地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)涉稅問題與處理方式分析

李文生

（宏運地產(chǎn)朝陽有限公司，遼寧 朝陽 122000）

當前形勢看來，房地產(chǎn)以國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)身份出現(xiàn)，這對于企業(yè)經(jīng)濟增長的拉動有著極為重要的作用，與此同時，在與之相關(guān)的行業(yè)中也發(fā)揮著很重要的作用，本文當中筆者以房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)的檢查過程中比較容易發(fā)生或者比較容易出現(xiàn)的問題，列舉出一些極具代表性的相關(guān)涉稅問題來與大家一同探討和交流。

一、房產(chǎn)涉稅存在問題分析

（一）因交付完工產(chǎn)品時點不同產(chǎn)生的涉稅問題

政策依據(jù)：其一，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）中第一項明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)計稅的成本對象具體的確定原則已經(jīng)完工的開發(fā)成本的成型產(chǎn)品的成本對象，同時依據(jù)確定原則以及依據(jù)的共同成本分配的具體原則性和方法、開發(fā)項目的基本情況以及開發(fā)的實施計劃等出具一系列專項的報告，在企業(yè)完工的開發(fā)產(chǎn)品所得稅年度納稅工作的申報時，與《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一同進行申報。

其二，國家稅務(wù)總局印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中相關(guān)通知第三項做出明確規(guī)定：企業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包含有土地的有效開發(fā)，以及建造和銷售住宅以及商業(yè)用房等等或是其它的建筑物等一系列開發(fā)產(chǎn)品。除過土地開發(fā)以外，其余的開發(fā)產(chǎn)品均符合部分規(guī)定條件的，都可視之為已經(jīng)完工：所開發(fā)產(chǎn)品在竣工證明材料和已經(jīng)申報的房地產(chǎn)管理部門的備案工作。所開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)逐漸化投入使用；企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始化的產(chǎn)權(quán)證明。

（二）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風(fēng)險

政策依據(jù)：國家稅務(wù)總局對此頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》當中相關(guān)通知的第六條第四項中明確規(guī)定：銷售開發(fā)產(chǎn)品通過或者采取視同買斷方式委托進行的，當屬企業(yè)與購買方有效簽訂的銷售合同或者銷售協(xié)議，亦或是企業(yè)以及購買方和受托方三個方面來完成銷售合同的簽訂工作的，假如在具體的銷售合同或者協(xié)議當中所約定的價格要比買斷的具體價格高出許多，那么就需要依照銷售合同或者協(xié)議當中所約定的價格來計算價款，具體以收到受托方已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的清單時間作為確定收入的具體時間實現(xiàn)；假如是屬于前面兩種情況，銷售合同或者協(xié)議當中出現(xiàn)的問題，那么就需要按照所買斷的價款，具體以收到受托方已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的清單時間作為確認收入的具體實現(xiàn)。

（三）發(fā)生的支出應(yīng)歸集為費用或成本的涉稅問題

政策依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》中的第八條以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）中第二十七條第三項明確規(guī)定有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品計稅的成本其支出內(nèi)容應(yīng)該如下:

其中提及的建筑項目安裝工程費用是指項目在開發(fā)的過程中具體發(fā)生的各個項目建筑安裝具體指的是開發(fā)項目在開發(fā)的過程當中具體發(fā)生的各項建筑安裝的費用體現(xiàn)。其中包括具體的開發(fā)項目的建筑工程費用及開發(fā)項目的安裝工程費用等等。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》當中第三十七條明確做出規(guī)定：企業(yè)方面為購置和建造固定的資產(chǎn)以及無形之中在經(jīng)過12個月以上的建造方能夠達到預(yù)定的可銷售狀態(tài)的存貨而具體發(fā)生借款的，企業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)購置以及建造過程中所發(fā)生的有效合理的借款費用，應(yīng)該作為資本性質(zhì)的支出將其計入相關(guān)的資產(chǎn)成本，同時依照本條例的相關(guān)規(guī)定來進行扣除。

