公允價值計量模式在房地產行業的應用研究
——以泛海控股為例

劉福生

（濟南陽光壹佰房地產開發有限公司，山東 濟南 250000）

一、引言

隨著住房需求的高漲，房地產行業迅猛發展，價格指數的波動很大，不能真實反映房地產的真實價值。特別是在2011-2015年，價格忽上忽下，我國規定用公允價值來計量房地產的實際價值。盡管我國頒發CAS39法則，房地產企業應用的比較少，這對房地產行業的發展和估量是不利的，很容易給公眾形成誤區。根據房地產局的官方統計，截止到2017年6月30日，123家的房地產企業披露上一年的年報，僅有17.11%的企業采用公允價值計量，這值得房地產行業深思和探究。

二、公允價值計量模式對泛海控股帶來的影響

（一）對資產負債表的影響

自泛海控股2009年改變了計量模式后，投資性房地產一直保持著高速增長趨勢，尤其是2013年和2014年的增長速度遠遠超過其他年份，是因為這兩年公司將新購置的房產和自用房產用于出租，從而大大增加了投資性房地產的金額。除了金額持續快速增長之外，投資性房地產對總資產的貢獻在逐步增加。因此，泛海控股采用公允價值模式增加了投資性房地產和總資產的價值，向報表利益相關者傳達了良好的信息。

（二）對利潤表的影響

泛海控股的會計政策發生更改后，投資性房地產不需計提折舊和價值準備，但需要在報表日將公允價值的增加值計入公允價值變動損益，進而凈利潤會增加。根據年終報表顯示，2009年公允價值變動損益較去年增長了9,931,653.30元，增加比例為174.76%，原因是當年投資性房地產的公允價值大幅增長，從而增加了公允價值變動損益。而且公允價值變動損益自2009年以來一直為正值，雖然有些年份占凈利潤的比重有所下降，但仍然大于0。采用公允價值計量美化企業收益情況。

（三）對盈利能力和籌資能力的影響

1.對盈利能力的影響。2008年金融危機爆發之后，房地產行業不免受到波及，導致公司當年的公允價值變動損益是-568.30萬元，對凈利潤產生不利的影響，也導致凈資產收益率處于較低的水平，房地產行業處于低迷階段。2009年金融危機有所緩和之后，房價開始逐漸回升，利潤逐漸增大，凈資產收益率也一直穩步上升。因此，公允價值計量會使得房價的波動體現在公允價值變動損益上，從而影響到公司的盈利能力，影響企業在整個行業占據的地位和話語權。

2.對籌資能力的影響。外部資金對房地產企業生存至關重要。從披露的會計報表看出，泛海控股2009年的籌資額總計58.38億元，較去年增長65.40%。2010年和2017年籌資額有所下降，系公司償還抵押和保證貸款導致。除此之外，其他年份的籌資額一直處于增長中，可見采用公允價值計量增強了泛海控股的籌資能力。另外，公允價值計量在一定程度上美化企業的財務報表，吸引更多投資者投資，提高自身企業的經濟效益。

三、公允價值計量在泛海控股應用中存在的問題

（一）利潤與現金流的背離

投資性房地產采用公允價值計量提高賬面利潤值，但并不是現金的增加，相反會更多的現金流出，造成利潤和現金流的流入方向相反。其一，公允價值變動損益會提高企業利潤，投資者期望獲取更多的現金股利，進而導致更多的現金流出。其二，盡管企業沒有真正的現金流入，但管理者會根據賬面利潤的增加提出薪資待遇提高的要求。

（二）經營風險和財務風險增加

相比于歷史成本屬性，公允價值更易受到經濟和政策的影響。泛海控股在變更計量模式的當年，公允價值變動損益由負轉正，有利于經營成果。房地產價格變動的不確定性導致公允價值的變化，凈利潤在房價低迷時會降低，經營風險會增加。會計政策變更后，泛海控股的籌資規模和成本在增加，當公司的經營風險增加時，就可能因為盈利不佳不能按期償還債務，財務狀況面臨危機。

（三）信息披露不充分

泛海控股擁有的投資性房地產都是對外出租的房屋和建筑物，租金收入對公允價值的確定起著關鍵作用。但在報表附注里，泛海控股只指出公允價值按市場法確定，只披露了公允價值確認依據、投資性房地產總金額和抵押情況。同時，涉及投資性房地產轉換時也沒有披露具體轉換項目，以及轉換日的相關信息和轉換差額的處理。

四、泛海控股公允價值計量的改進建議

（一）建立房地產交易信息平臺

公允價值信息不對稱、流程不規范等問題的出現，歸其原因是交易信息平臺缺乏統一性。相對其他計量方式，公允價值的評估成本高，是很多房地產企業不愿意采用的原因之一。房地產交易信息平臺的建立，能夠將房地產的價格實時呈現，企業能第一時間獲取價格波動的信息，付出的成本和費用也會降低，交易信息的準確度更高。

（二）加強企業風險管理

由于房地產市場存在的頻繁波動，泛海控股的經營風險和財務風險都會加大，所以企業必須加強風險管理，使內部決策機制更加合理有效。一方面要建立完善企業風險預警系統，重點要建設針對財務安全的風險預警系統，時刻關注企業現金流量狀況，避免資金鏈斷裂的問題發生。另一方面，公司管理層也要加強風險防范意識，對企業潛在風險事前、事中和事后控制，提高企業應對風險能力。

（三）完善公允價值信息披露

公允價值變動損益的增加有利于企業凈利潤的增加，因此泛海控股必須在年報中詳細披露具體轉換日、轉換的項目名稱和轉換差額的處理。另外，租賃合同的具體條款應明細化，包括租金收入、合同租賃期、履約情況等。在公允價值評估方面，為避免外部決策者對估值結果產生疑惑，要列出估值的詳細步驟，提高外部決策者對企業的信任。