房地產企業收入確認方法分析
——基于9家房地產公司的數據統計

王 超

（邳州市統計局，江蘇 徐州 221000）

房地產是國民經濟的支柱產業，它帶動了鋼材、水泥、裝飾、施工以及設計等多個行業的發展[1]。同時，也是社會關注度高、爭議多的行業。尤其是在實際經營利潤的問題上，不僅社會公眾不了解利潤真實情況，即使是對于房地產企業管理者、投資者以及銀行等利益相關者，也都存在模糊不清[2-3]。對相當部分房地產公司，財務數據表面較為理想，然而財務報表卻頻頻顯示出資金鏈緊張、利潤率極低甚至虧損狀況。從專業角度看，要解釋這個現象，就需要對其企業收入確認方法作討論。

一、房地產企業收入確認方法類型概述

房地產企業收入確認方法包括兩個類型[4]：

其一，完工確認法。即，在房地產竣工交付階段，對房地產公司的收入進行確認。在這個階段，房屋質量已由相關部門進行驗收，購房者關于質量和價款等事項無異議。購房者與房地產公司已經完成手續交接，這就意味著所有權已經發生轉移，風險等要素也一并轉移。此時，房地產公司可確認收入。

其二，完工百分比法。指在簽訂買賣合同至發展完成的期間內，按迄今的發展成本占估計發展成本總額的比例確認收入，即從“預售”（簽訂銷售合同）至“完工”階段按完工比例每期進行確認。按照百分比進行收入確認時，基于相同的比例，對成本事項進行確認。

從我國當成房地產行業的操作實踐來看，完工確認法被作為行業慣例加以使用。然而如果在驗收或者交付階段出現爭議，該方法的適用性需進一步討論。

接下來，將以9家房地產公司的數據為例，討論收入確認方法使用中的缺陷或者不足。

二、收入確認法使用不當，導致利潤率變化異常

在會計處理過程中，基于配比原則，確認成本事項時，應當在相同會計期間對收入事項加以確認。如果嚴格遵循這一原則，在不同會計期間的成本和費用是具有連貫性、可對比性的。即使出現利潤率變化，也應體現出一定曲線特征。但是如果采用完工確認法，正式將產品交付購房者之前，房地產公司不得確認收入。在該期間所發生的成本，已經被確認為期間費用[5]。基于該處理方式，在交付使用前，房地產項目是虧損的。在交付手續完成后，所有流入款項被確認為收入，同時結轉成本。會導致賬面利潤跳躍式增加，出現極為顯著的波動特征。

在利潤率指標上，上海X房地產公司2012年為20.14%，2013年迅速降低為1.37%，2014年為16.26%，2015年為9.86%，2017年為20.79%。可見，從不同年份的對比情況來看，利潤率波動特征十分顯著。這不僅體現在該房地產公司，在其他中小房地產公司中也存在。這種波動特征的引發因素較復雜，除了企業正常起落和行業起伏外，完工收入法的作用不可忽視，它會將正常的經營波動擴大。

三、收入確認法使用不當，削弱會計信息質量

如果采用完工確認法，對于預售階段所形成的收入，并不能夠當期確認，通常要等待數月，甚至一年。

根據JD集團2017的數據，在同一合并范圍，營業收入降低幅度達41.5%。與此同時，現金規模卻超過48.2億元，增長幅度為70.8%。不僅該集團出現這一現象，SM集團的會計信息表現得更加異常。從SM公司的財務數據中可以看出，營業收入（減少12%）與銷售收到現金（增加985%）出現反向變動。

之所以會出現這一現象，與實際處理的會計項目不統一緊密相關。基于現金流指標，是反映預售項目階段的流入。而基于營業收入指標，反應的是交付階段所形成的業務流入。即，在企業利潤表中，現金流等事項是過去的經營行為，并不能夠直接用來對企業當前的經營狀況進行評估。這就使得會計信息質量被削弱，具備的使用價值降低。

四、收入確認法使用不當，降低財務指標精確度

通過資產負債率，可以對企業償債能力進行評估，同時也反映了房地產公司的資本健康程度。在一般情況下，如果房地產公司的資產負債率增加，就意味著償債能力降低，投資者就會做出更加謹慎的決策[6]。

通過對比內地房企和香港房企的財務數據，可以發現很多問題，其中，資產負債率表現得尤為突出。在內地房地產公司的財報中，資產負債率在70%左右。然而，如果就此判斷內地房企不具備投資性，就會出現投資決策失誤。事實上，內地房地產公司的自有資金不足，因此需要銀行貸款來推動項目進行，這是內地房地產行業的普遍現象。盡管存在著一個因素，資產負債率虛高的現象仍然十分常見。

2017年，內地房地產企業中，萬科的凈資產收益率為16.47%，保利和招商地產分別為16.56%和11.05%。同期，香港房地產企業的凈資產收益率在9%-20%之間。對比可知，從盈利能力指標來看，內地房企相比較于香港同行要弱得多。然而，在資產負債率上，內地房地產公司是香港同行的三倍。之所以出現這一與違背經濟常理的現象，原因就在于對預售款的確認方法不同。

內地房企采用完工確認法，預售款并不被視為房地產項目收入，要等待交付使用時才可確認。對預收款，在會計處理過程中，被計入預收賬款，是企業負債的一部分。在企業收入預售款時，房地產項目已經完工相當一部分。如果仍然將此視為房地產公司負債，就與權責發生制不符。另外，在香港房地產業，預售款金額很小，而且被作為定金進行處理。相比較而言，在內地房產業內，預售款金額較大，會在較大程度上提升資產負債率。

在房地產業，所采取的收入確認方法不能夠及時反映出房地產項目的實際收入和成本，會引發會計信息失真等現象。對于企業財務信息使用者而言，就很難根據相關數據做出準確判斷。基于政策限制和行業特殊性，變更收入確認法的可能性不大。然而，如果可以根據完工比例，及時地將有關收入加以確認，可增加財務數據的參考價值。