（四）毛地竟掛所涉及的動遷補償及動遷支出稅收處理問題

政策依據(jù)：國家稅務(wù)總局在關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅處理方面印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)［2009］31號）其中的第二十七條明確規(guī)定：土地征用以及補償費用指的是為了進一步取得土地開發(fā)的使用權(quán)亦或是開發(fā)權(quán)具體發(fā)生的專項費用，這其中主要包含土地買價和出讓土地資金套費以及契稅閑置費用、土地變更的費用和超面積補交的具體費用以及拆遷補償支出和安裝以及動遷支出費用和回遷房建造支出費用、農(nóng)作物補償費用和危房補償費用等等。

（五）預(yù)提相關(guān)費用涉及的稅務(wù)問題

政策依據(jù)：國家稅務(wù)總局印發(fā)的關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)［2009］31號）中第三十二條明確規(guī)定：戒除下面幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用之外的計稅成本都必須要作以實際性的具體發(fā)生成本來進一步體現(xiàn)。

其一，出包的工程如未能在最終辦理結(jié)算并取得較之全額的發(fā)票，那么假如證明資料充足或者充分，發(fā)票在余額不足的時候就可以進行預(yù)提，但必須要限制在給定合同金額的10個百分點范圍之內(nèi)。具體的出包工程在最終的辦理結(jié)算如果沒有能夠取得全額的發(fā)票，那么基于證明資料充足的情況下就可以進行預(yù)提，但絕不可以超過合同給定金額的10個百分點。

其二，關(guān)于公共配套設(shè)施如果未能完工或者是還沒有進行建造的，則可以預(yù)算比較合理的預(yù)提這其中基本的建造費用。此類公共設(shè)施一定要符合具體的已經(jīng)在售的購房合同和協(xié)議或者是相關(guān)的廣告和模型中承諾要在建造以及不可撤銷亦或是依據(jù)法律依據(jù)一定要是與之配套的建造條件。

其三，需要向政府上交未能上交的報批報建的具體費用和物業(yè)完善的具體費用，亦可以依照相關(guān)的規(guī)定來進行預(yù)提。實際上，物業(yè)完善費用所指的是依照相關(guān)規(guī)定具體該由企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理基金和公建維修基金亦或是其它的一些專項基金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅會計處理

對于會計核算方面不具體計算其具體收入，而在稅收方面則應(yīng)該作為具體收入的實現(xiàn)，具體應(yīng)該作為繳納營業(yè)稅以及通過上述幾項核算方法以后，，能夠有效達到收入以及成本和費用之間的配比。但是依照企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定來說，對于納稅人所繳納的營業(yè)稅以及城建稅和教育費用附加稅等等都是可以在當期作稅前的扣除工作的，這樣就可以直接性影響到企業(yè)所得稅具體應(yīng)該繳納的稅所得額，針對因為稅法以及會計制度在具體的確認費用的時間差異而在產(chǎn)生稅前會計利潤與應(yīng)該繳納的所得額在時間方面的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)則可以采取以下任意一種方法來完成，同時只要確定了其方法，那么一定就不能隨意性改變。

具體的方法是“應(yīng)付稅款法”。這種方法指的是不確認時間性差異對于企業(yè)所得稅產(chǎn)生的具體影響，那么此時按照當期的計算需要繳納的所得稅款應(yīng)該將其確認為當期所得稅額費用的具體方法。使用或者采用應(yīng)付稅款法的，房地產(chǎn)企業(yè)僅需要在企業(yè)年度的主營業(yè)務(wù)稅申報過程中，對于按照營業(yè)稅的相關(guān)政策的具體規(guī)定當期計提應(yīng)該要繳納的營業(yè)稅等會逾超或者低于當期的“企業(yè)主營業(yè)務(wù)稅金及附加”。按照規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅款做會計分錄為借：“所得稅，”貸：“應(yīng)交稅金—應(yīng)交所得稅?！?/p>

現(xiàn)代企業(yè)的會計稅務(wù)管理問題當屬企業(yè)運營的一個重點項目問題，然而，對此問題具體體現(xiàn)出來的各種漏洞則需要我們想方設(shè)法來完成其具體工作的改進，以及針對這些問題給出相應(yīng)的解決方式方法，這是我們當前面對的一個最為迫在眉睫的問題，與此同時，他又存在極為有利的重要性。