公允價值計量模式在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究
——以泛海控股為例

劉福生

（濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟南 250000）

一、引言

隨著住房需求的高漲，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，價格指數(shù)的波動很大，不能真實反映房地產(chǎn)的真實價值。特別是在2011-2015年，價格忽上忽下，我國規(guī)定用公允價值來計量房地產(chǎn)的實際價值。盡管我國頒發(fā)CAS39法則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的比較少，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和估量是不利的，很容易給公眾形成誤區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)局的官方統(tǒng)計，截止到2017年6月30日，123家的房地產(chǎn)企業(yè)披露上一年的年報，僅有17.11%的企業(yè)采用公允價值計量，這值得房地產(chǎn)行業(yè)深思和探究。

二、公允價值計量模式對泛?？毓蓭淼挠绊?/h2>

（一）對資產(chǎn)負債表的影響

自泛?？毓?009年改變了計量模式后，投資性房地產(chǎn)一直保持著高速增長趨勢，尤其是2013年和2014年的增長速度遠遠超過其他年份，是因為這兩年公司將新購置的房產(chǎn)和自用房產(chǎn)用于出租，從而大大增加了投資性房地產(chǎn)的金額。除了金額持續(xù)快速增長之外，投資性房地產(chǎn)對總資產(chǎn)的貢獻在逐步增加。因此，泛海控股采用公允價值模式增加了投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)的價值，向報表利益相關(guān)者傳達了良好的信息。

（二）對利潤表的影響

泛?？毓傻臅嬚甙l(fā)生更改后，投資性房地產(chǎn)不需計提折舊和價值準備，但需要在報表日將公允價值的增加值計入公允價值變動損益，進而凈利潤會增加。根據(jù)年終報表顯示，2009年公允價值變動損益較去年增長了9,931,653.30元，增加比例為174.76%，原因是當年投資性房地產(chǎn)的公允價值大幅增長，從而增加了公允價值變動損益。而且公允價值變動損益自2009年以來一直為正值，雖然有些年份占凈利潤的比重有所下降，但仍然大于0。采用公允價值計量美化企業(yè)收益情況。

（三）對盈利能力和籌資能力的影響

1.對盈利能力的影響。2008年金融危機爆發(fā)之后，房地產(chǎn)行業(yè)不免受到波及，導(dǎo)致公司當年的公允價值變動損益是-568.30萬元，對凈利潤產(chǎn)生不利的影響，也導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率處于較低的水平，房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷階段。2009年金融危機有所緩和之后，房價開始逐漸回升，利潤逐漸增大，凈資產(chǎn)收益率也一直穩(wěn)步上升。因此，公允價值計量會使得房價的波動體現(xiàn)在公允價值變動損益上，從而影響到公司的盈利能力，影響企業(yè)在整個行業(yè)占據(jù)的地位和話語權(quán)。

2.對籌資能力的影響。外部資金對房地產(chǎn)企業(yè)生存至關(guān)重要。從披露的會計報表看出，泛?？毓?009年的籌資額總計58.38億元，較去年增長65.40%。2010年和2017年籌資額有所下降，系公司償還抵押和保證貸款導(dǎo)致。除此之外，其他年份的籌資額一直處于增長中，可見采用公允價值計量增強了泛?？毓傻幕I資能力。另外，公允價值計量在一定程度上美化企業(yè)的財務(wù)報表，吸引更多投資者投資，提高自身企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、公允價值計量在泛?？毓蓱?yīng)用中存在的問題

（一）利潤與現(xiàn)金流的背離

投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量提高賬面利潤值，但并不是現(xiàn)金的增加，相反會更多的現(xiàn)金流出，造成利潤和現(xiàn)金流的流入方向相反。其一，公允價值變動損益會提高企業(yè)利潤，投資者期望獲取更多的現(xiàn)金股利，進而導(dǎo)致更多的現(xiàn)金流出。其二，盡管企業(yè)沒有真正的現(xiàn)金流入，但管理者會根據(jù)賬面利潤的增加提出薪資待遇提高的要求。

（二）經(jīng)營風險和財務(wù)風險增加

相比于歷史成本屬性，公允價值更易受到經(jīng)濟和政策的影響。泛海控股在變更計量模式的當年，公允價值變動損益由負轉(zhuǎn)正，有利于經(jīng)營成果。房地產(chǎn)價格變動的不確定性導(dǎo)致公允價值的變化，凈利潤在房價低迷時會降低，經(jīng)營風險會增加。會計政策變更后，泛?？毓傻幕I資規(guī)模和成本在增加，當公司的經(jīng)營風險增加時，就可能因為盈利不佳不能按期償還債務(wù)，財務(wù)狀況面臨危機。

（三）信息披露不充分

泛?？毓蓳碛械耐顿Y性房地產(chǎn)都是對外出租的房屋和建筑物，租金收入對公允價值的確定起著關(guān)鍵作用。但在報表附注里，泛海控股只指出公允價值按市場法確定，只披露了公允價值確認依據(jù)、投資性房地產(chǎn)總金額和抵押情況。同時，涉及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時也沒有披露具體轉(zhuǎn)換項目，以及轉(zhuǎn)換日的相關(guān)信息和轉(zhuǎn)換差額的處理。

四、泛?？毓晒蕛r值計量的改進建議

（一）建立房地產(chǎn)交易信息平臺

公允價值信息不對稱、流程不規(guī)范等問題的出現(xiàn)，歸其原因是交易信息平臺缺乏統(tǒng)一性。相對其他計量方式，公允價值的評估成本高，是很多房地產(chǎn)企業(yè)不愿意采用的原因之一。房地產(chǎn)交易信息平臺的建立，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的價格實時呈現(xiàn)，企業(yè)能第一時間獲取價格波動的信息，付出的成本和費用也會降低，交易信息的準確度更高。

（二）加強企業(yè)風險管理

由于房地產(chǎn)市場存在的頻繁波動，泛?？毓傻慕?jīng)營風險和財務(wù)風險都會加大，所以企業(yè)必須加強風險管理，使內(nèi)部決策機制更加合理有效。一方面要建立完善企業(yè)風險預(yù)警系統(tǒng)，重點要建設(shè)針對財務(wù)安全的風險預(yù)警系統(tǒng)，時刻關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量狀況，避免資金鏈斷裂的問題發(fā)生。另一方面，公司管理層也要加強風險防范意識，對企業(yè)潛在風險事前、事中和事后控制，提高企業(yè)應(yīng)對風險能力。

（三）完善公允價值信息披露

公允價值變動損益的增加有利于企業(yè)凈利潤的增加，因此泛?？毓杀仨氃谀陥笾性敿毰毒唧w轉(zhuǎn)換日、轉(zhuǎn)換的項目名稱和轉(zhuǎn)換差額的處理。另外，租賃合同的具體條款應(yīng)明細化，包括租金收入、合同租賃期、履約情況等。在公允價值評估方面，為避免外部決策者對估值結(jié)果產(chǎn)生疑惑，要列出估值的詳細步驟，提高外部決策者對企業(yè)的信任。