奏之間存在較大區別，會計準則內沒有明確如何認定成本核算對象。

其次，成本費用的歸集方式和分配方式不明確。房地產行業在開發時所產生的大部分成本費用是間接開發成本，應將他們歸集和分配。可是具體實施的方法、實施時的準則和制度卻并沒有具體的解決方式。

最后，成本核算周期不明確。房地產行業在進行開發時的開發周期普遍較長，均依照項目開發周期核算開發的成本。房地產開發成本核算是為了將項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本進行核算，將盈余結算出來，從而正確評論企業的經營業績。房地產開發工程的成本核算周期都很清楚，工程完工驗收后就可以進行結算了，但大多由于配套設備會拖延執行，從而對總體的項目結算完成造成了不小的影響。

（四）風險管理體系不完善

眾所周知，房地產行業在整個開發和運營的過程中，各個環節所涉及到的資金量相對于其他行業來說都相對偏大，這樣就會導致房地產行業在進行資金投入以及資金回收這一過程中面臨著較多的風險。常見的房地產行業資金風險有：由于土地價值變更而存在的風險、由于宏觀經濟政策調整而導致的風險以及相關施工項目質量監督管理控制中存在的風險等。追溯到我國的實際情況來看，相關部門還沒有對房地產行業的會計核算問題作出規定，也沒有制定專門的房地產行業會計核算管理制度來規范房地產行業的風險管理，這樣就會導致房地產行業在進行運營過程中受到較多風險的影響，從而使其可持續發展的戰略目標無法實現。

三、房地產行業會計核算的對策

（一）創建良好的房地產行業會計規范體系

成本核算制度還存在很大的不足。對于房地產行業來講，在會計核算方面有別于其他行業的是其涉及配套設施開發有關的成本核算問題。在配套設施開發的成本核算上，當前執行的《企業會計制度》引導力極為不足，可選擇的范圍較大，如果選擇不當極易造成核算結果不真實，開發項目之間也沒有可比性，不利于房地產企業持續、健康發展。針對此，遵循有關法律規章制度，應對配套設施費用有關的會計處理方式及預提內容進行明確，逐步建立與完善會計核算準則，針對不同的房地產企業所采取的成本核算方式也應當體現出差異，因為不同企業發展的程度不同，因而涉及于其中的核算信息不同，所以需要創建和完善準則以用來配置不同工程的會計核算，才能夠提高決策力度，為財務報告者提供更為準加的內容。

（二）正確使用行業收入確認準則

在房地產行業當中，其商品銷售收入的確認需要依照法律準則和專業準則。法律準則指的是應符合我國相應法規內制定的房地產銷售應當符合的標準。有的房地產商品即便是完成并轉移風險獲得了相應報酬，假如不符合法律準則，則無法將其當成收入進行確認。專業準則指的是會計制度準則內制定的商品銷售收入確認標準。在實際運用中專業準則卻特別繁瑣。通常房地產商品預售方式并非實質產生的銷售業務，所以沒有達到收入確認的標準，簽訂正式的銷售合同后，商品所有權的相應風險和報酬則會轉移至買方，可以進行收入確認了。

（三）使用正確方式進行開發成本及期間費用的核算

《房地產開發企業會計制度》對房地產行業成本核算項目進行了規定，屬于開發成本。對已經完工的工程應當依照約當量比例法將開發成本進行分配。對項目的開發成本應當再依照樓層的每套房屋建筑面積平均分配至所有房屋，獲得出房屋的開發成本，將此當作銷售成本的結轉根據。跨期時的費用，透過資產科目進行核算，依照比例進行攤銷，從而確保年度財務報告的正確性。

（四）提高相應人員的會計核算水平

對于任何企業來說，會計信息數據的準確性形成必須依賴于相應的會計準則與規范，但這些準則和規范的實施又依賴于企業相關會計人員的綜合職業素養和相關的會計核算水平。因此，企業想要實現長遠發展，必須重視自身的會計核算管理制度，應該從最基本的相關會計核算人員著手，培養其工作積極性，通過組織相應的學習活動來提高會計管理人員的會計核算水平，讓其具備較高的職業素養和專業知識技能，才能保證企業的整體管理得到有效地實施。此外，可以邀請專業知識人員來公司進行講解，讓相關的會計核算人員進一步的了解自身的工作職責，更好得鼓勵他們完善自己的職業技能。也可以通過向外界吸納相應的專業知識人員來對企業的會計核算進行管理，確保企業在較高的會計核算水平下實現自身的發展目標。

綜上所述，文章圍繞房地產行業的業務特征進行了分析，闡述了房地產行業會計核算中存在的問題，最后結合工作實際，針對房地產企業現行會計規范體系提出了一些完善措施。雖然當前房地產行業在會計核算方面具有諸多不足之處，但會計核算作為房地產行業財務管理的重要環節，并且房地產行業具有行業經營特殊性，只有不斷完善和規范會計體系與制度，加快房地產行業在財務管理方面的良好發展，不斷完善自身的管理制度，才能夠確保房地產行業能夠在如今的社會實現可持續發展。