房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的問題研究

王婷婷

（長春天倫燃氣工程投資有限公司，吉林 長春 130000）

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，在房價久升不降的情況下，政府針對該問題不斷頒布了各種調(diào)控房地產(chǎn)的政策，從而令房地產(chǎn)行業(yè)的利潤受到壓縮。當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策仍在逐步不斷完善當(dāng)中，企業(yè)如何規(guī)范成本核算，找出工作問題并給予處理，則成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的重點。只有房地產(chǎn)行業(yè)對自身會計核算問題加以重視，找出其存在的根源，才能使會計核算問題得到更有效地處理，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)會計核算目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特征

房地產(chǎn)行業(yè)主要有四個業(yè)務(wù)特征：首先，產(chǎn)品單價高。通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品單價往往都要高于其他一般的產(chǎn)品。由于這種因素的存在，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品在進行銷售時，與其他產(chǎn)品之間存在著較大的不同，因此，會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在進行銷售時，采取其他銷售方式不同的手段來進行處理，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算業(yè)務(wù)與其他行業(yè)的工作方式有所不同。其次，其銷售成本率存在較大的差異。對于任何一個企業(yè)來說，想要獲得經(jīng)濟的效益，就必須是銷售成本率得到相應(yīng)的降低，但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其銷售成本與企業(yè)的效益之間并不是成反比關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)在進行產(chǎn)品銷售時，通常情況下是以戶型和樓層為單位進行的，不同的戶型施工成本也不同，因此，在銷售環(huán)節(jié)會受到各方面因素的影響，而導(dǎo)致銷售成本率與其他行業(yè)之間存在較大的差異。最后，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的風(fēng)險較大。與其他行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)在進行資本投入時具有不確定性，如果投資的資本較大時，伴隨著風(fēng)險隱患也會相對偏大。假如在房地產(chǎn)項目進行開發(fā)和運營的過程中遇到風(fēng)險，就會導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營和管理方面受到較大的影響。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于其開發(fā)風(fēng)險較大，必須注重各個會計環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險，考慮各個環(huán)節(jié)會帶來的未知風(fēng)險，才能使房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算得到質(zhì)量的保證。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的問題

（一）會計科目設(shè)定不規(guī)范

隨著新規(guī)定的實行，會計制度不夠系統(tǒng)化、統(tǒng)一化，各項標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定中未對房地產(chǎn)科目進行統(tǒng)一規(guī)定，各單位都是按照自己的需要進行設(shè)置，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。會計科目的設(shè)定在房地產(chǎn)行業(yè)中，也是依照會計記賬方式制定的，行業(yè)內(nèi)大多在年末結(jié)賬并建立新賬，使得開發(fā)項目記錄在不同的賬本之中，這種做法使得賬務(wù)處理變得極為復(fù)雜，還使得會計人員在進行會計核算時徒增了工作量，長此以往，非常不利于房地產(chǎn)行業(yè)的投資分析，也對行業(yè)的快速發(fā)展十分不利。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)不明確

房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)長期處于模糊不明確的狀態(tài)當(dāng)中。房地產(chǎn)行業(yè)在執(zhí)行當(dāng)中，有的企業(yè)在工程完工時，快速順利的完成銷售環(huán)節(jié)，卻通過各種借口使自身不及時進行會計核算工作，這使得房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入的確認準(zhǔn)則紊亂，因此需要房地產(chǎn)行業(yè)在會計核算中應(yīng)當(dāng)對自身銷售收入建立相應(yīng)的準(zhǔn)則。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算雜亂

首先，成本核算對象不明確。房地產(chǎn)項目產(chǎn)品業(yè)態(tài)和其開發(fā)節(jié)奏之間存在較大區(qū)別，會計準(zhǔn)則內(nèi)沒有明確如何認定成本核算對象。

其次，成本費用的歸集方式和分配方式不明確。房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)時所產(chǎn)生的大部分成本費用是間接開發(fā)成本，應(yīng)將他們歸集和分配。可是具體實施的方法、實施時的準(zhǔn)則和制度卻并沒有具體的解決方式。

最后，成本核算周期不明確。房地產(chǎn)行業(yè)在進行開發(fā)時的開發(fā)周期普遍較長，均依照項目開發(fā)周期核算開發(fā)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是為了將項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本進行核算，將盈余結(jié)算出來，從而正確評論企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本核算周期都很清楚，工程完工驗收后就可以進行結(jié)算了，但大多由于配套設(shè)備會拖延執(zhí)行，從而對總體的項目結(jié)算完成造成了不小的影響。

（四）風(fēng)險管理體系不完善

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)在整個開發(fā)和運營的過程中，各個環(huán)節(jié)所涉及到的資金量相對于其他行業(yè)來說都相對偏大，這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在進行資金投入以及資金回收這一過程中面臨著較多的風(fēng)險。常見的房地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險有：由于土地價值變更而存在的風(fēng)險、由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整而導(dǎo)致的風(fēng)險以及相關(guān)施工項目質(zhì)量監(jiān)督管理控制中存在的風(fēng)險等。追溯到我國的實際情況來看，相關(guān)部門還沒有對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題作出規(guī)定，也沒有制定專門的房地產(chǎn)行業(yè)會計核算管理制度來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理，這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在進行運營過程中受到較多風(fēng)險的影響，從而使其可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)無法實現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

（一）創(chuàng)建良好的房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系

成本核算制度還存在很大的不足。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，在會計核算方面有別于其他行業(yè)的是其涉及配套設(shè)施開發(fā)有關(guān)的成本核算問題。在配套設(shè)施開發(fā)的成本核算上，當(dāng)前執(zhí)行的《企業(yè)會計制度》引導(dǎo)力極為不足，可選擇的范圍較大，如果選擇不當(dāng)極易造成核算結(jié)果不真實，開發(fā)項目之間也沒有可比性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。針對此，遵循有關(guān)法律規(guī)章制度，應(yīng)對配套設(shè)施費用有關(guān)的會計處理方式及預(yù)提內(nèi)容進行明確，逐步建立與完善會計核算準(zhǔn)則，針對不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采取的成本核算方式也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出差異，因為不同企業(yè)發(fā)展的程度不同，因而涉及于其中的核算信息不同，所以需要創(chuàng)建和完善準(zhǔn)則以用來配置不同工程的會計核算，才能夠提高決策力度，為財務(wù)報告者提供更為準(zhǔn)加的內(nèi)容。

（二）正確使用行業(yè)收入確認準(zhǔn)則

在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，其商品銷售收入的確認需要依照法律準(zhǔn)則和專業(yè)準(zhǔn)則。法律準(zhǔn)則指的是應(yīng)符合我國相應(yīng)法規(guī)內(nèi)制定的房地產(chǎn)銷售應(yīng)當(dāng)符合的標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)商品即便是完成并轉(zhuǎn)移風(fēng)險獲得了相應(yīng)報酬，假如不符合法律準(zhǔn)則，則無法將其當(dāng)成收入進行確認。專業(yè)準(zhǔn)則指的是會計制度準(zhǔn)則內(nèi)制定的商品銷售收入確認標(biāo)準(zhǔn)。在實際運用中專業(yè)準(zhǔn)則卻特別繁瑣。通常房地產(chǎn)商品預(yù)售方式并非實質(zhì)產(chǎn)生的銷售業(yè)務(wù)，所以沒有達到收入確認的標(biāo)準(zhǔn)，簽訂正式的銷售合同后，商品所有權(quán)的相應(yīng)風(fēng)險和報酬則會轉(zhuǎn)移至買方，可以進行收入確認了。

（三）使用正確方式進行開發(fā)成本及期間費用的核算

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算項目進行了規(guī)定，屬于開發(fā)成本。對已經(jīng)完工的工程應(yīng)當(dāng)依照約當(dāng)量比例法將開發(fā)成本進行分配。對項目的開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)再依照樓層的每套房屋建筑面積平均分配至所有房屋，獲得出房屋的開發(fā)成本，將此當(dāng)作銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)根據(jù)。跨期時的費用，透過資產(chǎn)科目進行核算，依照比例進行攤銷，從而確保年度財務(wù)報告的正確性。

（四）提高相應(yīng)人員的會計核算水平

對于任何企業(yè)來說，會計信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性形成必須依賴于相應(yīng)的會計準(zhǔn)則與規(guī)范，但這些準(zhǔn)則和規(guī)范的實施又依賴于企業(yè)相關(guān)會計人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)和相關(guān)的會計核算水平。因此，企業(yè)想要實現(xiàn)長遠發(fā)展，必須重視自身的會計核算管理制度，應(yīng)該從最基本的相關(guān)會計核算人員著手，培養(yǎng)其工作積極性，通過組織相應(yīng)的學(xué)習(xí)活動來提高會計管理人員的會計核算水平，讓其具備較高的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識技能，才能保證企業(yè)的整體管理得到有效地實施。此外，可以邀請專業(yè)知識人員來公司進行講解，讓相關(guān)的會計核算人員進一步的了解自身的工作職責(zé)，更好得鼓勵他們完善自己的職業(yè)技能。也可以通過向外界吸納相應(yīng)的專業(yè)知識人員來對企業(yè)的會計核算進行管理，確保企業(yè)在較高的會計核算水平下實現(xiàn)自身的發(fā)展目標(biāo)。

綜上所述，文章圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特征進行了分析，闡述了房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題，最后結(jié)合工作實際，針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行會計規(guī)范體系提出了一些完善措施。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在會計核算方面具有諸多不足之處，但會計核算作為房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，并且房地產(chǎn)行業(yè)具有行業(yè)經(jīng)營特殊性，只有不斷完善和規(guī)范會計體系與制度，加快房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)管理方面的良好發(fā)展，不斷完善自身的管理制度，才能夠確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠在如今的社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。